Der Markt für möbliertes Wohnen auf Zeit, Business-Apartments und Co-Living-Konzepte hat sich in den vergangenen Jahren zu einem der dynamischsten Segmente des deutschen Immobilienmarktes entwickelt. Insbesondere in den Ballungsräumen und Universitätsstädten ist die Nachfrage nach flexiblen Wohnkonzepten ungebrochen hoch. Für Kapitalanleger, Projektentwickler und professionelle Vermieter bot dieses Segment bislang eine attraktive Möglichkeit, abseits der engen Grenzen der klassischen Mietpreisbremse marktgerechte Renditen zu erwirtschaften. Doch genau diese regulatorische Nische steht nun im Fadenkreuz der Politik. Ein neuer Referentenentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts plant tiefgreifende Einschnitte, die das Geschäftsmodell grundlegend verändern könnten.
Da es sich aktuell um einen Gesetzentwurf und noch nicht um beschlossenes Recht handelt, besteht für Marktteilnehmer kein Grund zur Hektik. Dennoch ist es für eine vorausschauende Asset-Strategie unerlässlich, die drohenden Variablen frühzeitig in die eigenen Kalkulationen einzubeziehen.
Die Motive des Gesetzgebers: Kampf der „Flucht aus der Mietpreisbremse“
Die Begründung des Bundesjustizministeriums für den neuen Vorstoß ist deutlich: Die Politik sieht im rasanten Anstieg möblierter und befristeter Mietangebote in den Metropolen eine gezielte Umgehung der gesetzlichen Mietenregulierung. Gestützt auf aktuelle Wohnungsmarktberichte wird argumentiert, dass das Angebot an dauerhaftem, bezahlbarem Wohnraum durch die Ausweitung von Kurzzeitmietverträgen verdrängt wird. Zudem stünden Mieter auf angespannten Märkten oft unter dem Druck, teure, möblierte Übergangslösungen zu akzeptieren, obwohl sie eigentlich ein unbefristetes Mietverhältnis suchen.
Das erklärte Ziel der geplanten Reform ist es daher, den Markt für unbefristetes Wohnen zu entlasten und die Privilegien der möblierten Kurzzeitvermietung drastisch zu beschneiden.
Die geplanten Stellschrauben: Starre Fristen und transparente Aufschläge
Der Referentenentwurf setzt im Kern an zwei sensiblen Punkten an, die die bisherige Praxis der temporären Vermietung fundamental einschränken würden:
1. Die Einführung einer starren 6-Monats-Grenze
Bislang verlangt die Rechtsprechung für eine legitime Ausnahme von der Mietpreisbremse, dass die Wohnung zum „vorübergehenden Gebrauch“ vermietet wird. Was genau darunter zu verstehen ist, wurde flexibel gehandhabt: Je gewichtiger der Sonderanlass des Mieters (wie ein befristetes Projekt, eine Montage oder die Probezeit im neuen Job), desto länger durfte das Mietverhältnis im Einzelfall dauern.
Damit soll nun Schluss sein. Der Entwurf sieht vor, die Ausnahme an eine starre zeitliche Komponente zu koppeln. Eine Regulierungsausnahme soll künftig nur noch dann vorliegen, wenn der Wohnraum für einen Zeitraum von maximal sechs Monaten vermietet wird.
2. Die normative Konturierung des Möblierungszuschlags
Auch bei der Preisbildung plant der Gesetzgeber eine Kehrtwende hin zu maximaler Transparenz. Vermieter sollen künftig verpflichtet werden, den Möblierungszuschlag vor Vertragsabschluss unaufgefordert und separat auszuweisen. Die bisher übliche Praxis, eine Pauschalmiete zu vereinbaren, bei der Grundmiete und Möbelnutzung verschmelzen, stünde damit vor dem Aus.
Zudem führt der Entwurf eine typisierende Regelvermutung ein: Bei voll ausgestattetem Wohnraum soll ein Zuschlag in der Regel nur dann als angemessen gelten, wenn er fünf Prozent der geschuldeten Grundmiete nicht übersteigt. Dieser gesetzliche Orientierungsrahmen soll zwar im Einzelfall widerlegbar sein, setzt aber eine hohe Dokumentations- und Darlegungspflicht voraus.
Praxisnahe Kritik: Warum die Reform am Bedarf vorbeischießt
Aus den Reihen der Immobilienwirtschaft und von Fachverbänden hagelt es bereits deutliche Kritik an den Plänen – und das mit stichhaltigen Argumenten, die auch für Projektentwickler und Investoren von zentraler Bedeutung sind.
Besonders die starre Sechs-Monats-Grenze greift massiv in die Lebensrealität moderner Mieter ein. Viele typische Sonderanlässe – sei es ein befristetes Forschungsprojekt an einer Universität, ein Praktikum, eine berufliche Probezeit oder langwierige Sanierungen am eigenen Haus – dauern naturgemäß länger als ein halbes Jahr. Die Folge der starren Frist: Mieter wären gezwungen, die Wohnung nach maximal sechs Monaten zu räumen, selbst wenn ihr persönlicher Bedarf nachweislich fortbesteht. Das schafft keine neuen Wohnungen, sondern erhöht lediglich die Fluktuation und den bürokratischen Aufwand für beide Seiten.
Auch die geplante Koppelung des Möblierungszuschlags an die Grundmiete (die sogenannte 5-Prozent-Regel) ist ökonomisch kaum haltbar. Die Kosten für die Anschaffung, die Instandhaltung und den regelmäßigen Ersatz von hochwertigen Möbeln fallen unabhängig vom regionalen Mietniveau an. Ein identischer Möblierungsaufwand wäre damit in Märkten mit niedrigeren Grundmieten strukturell deutlich schlechter abbildbar als in Hochpreisregionen. Zudem birgt die schwammige Formulierung, was künftig als „voll ausgestattet“ gilt, enormes Konfliktpotenzial und dürfte zu einer Welle von Einzelfallprozessen führen.
Besonders riskant für Vermieter: Wer die vorvertragliche Informationspflicht zum Zuschlag versäumt, soll laut Entwurf so behandelt werden, als sei die Wohnung unmöbliert vermietet worden. Der Mieter bekäme die Möbelnutzung quasi kostenlos dazu, während der Vermieter weiterhin die volle Instandhaltungslast für das Interieur trägt.
Fazit und Ausblick für Investoren und Entwickler
Die geplanten Änderungen zeigen deutlich, dass der regulatorische Druck auf den Wohnungsmarkt nicht nachlässt. Für Kapitalanleger und Projektentwickler bedeutet dies, dass die Parameter für Business-Apartments und temporäre Wohnkonzepte enger werden.
Solange der Entwurf das Gesetzgebungsverfahren durchläuft, gilt es, Ruhe zu bewahren, aber die eigenen Hausaufgaben zu machen. Bestehende Portfolios sollten im Hinblick auf Dokumentation, Anschaffungswerte und Mietvertragsklauseln überprüft werden. Wer schon heute auf maximale Transparenz bei der Ausweisung von Möblierungskosten setzt und Mietverträge präzise auf die Bedürfnisse der Mieter zuschneidet, stellt die Weichen richtig, um auch künftig in einem regulierten Umfeld erfolgreich und rechtssicher zu agieren.
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