Lexikon E

Eine Eigentümergrundschuld wird nach § 1196 BGB für ein Grundstückeigentum bestellt. Einerseits wird so die bessere Rangstelle für eine spätere Belastung freigehalten, hier kommt als Alternative ein Rangvorbehalt in Frage. Andererseits wird aus einer Hypothek nach § 1163 BGB eine Eigentümergrundschuld, sollte eine Forderung nicht entstehen oder erlöschen. Sollten Forderung und Hypothek nicht mehr in der Person des Eigentümers vereint sein, kann nach § 1177 II BGB aus der Eigentümergrundschuld eine Fremdgrundschuld werden, beispielsweise bei Veräußerung des Grundstücks oder bei Übergang der Grundschuld auf eine andere Person, selbst wenn das Grundstück beim Eigentümer bleibt.

Bei der Erbpacht handelt es sich um eine besondere Form des Grundbesitzes, da das Eigentumsrecht generell vom Nutzungsrecht getrennt ist. Der Erbpächter zahlte dem Erbverpächter, also dem Grundbesitzer, einen Erbzins, der als Geld oder in Naturalien geleistet werden konnte. Diese Form wurde im Jahr 1947 verboten. Heute wird der Begriff "Erbpacht" als Synonym für das Erbbaurecht verwendet, das nach wie vor erlaubt ist. Den rechtlichen Rahmen bietet das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Demnach ist es möglich, als Erbbauberechtigter auf einem Grundstück, das ein Eigentümer gegen Leistung eines Erbbauzinses zur Nutzung zur Verfügung stellt, eine Immobilie zu errichten. Dieses Nutzungsrecht ist zeitlich begrenzt und ausdrücklich auf den Zweck zugeschnitten. Der Erbbauzins richtet sich nach dem Grundstückswert und wird in einem Vertrag fixiert.

Als eine Methode zur Wertermittlung empfiehlt sich das Ertragswertverfahren vor allem bei vermieteten Objekten, wie beispielsweise Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
Eine Größe in dieser komplexen Berechnung ist der Rohertrag, der sich aus dem Mietwert in Abhängigkeit von Größe, Ausstattung und Lage des Objektes ableitet. Von diesem werden wiederum um die Bewirtschaftungskosten abgezogen, also nicht die Nebenkosten, die die Mieter selbst zu tragen haben. Ein weiterer Faktor ist der Liegenschaftszins, mit dem er Bodenwert multipliziert wird. Die so ermittelte Bodenwertverzinsung wird wiederum vom Erlös abgezogen.
Demzufolge fußt die Ertragswertermittlung einerseits auf der Bewertung des Bodens als auch auf der des realisierbaren Erlöses.