Regelmäßige Pflege gilt als probates Mittel, sich ein jugendliches Aussehen zu bewahren und damit die eigene Befindlichkeit zu fördern. Das gilt auch für den Werterhalt einer Immobilie – in Form von Instandhaltung, Wartung und Verschönerungsmaßnahmen.
Eigentum verpflichtet – diese alte Weisheit hat sich immer wieder bestätigt. Vor allem als Immobilienbesitzer, der vermieten und vielleicht irgendwann wieder verkaufen will, stehen neben der laufenden Pflege des gesamten Anwesens in bestimmten Intervallen auch größere Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen auf dem Programm. Natürlich ergibt sich der jeweilige Handlungsbedarf aus den konkreten Gegebenheiten, aber eines ist doch Fakt: Ansprechende Mieten oder Kaufpreise lassen sich mit hochwertig ausgestattetem und fachkundig gepflegtem Wohnraum deutlich leichter erzielen – und das ganz unabhängig von der aktuellen Situation am Immobilienmarkt.
Von statistischen Lebensdauern und sinnvollem Anti-Aging
Die durchschnittliche Lebensdauer wird für eine Wohnimmobilie mit rund 80 Jahren angegeben, was allerdings nicht bedeuten kann, dass in dieser Zeitspanne keinerlei Renovierungen oder Modernisierungen notwendig wären – im Gegenteil. Um den Wert zu erhalten, sollten Sie sich immer wieder in die Position eines Mieters oder Käufers versetzen und einen kritischen Blick auf ihr Anwesen werfen: Würden Sie es wieder kaufen, wenn Sie sich in er Umgebung umschauen und Vergleiche anstellen?
Hier einige Richtgrößen für die Maßnahmen, die mit Sicherheit auf Sie zukommen, wollen Sie Ihren Immobilienbestand langfristig halten und damit Renditen generieren:
Das Dach
Nach rund 30 Jahren steht zumindest eine Instandsetzung an, in der Regel muss ein Dach nach diesem Zeitraum neu gedeckt werden. Rechnen Sie also nach, wie alt das Dach Ihres Hauses bereits ist, und berücksichtigen Sie dabei die Art der Eindeckung und natürlich der Dämmung. Diese wird immer wichtiger, denn die Energieeffizienz eines Hauses wirkt sich heute deutlich auf den Preis aus.
Die Fenster
Für Fenster gilt ein durchschnittlicher Lebenszyklus von 20 Jahren – natürlich immer in Abhängigkeit von der Qualität der eingebauten Modelle. Mit dem Austausch der Gummi-Abdichtungen können sie die Lebensdauer eventuell verlängern, sollten aber auch in dieser Frage die Wärmedämmung nicht außer Acht lassen: Müssen Mieter bei den Heizkosten tiefer in die Taschen greifen, weil die Fenster nicht mehr den aktuellen Anforderungen entsprechen, sind Probleme vorprogrammiert.
Die Bäder
Wenn Sie Wohnungen vermieten, spielen die Bäder eine entscheidende Rolle: Moderne und energiesparende Sanitärinstallationen steigern die Attraktivität ebenso wie hochwertige und sauber verarbeitete Fliesen. Gerade auf den Sanitärbereich legen potenzielle Mieter oder Käufer großen Wert – das geht Ihnen für Ihr eigenes Wohnumfeld mit Sicherheit nicht anders. Das durchschnittliche Intervall für Modernisierungsarbeiten liegt bei Bädern und Küchen bei 15 Jahren.
Die Heizung
Dieses Thema rückt immer mehr in den Fokus der Aufmerksamkeit: Neue Heizungstechnologien drücken nämlich die laufenden Kosten der Mieter und schonen gleichzeitig die Umwelt. Natürlich stellt eine neue Heizungsanlage eine enorme Investition dar, hier beträgt die durchschnittliche Lebensdauer 30 Jahre, aber sie rechnet sich unter dem Strich: Der Mieter hat Anspruch auf warme Wohnräume, bekommt er die günstig und ohne die Umwelt über die Maßen zu belasten, wird das die Attraktivität der Wohnung deutlich steigern.
Die Böden
Sie fallen sofort ins Auge und prägen somit den ersten Eindruck: Böden sollten spätestens nach 15 Jahren ausgetauscht werden, um den Werterhalt Ihrer Immobilie zu erreichen. Im Gegensatz zu dem massiven Holzboden von einst, der sich einfach abschleifen und wieder versiegeln ließ, ist die Instandhaltung von Laminat deutlich schwieriger. Beschädigungen lassen sich hier ebenso wenig vermeiden wie bei Fliesen oder Teppich, was einen Austausch in größeren Zeitabständen sinnvoll macht.
Anti-Aging-Maßnahmen: Wer soll das bezahlen…?
Die relativ großen Intervalle lassen die gezielte Bildung von Rückstellungen zu, wie sie beispielsweise in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ohnehin vorgesehen sind: Monat für Monat legen Sie einen kleinen Teil der Mieteinnahmen zur Seite, sodass Sie die notwendigen Mittel für die mit Sicherheit auf Sie zukommenden Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten sukzessive ansammeln.
Nicht zu vernachlässigen sind aber auf die verschiedenen staatlichen Förderprogramme, die beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau beim Einbau einer modernen Heizungsanlage, von neuen Fenstern oder auch für die Dämmung ausreicht. Diese bestehen regelmäßig aus günstigen Kreditlinien, deren Tilgung mit Zuschüssen erleichtert wird. Natürlich will immer genau überlegt werden, ob eine weitere Verschuldung sinnvoll ist – hier empfiehlt sich das Rechnen mit dem spitzen Stift: Die extrem niedrigen Zinssätze ermöglichen Ihnen größere Investitionen, zumal Sie die Konditionen fixieren können. Eine fundierte Beratung ist in jedem Fall sinnvoll, um eine tragfähige Entscheidung treffen zu können.
Fakt ist: Sie können mit gezielten Maßnahmen Mehrwerte schaffen für den Immobilienbesitz und somit leichter einen guten Preis beim Verkaufen, aber auch in der Vermietung erzielen. Damit erhalten Sie die Bausubstanz und stabilisieren Ihre Rendite – und darauf kommt es doch an.
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