25. Juli 2022

Die Grundsteuerreform: ein Leitfaden für Ihre Grundsteuererklärung

Wenn Sie Immobilien besitzen, dann sind Sie von der Grundsteuerreform betroffen und wie Sie Ihre Grundsteuererklärung erstellen, das erläutern wir Ihnen in unserem nachfolgendem Leitfaden.

Als Immobilieneigentümer liegen wichtige Aufgaben vor Ihnen: Das neue Grundsteuerreformgesetz betrifft alle natürlichen und juristischen Personen mit Immobilienbesitz. Ein Urteil des Bundesverfassungsgerichtes (BVG) war der Auslöser, da es feststellte, dass die bisherige Besteuerung von Immobilien auf der Grundlage von Einheitswerten verfassungswidrig ist.

Als Folge müssen alle Immobilienbesitzer in Deutschland nun aktiv werden: Sämtliche Grundstücke und Bauwerke sind nämlich neu zu bewerten, um die Besteuerung ab 2025 auf einer überarbeiteten Grundlage vornehmen zu können. Wenn Sie Immobilien besitzen, dann sind Sie von der Grundsteuerreform betroffen und wie Sie Ihre Grundsteuererklärung erstellen- , das erläutern wir Ihnen in nachfolgendem Leitfaden.

Die Grundsteuerreform – welche Änderungen stehen an?

Bisher wird diese Steuer auf Grundbesitz nach dem sogenannten Einheitswert erhoben. Allerdings befand das Bundesverfassungsgericht (BVG) dieses Vorgehen als verfassungswidrig, da die zugrundliegenden Werte veraltet seien, was zu einer Ungleichbehandlung einzelner Steuerzahler führt.

Fakt ist: Ab 2025 muss die Steuer neu berechnet werden. Genau aus diesem Grund ermitteln die Finanzämter die Berechnungsgrundlagen derzeit – und zwar mit dem 1. Januar 2022 als Stichtag. Auf dieser Basis setzen Gemeinde und Städte dann ihren individuellen Hebesatz an, um den Steuerbetrag zu ermitteln. Dieser ist dann erstmals im Jahr 2025 zu begleichen.


Welchen Weg geht der Freistaat Bayern? –  Das Flächenmodell

Sicher haben Sie bereits von der vom Bayerischen Landesamt für Steuern am 30. März 2022 veröffentlichten Allgemeinverfügung gehört, in der Sie als Immobilieneigentümer zur Abgabe der Grundsteuererklärung aufgefordert wurden. Die Frist wurde ebenfalls genau definiert, nämlich von 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022.

Während im restlichen Bundesgebiet andere Berechnungen notwendig sind, um diese Steuer auf Immobilienbesitz zu ermitteln, nutzt Bayern das sogenannte Flächenmodell.

Die Steuerbemessungsgrundlage ist demnach einerseits die Fläche eines Grundstücks und die Gebäudefläche sowie andererseits die Art und Weise der Nutzung. Sie müssen also weder den Wert der Immobilie ermitteln, noch die Lage, das Alter oder den Zustand berücksichtigen.


Wer muss nun eigentlich eine solche Grundsteuererklärung abgeben?

Diese Pflicht ist im Bewertungsgesetz (BewG) geregelt: Demnach sind alle Personen, Unternehmen und Genossenschaften, die am 1. Januar 2022 Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks waren, zur Abgabe der Grundsteuererklärung aufgerufen.

Folgende Sonderregelungen sind dabei zu beachten:

  • Gehört ein Grundstück mehreren Eigentümern, sind diese auch gemeinsam zur Abgabe verpflichtet.
  • Erbbauberechtigte tragen grundsätzlich die Verantwortung für das Grundstück, auf das ein Erbbaurecht eingetragen ist – und damit auch für die Steuer auf Grundbesitz und die diesbezügliche Steuererklärung. Der Erbbauverpflichtete muss jedoch bei der Erstellung der Erklärung unterstützen.
  • Stimmen Gebäude- und Grundstückseigentümer nicht überein, trifft die Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung zwar den Eigentümer des Grundstücks, doch der Gebäudeeigentümer muss dabei mitwirken.
  • Eigentümer einer Eigentumswohnung sind selbst für die Erstellung und Abgabe der Steuererklärung verantwortlich – nicht deren WEG-Verwalter.

 
Wie können Sie in Bayern Ihre Grundsteuerklärung abgeben?

Zur Abgabe Ihrer Grundsteuererklärung stehen Ihnen drei Möglichkeiten zur Auswahl:

  • online über elster.de – allerdings benötigen Sie dazu ein Sicherheitszertifikat, das zunächst zu beantragen ist
  • mit Hilfe eines am PC auszufüllenden PDF-Formulars, das anschließend ausgedruckt werden kann. Die PDF Vorlage erhalten Sie auf der Website des Bayerischen Landesamtes für Steuern
  • per Papier-Formular, das Sie in den bayerischen Finanzämtern sowie Städten und Gemeinden erhalten und handschriftlich ausfüllen können


Welche Informationen werden gefordert – und wo sind die zu finden?

Zunächst sollten Sie berücksichtigen, dass das Bayerische Landesamt für Steuern bereits seit geraumer Zeit Informationsschreiben zur Grundsteuerreform versendet – allerdings bevorzugt an natürliche Personen.
Es kann also durchaus sein, dass nicht alle juristischen Personen mit Immobilieneigentum entsprechende Schreiben mit Grundstücksdaten sowie Aktenzeichen erhalten. Sollten Sie kein diesbezügliches Schreiben empfangen haben, dann können Sie Ihre bisher erlassenen Grundsteuerbescheide nutzen: Sie finden das Aktenzeichen – also die Steuernummer – sowohl auf den Bescheiden also auch auf dem Kontoauszug.

Um alle relevanten Informationen für Ihre Steuererklärung zusammenzutragen, können Sie mit der Unterstützung der Bayerischen Vermessungsverwaltung rechnen: Sie erhalten dort seit dem 1. Juli die Daten zu Ihrem Flurstück kostenlos vom Liegenschaftskataster.

Hier erhalten Sie folgende Daten:

  • Nummer Flurstück
  • amtliche Fläche
  • Name der Gemeinde
  • Name und Nummer der Gemarkung
  • Nutzung sowie Flächenanteile
  • Landwirtschaft: Gesamtertragsmesszahl sowie Fläche je Ertragsmesszahl

Gebäudeflächen – also Wohn- und/oder Nutzflächen – sowie der zu Eigentumswohnungen zählende Grundstücksanteil werden nicht bekanntgegeben!

Wohnflächenermittlung

Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung, nach der die Grundflächen von Zubehörräumen wie Keller, Waschküchen, Boden- oder Heizungsräume nicht zur relevanten Wohnfläche zählen – und nicht in der Steuererklärung berücksichtigt werden müssen.

Sie können die anzusetzende Wohnfläche den Bauunterlagen entnehmen. Bei Eigentumswohnungen greifen Sie bitte auf die Wohngeldabrechnung zurück. Alternativ messen Sie selbst nach, auch das wird akzeptiert. Weitere Berechnungen müssen Sie nicht vornehmen, die allgemeine Ermäßigung auf 70 Prozent der Wohnfläche wird vom Finanzamt berechnet.

Nutzflächenberechnung

Sobald Immobilien zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, wird die Nutzfläche relevant, die nach anderen Verfahren zu ermitteln ist.
Grundsätzlich zählen zur Nutzfläche:

  • Büros und Besprechungsräume
  • Werk- und Lagerhallen
  • Labore
  • Verkaufs- und Abstellräume
  • Sozialräume

 Nicht hinzugerechnet und berücksichtigt werden:

  • Grundflächen der Baukonstruktion wie Pfeiler und Wände
  • technische Funktionsflächen wie Brennstofflager
  • Verkehrsflächen wie Flure, Aufzugsschächte, Eingangsbereiche oder Rampen

 
Fazit: neue Steuer auf Gebäude- und Grundbesitz ab 2025 – Bayerns Flächenmodell – Die Abgabefrist läuft noch bis zum 31. Oktober 2022.

Bildquelle : www.pixabay/ copyright image4you

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