In den letzten Monaten stießen wir in unserer Arbeit als Immobilienmakler in München mehrfach auf ein Thema, das wir aus diesem Grund hier etwas ausführlicher behandeln wollen: Fehlende oder zerstörte Dokumente verzögern den Verkauf. Vor allem ältere Menschen, die ihr Wohnumfeld den veränderten Bedürfnissen anpassen wollen, stehen dann vor großen Herausforderungen. Lesen Sie hier in Ruhe nach, was in einem solchen Fall auf Sie zukommt.
Zum Hintergrund: Unverzichtbare Dokumente fehlen – was ist zu tun?
Ein Beispiel aus der Praxis soll die Problematik verdeutlichen: Eine ältere Dame hatte sich dazu entschlossen, in eine Einrichtung für betreutes Wohnen umzuziehen – und Ihr Häuschen zu verkaufen. Sie hatte keine Kinder oder anderweitige Erben und wollte sich mit dem Verkaufserlös ihren Lebensabend sichern. Es war vor allem in den letzten Monaten mit all den Restriktionen immer schwieriger geworden, denn Alltag alleine zu meistern. Dieser Schritt war absolut nachzuvollziehen und keineswegs ein Einzelfall. Doch die Probleme waren vorprogrammiert: Im Grundbuch Ihrer Immobilie war eine Briefgrundschuld eingetragen, zu der einst von der Bank eingetragenen Grundschuld war also ein Brief ausgestellt worden.
Erklärung Briefgrundschuld
Grundsätzlich kann eine Grundschuld in zwei Varianten bestellt werden: als Brief- oder als Buchgrundschuld. Letztere ergibt sich aus der Einigung der Parteien und der Grundbucheintragung nach § 873 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Auch die Einigung über den Ausschluss einer Briefausstellung muss ins Grundbuch eingetragen werden. Alternativ muss ein entsprechender Brief ausgehändigt werden, wie es in den §§ 1192 Abs. 1 und 1117 BGB geregelt ist.
Die Finanzierung war schon vor vielen Jahren getilgt worden, aber der Brief, der zur Löschung der Grundschuld notwendig ist, nicht mehr auffindbar! Das war fatal, denn eventuelle Käufer würden Probleme mit der Finanzierung bekommen: Abhängig von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ist der für die Bank relevante Rang nämlich blockiert – es fehlt ganz einfach die Sicherheit, die eine Bank für eine derart umfangreiche Immobilienfinanzierung benötigt. Doch diese Situation ist nicht aussichtslos, allerdings lag einiges an Aufwand vor der älteren Dame: Sie musste den Brief kraftlos erklären lassen und dazu ein Aufgebotsverfahren anstrengen – hier die Details.
Erklärung Kraftloserklärung
Fehlt eine Urkunde oder wurde sie vernichtet, können die Personen, die Rechte aus diesem Dokument beanspruchen können, diese Urkunde für kraftlos erklären lassen. Das klingt zunächst einfach, erweist sich in der Praxis jedoch als kompliziert – aber unumgänglich: Es muss amtlich bestätigt werden, dass die relevante Urkunde nicht mehr das verbriefte Recht innehat. Eventuelle Inhaber der Urkunde könnten sich dann nicht mehr darauf berufen, der Antragsteller – in unserem Fall die ältere Dame – wäre allen verpflichteten Parteien gegenüber gleich des kraftlos erklärten Dokumentes legitimiert. Im Gegensatz zu Vollmachten oder Erscheinen, die sich deutlich leichter kraftlos erklären lassen, muss im Falle einer verbrieften Grundschuld ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht angestrengt werden.
Erklärung Aufgebotsverfahren
Dieses Verfahren ist in den §§ 946 bis 1024 Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt: Es handelt sich demnach um eine öffentliche Aufforderung des Amtsgerichts, Ansprüche oder Rechte an der betreffenden Sache anzumelden. Diese Bekanntmachung beinhaltet einen klaren Hinweis darauf, dass eine unterlassene Anmeldung zu Rechtsnachteilen führt. Das zeitlich begrenzte Aufgebot kommt in verschiedenen Angelegenheiten zur Anwendung, und damit auch dann, wenn Eigentümer von Immobilien ausgeschlossen oder Urkunden kraftlos erklärt werden sollen. Meldet sich kein berechtigter, fällt das zuständige Amtsgericht ein Ausschlussurteil – und damit eine allgemein wirkende Feststellung zu den betroffenen Rechten, die somit verfallen.
In unserem Beispiel konnten wir die ältere Dame bei diesem Vorgang unterstützen und einen kompetenten Notar empfehlen, der Ihr Vorhaben zum gewünschten Erfolg führte. Das hat nicht nur viel Zeit in Anspruch genommen und Aufwand verursacht, sondern auch zusätzliche Kosten.
Ihr Immobilienmakler: Kompetenz auch in schwierigen Fällen
Wir können es gut nachvollziehen, wenn Dokumente und Urkunden nach 30 oder 40 Jahren ganz einfach nicht mehr auffindbar sind: Sie können im Laufe der Jahre verloren gegangen sein – wer kann sich dann schon noch genau erinnern, wo sie einst abgelegt wurden? Oder ob damals irgendwelche Grundbucheintragungen vorgenommen worden waren? Gab es keinen Grund mehr, sich mit diesem Thema zu befassen, geraten derartige Angelegenheiten ganz einfach in Vergessenheit. Und tauchen erst dann als Problem mit weitreichenden Konsequenzen wieder auf, wenn ein Verkauf geplant wird.
Unsere Empfehlung lautet daher: Sondieren Sie frühzeitig, welche Unterlagen Sie für einen Immobilienverkauf benötigen. Gleichen Sie dann ab, ob Dokumente fehlen und ob es eventuell offene Fragen gibt, wie zum Beispiel nicht gelöschte Grundbucheintragungen zu Rechten Dritter. Bei diesem Schritt können wir Ihnen gerne behilflich sein. Selbstverständlich empfehlen wir Ihnen gerne einen Notar, der Ernstfall die notwendigen Schritte einleitet, und begleiten Sie durch diesen Prozess. Dieser mag langwierig sein, aber er ist unumgänglich: Nur, wenn alle Dokumente vorliegen und Probleme geklärt sind, kann der Verkauf einer Immobilie realisiert werden.
Haben Sie noch Fragen oder benötigen Sie unsere Unterstützung, dann rufen Sie uns einfach an – wir nehmen uns gerne Zeit für Sie.
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