Die Verordnung (EnSikuMaV) wurde am 24. August 2022 vom Bundeskabinett beschlossen. Das Ziel dieser bereits am 1. September 2022 in Kraft getretenen Verordnung ist eine sichere Versorgung mit Energie. Dazu wurden Maßnahmen formuliert, die kurzfristig wirken sollen – hier eine Zusammenfassung.
Die EnSikuMaV – ausgelegt auf schnelle Energieeinspareffekte
Die verordneten Energiesparmaßnahmen sind befristet: Die Verordnung gilt vom 1. September 2022 bis zum 28. Februar 2023 – also in etwa für die kommende Heizperiode. Sie gibt Maßnahmen vor, die den Energieverbrauch in Wohn- und Gewerberäumen senken sollen – wir konzentrieren uns bei dieser Zusammenfassung auf vermietete Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und WEGs sowie die Pflichten, die sich für Sie als Vermieter ergeben. Im Großen und Ganzen handelt es sich (zunächst) um Informationspflichten, denen Sie insbesondere dann nachgehen müssen, wenn die vermieteten Wohnungen mit Gas beheizt werden.
Wichtig: relevante Klauseln in Mietverträgen außer Kraft gesetzt
Sofern Sie in Ihren Mietverträgen vereinbart haben, dass Ihre Mieter eine bestimmte Mindesttemperatur zur Abwendung von Schäden an der Bausubstanz zu gewährleisten haben, dürfte Sie der § 3 der EnSikuMaV interessieren: Diese Regelungen werden nämlich für die Geltungsdauer der Verordnung außer Kraft gesetzt. Gleichzeitig wird jedoch darauf verwiesen, dass die Mieter dazu verpflichtet sind, eventuellen Gebäudeschäden vorzubeugen – durch angemessenes Heizen und Lüften.
Tipp: Nutzen Sie unseren Flyer zum richtigen Lüften und Heizen – Sie finden diesen in unserer Infobox. Laden Sie sich das Druckstück einfach herunter, um es Ihren Mietern an die Hand zu geben. Downloads
Wichtig: private Pools dürfen nicht mit Gas oder Strom beheizt werden
Sind Pools nicht „für therapeutische Anwendungen zwingend notwendig, dürfen sie während der Geltungsdauer der Verordnung weder mit Strom noch mit Gas beheizt werden – und zwar sowohl Innen- als auch Außenpools. Aus unserer Sicht wird es durchaus einige Fälle geben, in denen diese Maßnahme zur Anwendung kommt. Dann sollten Sie sich kurzfristig zu den technischen Folgen informieren. Die Regel dürfte es bei vermieteten Immobilien jedoch nicht sein.
Wichtig: Informationspflichten rund um Verbrauch und Einsparpotenziale
Einerseits verpflichtet die Verordnung die Gaslieferanten dazu, Sie als Eigentümer zu folgenden Punkten zu informieren:
- den Verbrauch und die Kosten der vergangenen Heizperiode
- die voraussichtlichen Kosten für die kommende Heizperiode bei gleichem Verbrauch
- das mögliche Potenzial für Einsparungen, sollte die Raumtemperatur um durchschnittlich 1 ° C reduziert werden
Termin: 30. September 2022
Andererseits unterliegen Sie als Eigentümer einer Informationspflicht, sollte das relevante Gebäude mehr als zehn Wohnungen aufweisen. Hier ist die Verordnung etwas schwammig, denn sie spricht von „Nutzern“. Daraus lässt sich ableiten, dass die Pflicht auch auf Ihre Mieter zutrifft, sofern eine zentrale Heizungsanlage genutzt wird. In diesem Fall haben Sie die vom Gaslieferanten erhaltenen Informationen entsprechend weiterzuleiten.
Termin: 30. November 2022
Darüber hinaus sind Sie dazu verpflichtet, Ihren Mietern die Kontaktdaten von Einrichtungen zu übermitteln, die zur Verbesserung von Energieverbrauchszahlen beraten bzw. informieren. Dabei kann es sich auch um Internetadressen handeln.
Soweit die Verordnung. Wie lassen sich diese Auflagen – insbesondere die Berechnung der möglichen Einsparpotenziale – aber konkret umsetzen?
Konkrete Handlungsnotwendigkeiten und Umsetzungsvorschläge
Eine konkrete Methodik gibt die Verordnung nicht vor – und Sie haben teilweise nur einen Monat Zeit, die Maßnahmen umzusetzen. Für Sie als Vermieter heißt das demnach:
1. Angabe der Verbrauchszahlen
Nutzen Sie am besten die letzte Nebenkostenabrechnung, um die Verbrauchszahlen für Heizung und Warmwasseraufbereitung in Summe mitzuteilen.
2. Berechnung der voraussichtlichen Kosten und Kostenerhöhungen
Der Gaslieferant berechnet die Kostenerhöhung prozentual für das komplette Gebäude – daraus können Sie einen Zuschlag ableiten. Allerdings ist derzeit noch gar nicht klar, ob die gesamten Heizkosten betroffen sind. Unter dem Strich sollte er sich ja auf die eigentlichen Verbrauchskosten beziehen, Wartungs-, Abrechnungs- und andere Kosten müssten demnach ausgenommen werden. Und so sollten Sie auch vorgehen. Die Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten ist demnach unerheblich, denn es wird ein einheitlicher Ansatz für alle Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus oder einer WEG verwendet, um die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung zu ermitteln.
3. Berechnung möglicher Einspareffekte bei Raumtemperatursenkung um 1°C
Wir gehen davon aus, dass für alle relevanten Wohnungen ein einheitlicher Prozentsatz auf die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung, also die Verbrauchskosten, anzuwenden ist. Aus unserer Sicht ist es nicht umsetzbar, für jeden einzelnen Raum eine temperaturabhängige Berechnung aufzustellen. Hier liefert die Verordnung eine Unterstützung, denn sie gibt den Gaslieferanten eine Einsparung von 6 Prozent vor, sollte die Raumtemperatur um 1 ° C abgesenkt werden. Diese Rechengröße können somit auch Sie als übernehmen.
4. Mitteilung an die Wohnungsnutzer: Kontaktdaten inklusive Internetadressen von Einrichtungen, die zu Effizienzverbesserungen informieren
An dieser Stelle können wir Ihnen direkt weiterhelfen:
Auf dieser offiziellen Seite des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz werden zahlreiche Tipps zum Energiesparen für alle Lebensbereiche gegeben.
Unser Immobilienverband hat ebenfalls sinnvolle Tipps zusammengestellt, wie Sie als Eigentümer mit einem kleinen Aufwand für einen niedrigeren Verbrauch an Energie sorgen können, wie zum Beispiel
- Heizanlagen effizient einstellen – Herzkurven anpassen, Vorlauf- und Wassertemperaturen optimieren
- Heizungstemperatur inklusive Nachtabsenkung reduzieren
- Heizkörper entlüften
- Fenster prüfen und bei Bedarf nachstellen und abdichten
Fazit: Energie sparen angesagt – weitere Maßnahmen geplant
Die in der EnSikuMaV beschlossenen Maßnahmen sollen schnellstmöglich greifen, um die Versorgungssicherheit im Winter nicht zu gefährden. Doch es kommt noch mehr auf uns zu: Die Mittelfristenergiesicherungsverordnung (EnSimiV) soll zum 1. Oktober 2022 in Kraft treten und für die nächste zwei Jahre gelten. Auch diese Verordnung richtet sich an Eigentümer, die Erdgas zur Heizung und Warmwasseraufbereitung verwenden. Die Maßnahmen beziehen sich dann auf die technischen Anlagen an sich, wir werden Sie selbstverständlich in den nächsten Tagen dazu informieren. Sollten Sie Fragen haben, dann wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an uns – wir sind gerne für Sie da.
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