Diese Initiative der Bundesregierung soll vor allem in Regionen mit einer hohen Mietnachfrage für einen begrenzten Anstieg der Wohnraummiete sorgen. Im jeweiligen Geltungsbereich wird demnach eine Kappungsgrenze vereinbart, sodass bei einer Neuvermietung die Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel nur um maximal zehn Prozent überschritten werden darf – mit einer ganzen Reihe von Ausnahmen.
Was ist genau unter „Mietpreisbremse“ zu verstehen?
Der Wohnungsmarkt ist in Deutschland regional sehr unterschiedlich ausgeprägt: Ballungsgebiete und Metropolregionen boomen und ziehen immer mehr Menschen an. Die Nachfrage nach Wohnraum ist zwischenzeitlich so hoch, dass auch die Wohnraummiete kräftig steigt und den Wohnraum nur schwer bezahlbar macht. Währenddessen ist eine vergleichbare Mietwohnung in ländlichen Gebieten deutlich günstiger zu haben, in vielen Fällen stehen sogar Wohnungen leer. Um hier einen gewissen Ausgleich schaffen und die Mieter schützen, solange nicht Ausnahmetatbestände vorliegen, wurde die Mietpreisbremse im Jahr 2015 von der Bundesregierung initiiert.
Eingeführt wurde die Regelung am 1. 6. 2015, seither können die Bundesländer die stark nachgefragten Regionen bestimmen, in denen sie für zunächst fünf Jahre verbindlich gelten soll. Unter dem Strich bedeutet das: Wird eine Wohnung in einer solchen Region neu vermietet, darf die geforderte Miete die geltende Vergleichsmiete maximal um zehn Prozent überschreiten. Damit sollen Mietpreisexplosionen, die sich aufgrund der hohen Nachfrage realisieren ließen, effektiv eingedämmt werden.
Auskunft über die im jeweiligen Ort geltende Vergleichsgröße gibt der Mietspiegel, in denen Städte und Gemeinden die durchschnittlich zu erzielende Kaltmiete erfassen. Alternativ helfen Datenbanken weiter, die Mieter- oder Vermieterverbände führen. Als weitere Bezugsgrößen können nach § 558a II Nr. 3 BGB auch ein Sachverständigengutachten oder nach § 558a II Nr. 4 BGB auch die Mieten für drei vergleichbare Wohnungen herangezogen werden.
Wie wird die Regelung zur Mietpreis-Steuerung praktisch umgesetzt?
Wollen Sie also eine Wohnung neu vermieten oder neu anmieten, stellt sich zunächst die Frage, ob der Wohnort von der Regelung überhaupt betroffen ist. Im Bedarfsfall sollten Sie die relevante Vergleichsmiete bei der Kommune oder Gemeinde recherchieren oder auf eine Alternative zurückgreifen. Ausschlaggebend sind neben Lage und Größe der Wohnung auch Zustand und Ausstattung.
Vermieter könnten nun abhängig von der Nachfrage entscheiden, ob sie die mögliche Mietpreisanhebung bis zur Kappungsgrenze, also zehn Prozent über der Vergleichsmiete, ausreizen und die Wohnung zu diesen Konditionen anbieten. Erscheint potenziellen Mietern die vorgeschlagene Miete zu hoch, können sie wiederum die Rechtmäßigkeit überprüfen, indem sie ebenfalls die Vergleichsmiete heranziehen. Sollte die Miete zu hoch angesetzt sein, können Sie Ihren Vermieter schriftlich darauf aufmerksam machen und ab diesem Zeitpunkt die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Allerdings sind einige Ausnahmen zu beachten, die die Einbeziehung eines Fachmannes, wie beispielsweise eines erfahrenen Maklers, empfehlen.
Welche Ausnahmen können die Regelung aushebeln?
Auch nach Inkrafttreten der Preisbremse für Wohnraummieten gibt es Möglichkeiten, höhere Mieten zu vereinbaren.
- Neubauten:
Generell gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauten, also jedes Haus und jede Mietwohnung, die nach dem 1. 10. 2014 erstmals genutzt oder vermietet wird. Hier können die Mieten weiterhin nach Angebot und Nachfrage vereinbart werden. - Vormiete:
Hatte der Vormieter bereits eine über die Regelungen hinausgehende Miete bezahlt, darf diese auch mit einem neuen Mieter vereinbart werden. Bei Bedarf ist dies aber zu belegen. - Modernisierung:
Eine umfassende Modernisierung kann nach wie vor zu einer Mieterhöhung über diese Regelungen hinaus genutzt werden. Allerdings ist dies nur möglich, wenn die Wohnung in dem Maße erneuert wurde, dass sie als Neubau gelten könnte. In der Regel wird dies bei Modernisierungskosten in Höhe von rund einem Drittel der anzunehmenden Neubaukosten akzeptiert. Der Vermieter dürfte dann bis zu elf Prozent der angefallenen Kosten umlegen.
Bei der Beauftragung eines Maklers können sich sowohl Mieter als auch Vermieter den Aufwand sparen, denn die Immobiliendienstleister prüfen die Angemessenheit und rechtlichen Grundlagen der Mietkonditionen ohnehin.
Was müssen Vermieter in der Umsetzung beachten?
Natürlich liegt es im Interesse eines Vermieters, mit seiner Immobilie die bestmögliche Rendite zu erwirtschaften. Hier die Balance zwischen nachfragebedingter Miethöhe und Einhaltung des gesetzlichen Rahmens zu finden, erfordert nicht nur eine genaue Marktrecherche. Es spielen vor allem Kompetenz und Erfahrungen wichtige Rollen: So können beispielsweise Index- oder Staffelmietverträge gangbare Alternativen sein. Kann bei dem einen die Miethöhe der Entwicklung des Verbraucherpreisindex angepasst werden, legt der andere von vornherein regelmäßige Mietpreiserhöhungen fest. Selbstverständlich gilt auch hier die gesetzliche Obergrenze, die entsprechend berücksichtigt werden muss.
Modernisierungsmaßnahmen sind ohnehin zur Werterhaltung von Wohnimmobilien angeraten und können gleichzeitig zur Veränderung der Miethöhe genutzt werden. Ob und in welchem Umfang sich das lohnt, kann nur im konkreten Fall entschieden werden. Auch an dieser Stelle kann die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Makler deutliche Vorteile bringen, die sich auf lange Sicht auszahlen.
Fazit – Mietpreise und staatliche Regulierung
Wohnraum ist in vielen Regionen knapp, was die Mietpreise deutlich nach oben treibt. Mit der Regelung zur Begrenzung der Mietpreisanpassungen soll eine Kostenexplosion effektiv verhindert werden. Vermieter sind also gehalten, sich innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen zu bewegen, um unangenehme Rückforderungen zu vermeiden. Allerdings können sie bestimmte Ausnahmen für sich geltend machen, wie zum Beispiel bei erstmals vermieteten Neubauten oder mit der Umlage von Modernisierungskosten. Die Einbindung eines erfahrenen Maklers empfiehlt sich demnach für beide Seiten, wollen Sie sich in puncto Mietwohnung auf rechtlich sicherem Boden bewegen.
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