Das neue Jahr hat gerade begonnen, schon stehen einige Änderungen ins Haus: Die Bundesregierung setzt mit der novellierten Heizkostenverordnung (HeizKV) die im Dezember 2018 beschlossene Novelle der EU-Energieeffizienzrichtlinie um – und daraus erwachsen einige Konsequenzen für Sie als Eigentümer vermieteter Immobilien.
Wesentliche Änderungen im Zuge der Heizkostenverordnung
Die neue HeizKV ist eigentlich überfällig, de facto ist sie aber nun am 1. Dezember 2021 in Kraft getreten – und enthält einige Auflagen, die bis spätestens 2026 umzusetzen sind:
- Messgeräte müssen fernablesbar sein
Eigentümer vermieteter Wohneinheiten sind demnach dazu verpflichtet, sämtliche Messgeräte auszutauschen. Die HeizKV zielt darauf auf, dass zum Ende des Jahres 2026 alle Messgeräte fernablesbar sind, also per Drive-by- oder Walk-by-Technologie bedient werden können: Ein Messdienstleister kann dann schon auf alle relevanten Daten zugreifen, wenn er sich in der Nähe des Messgerätes findet – die vermietete Wohnung muss nicht mehr betreten werden.
- Messgeräte müssen interoperabel sein
Doch damit nicht genug: Die neuen Messergeräte müssen auch für den Informationsaustausch mit den Systemen weiterer Anbieter geeignet sein. Diese Interoperabilität ist sogar als Pflicht für all die Geräte formuliert, die ab Ende 2022 eingebaut werden – also ein Jahr nach Inkrafttreten der HeizKV. Die zuvor verbauten Messgeräte müssen diese Anforderung bis spätestens Ende 2026 erfüllen.
- Messgeräte müssen an Smart-Meter-Gateway angebunden werden
Lassen Sie diese neuen Messgeräte ab Ende 2022 installieren, müssen diese auch an mit einem sogenannten Smart-Meter-Gateway verbunden werden. Alle zuvor eingebauten Geräte müssen diese Auflage bis spätestens Ende 2031 erfüllen. Als Smart-Meter-Gateway werden zentrale Kommunikationseinheiten dieser Messgeräte bezeichnet. Diese müssen die vom Messstellenbetriebsgesetz formulierten Standards erfüllen. Ob sich an diesem Punkt noch etwas ändert, bleibt abzuwarten – schließlich kommen auch andere Technologien in Frage.
- Monatliche Mitteilungspflicht greift schon ab 2022
Eine weitere Neuerung ist eine Pflicht, die die Eigentümer trifft, die bereits fernablesbare Messgerate eingebaut haben: Ab 2022 müssen Sie Ihre Mieter die Verbrauchs- und Abrechnungsinformationen zukommen lassen – und zwar monatlich. Darüber hinaus sollte die für den Mieter komfortabel zugängliche Mitteilung auch weiter Informationen enthalten, so zum Beispiel eine Auskunft zum verwendeten Brennstoffmix oder zu den Steuern, die in den Heizkosten enthalten sind.
Als Vermieter stehen Sie also nicht nur vor der Aufgabe, die technischen Voraussetzungen für die Fernablesung und Übertragung der Daten zu schaffen, sondern müssen im Ernstfall schon in der laufenden Heizperiode eine umfangreiche Informationspflicht erfüllen. Dazu stehen Ihnen verschiedene Wege offen, auf die wir nun detailliert eingehen.
Die Details zur Mitteilungspflicht – das steckt dahinter
Mit dem Jahreswechsel greift also die Pflicht zur Information der Mieter, sofern die Messgeräte für die relevanten Immobilien bereits fernablesbar sind. Wichtig ist, dass Sie als Eigentümer den tatsächlichen Verbrauch oder die Ablesewerte aufführen müssen. Ob Sie diese per Brief oder Mail versenden oder ein spezielles Online-Portal nutzen, bleibt Ihnen überlassen. Allerdings ist es wichtig, den Mieter auch darauf hinzuweisen, dass neue Informationen für ihn vorliegen – die reine Zurverfügungstellung reicht nämlich nicht aus.
Die Informations- und Mitteilungspflichten haben als Teil der neuen HeizKV zum Ziel, die Energieeffizienz zu verbessern – und zwar mit mehr Transparenz in puncto Energieverbrauch sowie zu Heiz- und Warmwasseraufbereitungskosten. So sollen Verbraucherinnen und Verbraucher dazu angeregt werden, ihre verhaltensbedingten Einsparpotenziale durch energiesparendes Vorgehen während der Heizperiode besser auszuschöpfen. Das klingt alles sehr theoretisch und lässt einen hohen Aufwand für Sie als Vermieter, aber auch für Mieter vermuten.
Die Begründung der HeizKV enthält einige Erläuterungen zu diesem Punkt, die hier zitiert seien: „Mitteilen der Informationen bedeutet, dass die Information den Nutzer unmittelbar erreicht, ohne dass er sie suchen muss. Dies kann in Papierform oder auf elektronischem Wege, etwa per E-Mail, geschehen. Informationen können auch über das Internet (und über Schnittstellen wie ein Webportal oder eine Smartphone-App) zur Verfügung gestellt werden, jedoch nur, wenn der Nutzer dann in irgendeiner Weise in den angegebenen Intervallen darüber unterrichtet wird, dass sie dort nun zur Verfügung stehen“.
Zu den für Mieter relevanten Verbrauchsinformationen gehören nach § 6a Absatz 2 HeizKV 2021 demnach:
1. der Verbrauch des Mieters im vergangenen Monaten – angegeben in Kilowattstunden
2. der Vergleich des aktuellen Verbrauchs mit dem im Vormonat und mit dem im Vorjahreszeitraum, wenn diese Daten vorliegen
3. der Vergleich der konkreten Verbrauchsdaten mit einem normierten oder per Vergleichstest festgestellten durchschnittlichen Verbrauch adäquater Nutzer
Fazit: Mit Umsicht vorgehen und Datenflüsse vorbereiten
Die Verordnung ist in Kraft, bereiten Sie die Umsetzung am besten zügig vor: Sollten Sie als Eigentümer innerhalb einer WEG Wohnungen vermietet haben, dann besprechen Sie die notwendigen Schritte im Rahmen einer Eigentümerversammlung – sofern dies noch nicht geschehen ist. Die zuständigen Hausverwalter sollten sich mit den jeweiligen Messdienstleistern dazu abstimmen, wie die Informationspflicht sinnvollerweise zu erfüllen ist und Sie als Eigentümer die jeweiligen Daten erhalten. Besitzen Sie hingegen alleine ein Miethaus, dann können Sie dies direkt mit den zuständigen Messdienstleistern klären. Mit Sicherheit werden Ihnen von dieser Seite Umsetzungsvorschläge unterbreitet.
Nicht umsonst hat der Bundesrat dieser Regierungsverordnung nur unter der Bedingung zugestimmt, dass die Neuregelungen nach drei Jahren auf den Prüfstand gestellt werden: Es solle dann geprüft werden, ob und inwieweit den Mietern zusätzliche Kosten entstehen und sie diese ohne Ausgleich allein tragen müssen. Hier ist also noch lange nicht alles bis zu Ende durchdacht worden, denn der mit der Umsetzung verbundene Mehraufwand muss ja getragen werden. Wir behalten die Entwicklungen in jedem Fall für Sie im Blick, stehen Ihnen aber auch gerne mit Rat und Tat zur Verfügung, sollten Sie noch Fragen haben – rufen Sie uns einfach an oder hinterlassen Sie gerne hier einen Kommentar, wir melden uns kurzfristig bei Ihnen.
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