Die MÜNCHNER IMMOBILIEN MESSE (MIM) öffnet in Kürze ihre Pforten und wird mit ihrem vielfältigen Angebot wieder viele Interessenten anlocken. Neben den führenden Münchner Unternehmen der Immobilienbranchen werden Sie auf eine ganze Reihe von kleineren Spezialisten treffen, die Ihnen attraktive Immobilien präsentieren. Eines haben alle gemeinsam: Es gibt wichtige Faktoren zu beachten, wollen Sie auf Dauer Freude an Ihrem Wohneigentum haben.
Immobilien kaufen – München als Metropole gefragt
Es gibt zahlreiche Gründe, Immobilien in und um München kaufen zu wollen: Die Stadt bietet nicht nur eine hohe Lebensqualität, die gesamte Region boomt und lockt jedes Jahr viele Touristen an. Als Immobilienmakler in München kennen wir die hohe Nachfrage, aber eben auch die wichtigen Details, die einen erfolgreichen Immobilienerwerb ausmachen. Beachten Sie diese, können Sie sicher agieren und die Angebote besser einschätzen. Ein zentrales Element darf dabei nicht unerwähnt bleiben: die Teilungserklärung.
Teilungserklärung: Vertragliche Grundlage für Wohneigentum
Kurz vorweg: Jegliches Wohneigentum wird durch das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) geregelt. Im § 3 WEG wird die Einräumung von Sondereigentum geklärt, im § 8 die Teilungserklärung – beides Voraussetzungen für die Bildung von Wohneigentum. In der Teilungserklärung belegt der Grundstückeigentümer gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt, dass und wie das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Darüber hinaus wird erläutert, dass mit jedem Miteigentumsanteil Sondereigentum an einer bestimmten Wohneinheit oder an Räumen verbunden wird. Nur auf dieser Grundlage können Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten eines Gebäudes überhaupt einzeln verkauft – und in der Folge auch belastet – werden.
Um dieser Bedeutung Ausdruck zu verleihen, muss die Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen werden, wenn Sie Immobilien z.B. in München kaufen: So ist sie für jeden Wohnungseigentümer verbindlich. Sollen Änderungen veranlasst werden, müssen alle Wohnungseigentümer zunächst konsultiert werden und zustimmen. Auch die Änderungen sind wiederum ins Grundbuch einzutragen, um auf diese Weise deren Wirksamkeit auch gegenüber eventuellen Rechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer zu gewährleisten. Schon vor diesem Hintergrund wird klar, dass Sie der Teilungserklärung in jedem Fall große Aufmerksamkeit schenken sollten. Sie finden hier aber weitere wichtige Informationen, wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, Immobilien in München zu kaufen.
Wichtige Punkte in der Teilungserklärung
- Sondernutzungsrechte
Sollen bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums von einem Eigentümer allein und somit unter Ausschluss der anderen Miteigentümer genutzt werden, kann dies als Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung verankert werden. Dabei handelt es sich in der Regel um Gartenflächen oder Terrassen, aber auch Stellplätze, Kellerabteile sowie Dachböden. Auch wenn diese Bereiche Gemeinschaftseigentum bleiben und der gemeinsamen Verwaltung unterliegen, ist nur der bezeichnete Eigentümer zur Nutzung berechtigt. In der Regel werden Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung begründet. Sieht die Öffnungsklause die Möglichkeit vor, können Sondernutzungsrechte auch nachträglich und mit Wirksamkeit gegenüber den Rechtsnachfolgern durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer begründet werden. Dies setzt jedoch voraus, dass das Sondernutzungsrecht beim Nutzungsberechtigten als Anhang zum Sondereigentum ins Grundbuch eingetragen wird.
- Gemeinschaftsordnung und Hausordnung
Über die formelle Aufteilung hinaus enthält die Teilungserklärung die Gemeinschafts- oder Miteigentümerordnung, die das Verhältnis der Eigentümer untereinander regelt. Dabei kann es durchaus zu Abweichungen vom WEG kommen, wenn das Gesetz abdingbar ist. Weitere Punkte können sich auf eine Hausordnung oder die Beauftragung eines ersten Verwalters beziehen. Diese Erstbestellung ist auf maximal drei Jahre begrenzt.
- Aufteilungsplan
Wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung muss naturgemäß der Aufteilungsplan sein – und zwar abgeschlossenheitsbescheinigt. Nur auf dieser Grundlage kann das Wohnungseigentum überhaupt ins jeweilige Grundbuch eingetragen werden. Die Bauzeichnung muss daher Aufschluss zur Aufteilung des Gebäudes, zur Lage und zur Größe der sowohl im Sondereigentum als auch im Gemeinschaftseigentum befindlichen Teile geben. Das jeweilige Sondereigentum muss untereinander, aber auch vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt werden. So sind beispielsweise alle zu einem Wohnungseigentum gehörigen Räume mit derselben Nummer zu kennzeichnen, um eine Zuordnung unmissverständlich möglich zu machen. Siegel und Unterschrift der zuständigen Baubehörde sind unerlässlich. Allerdings gelten hier vermerkte Nutzungseintragungen laut BGH-Rechtsprechung nicht als verbindlich: Der Aufteilungsplan ermöglicht lediglich die Zuordnung.
- Nutzungsänderungen
Die Teilungserklärung gibt Auskunft zum Nutzungszweck des Sondereigentums, wie beispielsweise als Wohnung, Büro oder Gewerberaum. Will ein Eigentümer nun seine Wohnung als Büro nutzen, benötigt er die Zustimmung aller Eigentümer. Es handelt sich nämlich um eine Inhaltsänderung des Sondereigentums nach §§ 5 IV, 10 II WEG sowie 887 BGB. Die Teilungserklärung wird entsprechend geändert, indem der Nutzungszweck umgewidmet und die Rechtsänderung im Grundbuch eingetragen wird. Damit erhält die Änderung auch gegenüber potenziellen Rechtsnachfolgern Wirksamkeit.
- Instandhaltung
Immobilien bedürfen der Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung, sollten beispielsweise Türen und Fenster im Laufe der Zeit nicht mehr voll ihre Funktionen erfüllen. Die Frage der Zuständigkeiten und Kostenverteilung wird ebenfalls in der Teilungserklärung geregelt. Einerseits sind die Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung über die notwendigen Maßnahmen zuständig, andererseits können die Pflichten durch eindeutige Regelungen den einzelnen Sondereigentümern auferlegt werden. Schon deswegen ist die Teilungserklärung akribisch zu prüfen.
- Instandhaltungsrücklage
Um immer ausreichend finanziellen Spielraum für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zur Verfügung zu haben, sieht die Teilungserklärung auch die einheitliche Bildung von Instandhaltungsrücklagen vor. Die Beitragsleistung für jeden einzelnen Wohnungseigentümer gehört demnach in den Wirtschaftsplan der Gemeinschaft.
- Verwaltertätigkeit
Die Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen ist mit umfangreichen Pflichten und einer weitreichenden Haftung verbunden. Schon aus diesem Grund wird die Bestellung des ersten Verwalters in der Regel in der Teilungserklärung vermerkt. Sollte dieser nach der vorgegebenen Zeit abgelöst werden, ist dazu der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig. Diese legt auch genau fest, welche Pflichten vom Verwalter übernommen und welche Vollmachten ihm dazu übertragen werden. Selbstverständlich benötigt ein Verwalter die kompletten Unterlagen, um seiner Arbeit verantwortungsvoll nachgehen zu können.
Fazit: Teilungserklärung als „Grundgesetz“ für die Eigentümergemeinschaft
Wie Sie sehen, ist die Bedeutung der Teilungserklärung nicht zu unterschätzen. Sie gibt Ihnen und Ihren Rechtsnachfolgern Sicherheit, kann sie doch nur in Ausnahmefällen und mit Zustimmung aller Eigentümer überhaupt geändert werden.
Sollten Sie sich also dieses Jahr z.B. auf der MÜNCHNER IMMOBILIEN MESSE nach geeigneten Objekten umsehen, achten Sie auf die Details, die in der Teilungserklärung verankert sind. Selbstverständlich stehen wir Ihnen als erfahrene Immobilienmakler gerne mit Rat und Tat zur Seite – fordern Sie einfach unsere Expertise an.
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