Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist seit dem 1. Dezember des letzten Jahres in Kraft und enthält einige Änderungen, die für Sie als Eigentümer relevant sind. Genau deswegen haben wir Ihnen die relevanten Informationen zusammengestellt, sodass Sie die wichtigsten Punkte der WEG-Reform schnell nachlesen und die notwendigen Schlüsse ziehen können.
Die Verwaltung und ihre gesetzliche Vertretungsbefugnis
Es ist nun keine spezielle Beschlussfassung der Gemeinschaft der Eigentümer mehr notwendig, damit die Verwaltung die außergerichtliche und gerichtliche Vertretung übernehmen darf. Hier gibt es nur eine Ausnahme: Darlehens- und Grundstückskaufverträge. Das heißt im Umkehrschluss, dass die Verwaltung sämtliche Maßnahmen mit untergeordneter Bedeutung in eigener Regie veranlassen kann, wie zum Beispiel das Inkasso des Hausgeldes oder die Veranlassung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Als Eigentümer können Sie die Pflichten und Rechte Ihrer Verwaltung bedarfsgerecht einschränken oder erweitern.
Anspruch auf Zertifizierung einer Verwaltung
Hatten Sie als Eigentümer bereits eine Verwaltung bestellt, als die WEG-Reform in Kraft getreten ist, dann wird diesem bis zum 1. Juni 2024 eine Zertifizierung zuerkannt. Andernfalls müssen Verwaltungen auf Ihren Wunsch als Eigentümergemeinschaft eine Zertifizierung, die durch eine Prüfung vor der Zuständigen IHK belegt wird, vorzuweisen. Sie stellen damit sicher, dass Ihre Verwaltung sowohl rechtlich und kaufmännisch als auch technisch ausreichend kompetent ist, um seine verantwortungsvolle Tätigkeit zu erledigen.
Bauliche Änderungen durch WEG-Reform erleichtert
Mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz reicht die einfache Mehrheit aus, um bauliche Maßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Nutzbarkeit moderner Telekommunikation oder Elektromobilität zu veranlassen. Sie als Eigentümer genießen dabei einen Gestattungsanspruch, wenn die Wohnanlage durch die Maßnahmen nicht grundlegend verändert wird oder ein anderer Eigentümer unbillige Nachteile hinzunehmen hat. Die Gemeinschaft der Eigentümer kann entweder die baulichen Maßnahmen selbst erledigen oder Ihnen als Eigentümer eine entsprechende Gestattung erteilen. Daraus leitet sich ab, wer die Kosten trägt: Wurden Ihnen Maßnahmen gestattet oder haben Sie diese als privilegiert durchgeführt, dann sind Sie für die Kosten zuständig. Ansonsten werden die Kosten unter den Eigentümern aufgeteilt, die sich für die Maßnahmen ausgesprochen hatten – und zwar nach Miteigentumsanteil. Nur für den Fall eines doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschlusses oder einer Amortisation des Aufwandes im Rahmen eines angemessenen Zeitraums werden die Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteil auf alle Eigentümer verteilt.
Einfachere Durchführung von Eigentümerversammlungen
Einladungen können nun auch elektronisch erfolgen, Sie können als Eigentümer online an einer Präsensversammlung teilnehmen, wenn ein solcher Beschluss vorliegt, die Ladungsfrist beträgt nun drei Wochen – selbst auf die Anzahl der teilnehmenden Eigentümer kommt es in puncto Beschlussfähigkeit nicht mehr an: Eigentümerversammlungen sind nun einfacher möglich und lassen sich von per Beschluss autorisierten einzelnen Eigentümern einberufen.
Verwaltung weiter für die Beschlusssammlung verantwortlich
An diesem Punkt hat sich nichts geändert, außer: Das Nichtführen alleine reicht nicht mehr aus, um eine Verwaltung abzuberufen.
Beendigung der Tätigkeit der Verwaltung
Wollen Sie als Eigentümer die Verwaltung abberufen, ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht mehr ausschlaggebend – Sie können dies jederzeit tun. Allerdings hat die Verwaltung nach Abberufung noch für sechs Monate Anspruch auf Vergütung, da der Verwaltervertrag erst dann endet.
Verwalter nicht mehr mit Gerichts- und Prozesskosten belastbar
Ein Gericht darf einer Verwaltung keine verfahrensbedingten Prozesskosten mehr auferlegen – und das auch im Falle des Verschuldens der Klageerhebung. Sie als Eigentümer können lediglich Schadenersatz von der Verwaltung fordern.
Umlaufbeschlüsse nun deutlich leichter
Einerseits können Eigentümer Umlaufbeschlüsse auch per Mail und ohne eigenhändige Unterschrift initiieren, andererseits können sie sogar die einfache Mehrheit für einzelne Beschlussgegenstände festlegen – die Allstimmigkeit ist nicht mehr erforderlich.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung neu organisiert
Die Gemeinschaft der Eigentümer hat nur noch über den Wirtschaftsplan, also die Festlegung der Vorschüsse, und die Jahresabrechnung zu beschließen, die wiederum auf die notwendigen Nachschüsse sowie eventuell angebrachte Anpassungen der Vorschüsse umfasst. Gleichzeitig können Sie als Eigentümer eindeutig klären, wann die Zahlungen fällig werden. Die Verwaltung wiederum hat einmal im Jahr einen Vermögensbericht zu erarbeiten, der die Stände von Rücklagen, Erhaltungsrücklagen und Vermögensgegenständen sowie Verbindlichkeiten der WEG gegenüber Dritten und den einzelnen Eigentümern aufzeigt.
Verwaltungsbeirat – Haftung und Zusammensetzung
Ob Sie als Wohnungseigentümer einen solchen Beirat bestimmen und wie sich dieser zusammensetzt, obliegt der Gemeinschaft selbst. Die Aufgaben haben sich hingegen kaum geändert: Er darf nicht in die Kompetenzen der Verwaltung eingreifen, sollte dessen Tätigkeit aber überwachen.
WEG- und Mietrecht harmonisiert
Die Mietverwaltung wird in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung und Umsetzung baulicher Veränderungen deutlich erleichtert: Die Abrechnung folgt dem Maßstab der grundlegenden Verteilung zwischen den Eigentümern, gleichzeitig können Mieter die Erlaubnis für bauliche Veränderungen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz, zur Nutzung moderner Telekommunikation oder Elektromobilität beanspruchen. Andererseits müssen Mieter derartige Baumaßnahmen, die die Wohnungseigentümer beschließen, dulden.
Werdende Gemeinschaft der Eigentümer
In dieser Phase gibt es erfahrungsgemäß Schwierigkeiten, wie beispielsweise bei der Ausübung eines Stimmrechts, die mit der neuen Rechtslage jedoch von vornherein geklärt sind: Statt des teilenden Eigentümers übernimmt nun der Erwerber alle Rechte und Pflichten. So entsteht die Gemeinschaft schon dann, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt werden. Ersterwerber treten sogar bereits mit Auflassungsvormerkung im Grundbuch und Übergabe der zum Sondereigentum zählenden Räume für Rechte und Pflichten aus dem Eigentum ein.
Sondereigentum und Sondernutzungsrechte neu geregelt
Auch Freiflächen können nun zum Sondereigentum zählen, was die Streitigkeiten um Sondernutzungsrechte für Gartenflächen und Terrassen beendet. Darüber hinaus sieht das Gesetz Stellplätze als Räume innerhalb eines Gebäudes – und damit als Sondereigentum an. Der Verwaltung kann damit die Nutzungsrechte und vor allem die Kosten besser zuordnen.
Lassen unsere Ausführungen noch Fragen offen oder wollen Sie Detailfragen klären, dann wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an uns – wir sind gerne für Sie da.
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