Es wird immer teurer: Die Energiepreise sind seit dem letzten Jahr geradezu explodiert – und ein Ende ist nicht in Sicht. Die Gründe sind vielfältig, nicht zuletzt der Krieg in der Ukraine treibt die Energiepreise nach oben. Umso wichtiger ist es, vorausschauend zu agieren.
Als Vermieter dürfen Sie die Heizkostenvorauszahlungen zwar nicht einseitig erhöhen, trotzdem gibt es Möglichkeiten, hohe Nachzahlungen zu vermeiden. Hier ein Überblick zur Lage und einige Empfehlungen, was Sie als Vermieter tun können.
Energiepreiskrise – Ursachen und Prognose
Die Preisexplosion begann nicht erst mit dem Ukrainekrieg, wird aber dadurch zusätzlich befeuert: Bereits seit Mitte 2021 ist die Stromnachfrage deutlich gestiegen, denn die Industrie nahm nach der Corona-Ruhe wieder Fahrt auf. Aber auch viele Privatpersonen haben mehr Strom verbraucht, beispielsweise im Homeoffice. Steigende Nachfrage – höhere Preise. Zum Jahreswechsel 2021/2022 verschärfte sich die Lage winterbedingt, da weniger Energie aus erneuerbaren Quellen zur Verfügung stand. Gas- und Kohlekraftwerke mussten bei der Stromproduktion aushelfen – und das ist naturgemäß teurer. Dazu kommt, dass die Gaslieferungen immer unsicherer werden, was die Gaspreise deutlich nach oben getrieben hat.
Ein Blick auf die Zusammensetzung des Strompreises zeigt, dass aktuell knapp 50 Prozent für die Stromerzeugung aufgewendet werden – im letzten Jahr belief sich dieser Anteil auf lediglich 25 Prozent. Doch auch die Kosten für CO2-Zertifikate sind wegen deren Knappheit auf mehr als das Doppelte gestiegen – ein weiterer Preistreiber für Energie. Ohnehin hat sich der Preis an der Strombörse für kurzfristige Einkäufe vervierfacht. Sobald also die langfristigen Liefervereinbarungen auslaufen, dürfte es hier einen weiteren Sprung nach oben geben. Diese Entwicklung hat einige Stromanbieter kalt erwischt, es gab bereits Insolvenzen – der für Verbraucher günstige Wettbewerb hat deutlich nachgelassen. Die Konditionen für Neuabschlüsse sind oft genug doppelt so hoch wie vor einem Jahr. Und nicht zuletzt steigen auch noch die Netzentgelte, die als Bestandteil des Strompreises für die Nutzung der Stromleitungen bezahlt werden müssen, um den Netzausbau zu finanzieren.
Alles in allem haben wir es mit einer Gemengelage zu tun, die für viele Mieter problematisch ist. Vor allem der Gaspreis ist zum politischen Spielball geworden, da die Alternativen zum russischen Gas, wie zum Beispiel Flüssiggasterminals, noch nicht ausreichen bzw. funktionieren und der Ausbau der Erneuerbaren Energien Zeit braucht. Es ist also mit weiter steigenden Energiepreisen zu rechnen. Ob und wie die Entlastungspakete greifen, bleibt zunächst abzuwarten.
Auswirkungen in Zahlen – Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft e.V. (BDEW)
Wie der BDEW am 4. Mai 2022 in einer Analyse ausführte, sind weitere Gaspreissteigerungen zu erwarten. Mittlerweise haben sich die Preise bereits auf wenigstens das Doppelte erhöht – seit dem ersten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das bedeutet in Zahlen:
- Ein Haushalt in einem Einfamilienhaus muss 2022 im Monat durchschnittlich 229,43 Euro und damit 95 Prozent mehr bezahlen – zuvor waren es 117,58 Euro.
- Ein Haushalt in einem Mehrfamilienhaus muss 2022 monatlich im Durchschnitt 147,29 Euro und damit 109 Prozent mehr bezahlen vorher waren es 70,50 Euro.
- Öl kostet jetzt im Vergleich zum Vorjahr fast 113 Prozent mehr.
Es liegt auf der Hand, dass vielen Mieter eine drastische Nachzahlung bei der Heizkostenabrechnung droht, sollten sie sich nicht für eine Anpassung der Vorauszahlungen entscheiden.
Unsere Handlungsempfehlung
Schreiben Sie Ihre Mieter an und raten Sie eine konkrete Erhöhung der Vorauszahlungsbeiträge an, um böse Überraschungen bei der Abrechnung zu vermeiden.
Rechtliche Situation in puncto Vorauszahlung beachten
Grundsätzlich gilt: Als Vermieter dürfen Sie die Vorauszahlungen während der Abrechnungsperiode für die Nebenkosten nicht einseitig – also ohne Zustimmung des Mieters – erhöhen.
Es liegt zwar auf der Hand, dass höhere Vorauszahlungen das Risiko einer erheblichen Nebenkostennachzahlung reduzieren, aber die Gesetze sind hier eindeutig: Um eine Anpassung der Abschlagszahlungen durchzuführen,
- darf der Mietvertrag keine Klausel enthalten, die dem widerspricht, und
- muss eine den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Nebenkostenabrechnung vorliegen
Nur nach der jährlichen Abrechnung dürfen sowohl der Vermieter als auch der Mieter die Höhe der Heizkostenvorauszahlungen angemessen anpassen – so sieht es der § 560 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vor.
Was jedoch auch unterjährig funktioniert: eine einvernehmliche Lösung zwischen Mieter und Vermieter.
Fazit: unsere Empfehlungen zur Bewältigung der steigenden Preise für Energie
1. Gehen Sie auf Ihre Mieter zu und sprechen Sie das Thema Heizkostenabrechnung an. Im Prinzip haben diese zwei Möglichkeiten: Sie sind einverstanden in der Erhöhung der Vorauszahlungsbeiträge oder müssen eigenständig Rücklagen bilden. Diese Vorschläge sollen ja beide Seiten vor Unannehmlichkeiten schützen – so sollten Sie das auch formulieren. Vereinbaren Sie diese Erhöhungen unbedingt schriftlich, dann können die Änderungen kurzfristig umgesetzt werden.
2. Schließen Sie einen Mietertrag neu ab, können Sie die höheren Preise von vornherein berücksichtigen – natürlich mit einer entsprechenden Erklärung.
3. Geben Sie Ihren Mietern Informationen an die Hand, wie sie effektiv Heizkosten sparen können – dazu hatten wir bereits einige Ausführungen geliefert, stellen Ihnen aber auch gerne eine Broschüre zum Thema Heizen und Lüften zur Verfügung. Selbstverständlich können Sie diese kostenlos auf unserer Webseite downloaden.
Die hohen Preise für Energie treffen alle Teile unserer Gesellschaft – umso wichtiger ist es, sich umsichtig darauf vorzubereiten und zielführende Maßnahmen zu treffen. Sollten Sie noch Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
