Die Kosten für das Grundstück können beim Immobilienkauf in einigen Regionen Deutschlands zum Zünglein an der Waage werden, die Quadratmeterpreise sprengen vor allem die Budgets junger Familien. Als Alternative empfiehlt sich der Erbbau, jedoch sind die Vor- und Nachteile klar gegeneinander abzuwägen. Zur Orientierung stellen wir Ihnen die wesentlichen Punkte zusammen.
Wollen Sie Immobilien kaufen, schlagen nicht nur die Kosten für die Bausubstanz zu Buche, sondern auch für das Grundstück. Bauland ist vor allem in den Ballungsgebieten und den begehrten Wohnlagen rar und damit auch entsprechend teuer. Der Traum von den eigenen vier Wänden oder die Rendite einer Immobilie als Kapitalanlage kann also schon am Grund und Boden scheitern, der die Gesamtkosten in unrealistische Höhen treibt. Das Erbbaurecht eröffnet hier eine Alternative, vor allem Kirchen, die öffentliche Hand oder auch Stiftungen und in einigen Fällen private Personen vermarkten so ihren Grundbesitz, ohne diesen zu verkaufen.
Was versteht man eigentlich unter dem Begriff Erbbaurecht?
Im Gegensatz zum Grundstückskauf pachten Sie den Grund und Boden für einen Zeitraum zwischen 75 und 99 Jahren. Der dafür fällige Erbpachtzins beläuft sich in der Regel zwischen drei und sechs Prozent des eigentlichen Grundstückswertes pro Jahr. Damit kann diese Variante insbesondere in Zeiten hoher Zinsen oder in extrem teuren Lagen günstiger als eine Finanzierung für das Grundstück ausfallen, zumal Sie als Erbpachtnehmer weder Grunderwerb- noch Grundsteuer zu bezahlen haben, den Erbpachtzins jedoch steuerlich geltend machen können. Erbpachtverträge müssen notariell geschlossen werden und sind nicht so ohne weiteres kündbar – mit einer Ausnahme, die im Vertrag explizit festgelegt werden muss: der Heimfall. Dieser könnte beispielsweise geltend gemacht werden, wenn das betreffende Grundstück übermäßig verwahrlost.
Die andere Seite der Medaille sieht aber für den Grundstückseigentümer auch bestimmte Rechte vor: Er hat einerseits ein Mitspracherecht bei Um- oder Ausbauten und Verkäufen der Bausubstanz, die grundsätzlich ebenso möglich sind wie Vermietungen. Darüber hinaus kann der Erbpachtzins im Laufe der Jahre erhöht werden – und das erheblich. Diese Möglichkeit steht dem Grundstückseigentümer alle drei Jahre zu. In der Praxis lassen sich die Grundstücksbesitzer durchaus über Jahrzehnte Zeit, um dann eine drastische Erhöhung durchzusetzen. Der Erfolg einer Anfechtung hängt jedoch von den konkreten Voraussetzungen ab, die vertraglichen Vereinbarungen sind demnach genau zu prüfen. Das trifft insbesondere für den Punkt Ankaufspflicht zu, denn damit kann er Hauseigentümer zum Kauf des Grundstückes verpflichtet werden, sollte der Verpächter dies verlangen
Erbpachtvertrag und Kapitalanlage – passt das zusammen?
Grundsätzlich lässt sich ein Immobilieninvestment auch mit einem Erbpachtvertrag rentabel gestalten. Wie immer, wenn Sie Immobilien kaufen, die Sie vermieten wollen, spielt das Objekt selbst die entscheidende Rolle: Einerseits sollte die Lage so begehrt sein, dass eine hohe Nachfrage die Chancen auf rentable Vermietung sichert. Andererseits sollten auch die Bausubstanz, der Schnitt der Wohnung und die Qualität der Ausstattung die Vermietbarkeit fördern. Die Kalkulation bei einem solchen Investment erfolgt nach den üblichen Kriterien: Können Sie mit den Mieteinnahmen die laufenden Kosten aus Finanzierung und Erbpachtzins mit Gewinn bestreiten, sind Sie schon auf der sicheren Seite. Ist dann noch die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Wohnung auch gemietet wird, genießen Sie für Ihre Anlage eine relative Sicherheit.
Was geschieht eigentlich zum Ablauf des Erbpachtvertrages?
Auch hier spielt der konkrete Vertrag die entscheidende Rolle, denn grundsätzlich geht mit dem Ende der Pachtzeit die Bausubstanz an den Grundstückseigentümer über. Dafür ist eine Entschädigung an den Erbpächter zu zahlen, die sich laut Gesetz auf mindestens zwei Drittel des allgemeinen Wertes des Hauses belaufen muss. Selbstverständlich können abweichende Regelungen getroffen werden, denn ein höherer Entschädigungsanspruch entsteht nur nach vertraglicher Vereinbarung. Alternativ kann der Erbpachtvertrag verlängert oder auch erneuert werden, ohne dass es dafür einen gesetzlichen Anspruch gäbe. Sollte das Grundstück jedoch weiterhin verpachtet werden, genießt der Hausbesitzer ein Vorrecht, das gegenüber anderen Interessenten berücksichtigt werden muss.
Für wen eignet sich somit das Erbbaurecht?
Die Vor- und Nachteile von Erbpachtverträgen sind generell gut abzuwägen, da insbesondere Kirchen damit werben, auf diese Weise den Immobilienkauf für junge Familien erleichtern zu wollen. Allerdings steht dann das Thema Vererben auf wackeligen Füßen: Es kann eine Verlängerung oder Erneuerung des Erbpachtvertrages vereinbart werden, eine Sicherheit dafür gibt es jedoch nicht. Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich die Erbpacht in erster Linie für die Klientel, die sich wegen fehlender Nachkommen gar nicht mit dem Thema auseinandersetzen muss. Auf der anderen Seite können Sie beruhigt auf Erbpachtbasis Immobilien kaufen oder bauen, um es rentabel zu vermieten – also als Kapitalanlage, die sich zu Ihren Lebzeiten bereits rechnet.
Fazit – Erbpachtverträge als Alternative zum Grundstückskauf
Folgende Punkte sollten Sie unbedingt beachten, befassen Sie sich mit einem Erbpachtvertrag:
- Laufzeit möglichst lange wählen
- Für den Fall einer Verlängerung Zinsen auf der Grundlage des Altvertrages vereinbaren
- Wertsicherungsklausel an Verbraucherpreisindex anpassen
- Vorkaufsrecht vereinbaren
- Ankaufspflicht vermeiden
- Entschädigungshöhe für den Heimfall über das gesetzliche Maß hinaus festlegen
- Vorkaufsrecht für den Verpächter auf die Konditionen festlegen, die auch andere Käufer akzeptieren müssten
Die Vertragsgestaltung ist nicht nur die Basis für Ihre Sicherheit als Erbpächter, sondern auch für Ihre Rendite als Investor.
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