Green Premium – Brown Discount – Welche Bedeutung ESG Standards in der Zukunft für Ihre Immobilien haben ?

Nachhaltigkeit ist ein großes Thema, das sich immer stärker durch alle Branchen und Lebensbereiche zieht. Angesichts der vielfältigen Auslegungen, die der Komplexität des Anliegens nicht gerecht werden, war es notwendig, klare Kriterien zu formulieren. Diese existieren seit 2021 und wirken sich auch auf die Immobilienwirtschaft aus. Worum es sich genau handelt und was das für Immobilienbesitzer künftig an Bedeutung gewinnen wird, das haben wir Ihnen übersichtlich zusammengestellt.

Environmental, Social und Corporate Governance

Es handelt sich also um Rahmenbedingungen und Kriterien zur Berücksichtigung von Umwelt-, Nachhaltigkeits- und Sozialaspekten für Unternehmen, öffentliche Körperschaften, Behörden und Regierungen. Diese sollen in die unternehmerische Strategie eingebettet sein, um grundsätzlich die Möglichkeiten der Wertschöpfung sowie Bedürfnisse für alle relevanten Interessengruppen zu berücksichtigen.

Die drei maßgeblichen Schlüsselbereiche zur Bewertung sind:

• Umwelt (Environment): Dieser Aspekt bezieht sich auf die Auswirkungen eines Unternehmens auf die Umwelt, einschließlich Themen wie Klimawandel, Energieeffizienz, Ressourcenverbrauch, Abfallmanagement und Umweltverschmutzung. Unternehmen, die sich auf umweltfreundliche Praktiken konzentrieren und ihre ökologischen Auswirkungen minimieren, werden positiv im Rating bewertet.

• Soziales (Social): Der soziale Aspekt dieses Regulariums betrifft die Beziehungen eines Unternehmens zu seinen Mitarbeitern, Kunden, Lieferanten, Gemeinschaften und anderen relevanten Stakeholdern. Dazu gehören Themen wie Arbeitsbedingungen, Menschenrechte, Vielfalt und Inklusion, Gesundheit und Sicherheit am Arbeitsplatz sowie das Engagement in der Gemeinschaft. Unternehmen, die sozial verantwortlich handeln und sich um das Wohlergehen ihrer Stakeholder kümmern, erhalten positive Bewertungen.

• Governance: Governance bezieht sich auf die Art und Weise, wie ein Unternehmen geführt und kontrolliert wird. Dies umfasst die Unternehmensführung, ethische Grundsätze, Integrität, Transparenz, Vorstandszusammensetzung, unabhängige Prüfung und die Einhaltung von Vorschriften. Unternehmen mit guter Governance-Struktur und -Praxis werden als vertrauenswürdig angesehen und erzielen eine höhere ESG-Bewertung.“

(Quelle:  https://de.wikipedia.org/wiki/Environmental,_Social_and_Governance)

Auswirkungen auf den Immobilienbereich

Sie werden sich vielleicht fragen, was diese unternehmerischen Standards mit Ihrer Immobilie zu tun haben. Fakt ist: Gerade die Immobilienbranche ist von natürlichen Ressourcen sowie Ökosystemen abhängig. Der Prozess des Umdenkens und Suchens nach nachhaltigen Alternativen ist längst in Gang gesetzt, sodass sich auch im Immobiliensektor enorme Herausforderungen ergeben. Nicht umsonst legen immer mehr Investoren Wert darauf, dass ein Immobilienobjekt gut in den relevanten Ratings abschneidet.

Was sich bereits bei den Büro-Immobilien niederschlägt, wird sich nach unserer Überzeugung über kurz oder lang generell durchsetzen: Nutzer, Käufer und Investoren bevorzugen zunehmend Objekte, die als Green Premium gelten, also ESG konform sind. Dass dafür höhere Kosten anfallen, ist in der Regel kein Problem. Ausschlaggebend ist, dass die Immobilien sowohl Umweltschutz- und Klimanormen erfüllen und entsprechende Zertifikate vorweisen können.

ECORE-Scoring als gängiges Rating für Immobilien

Naturgemäß lassen sich die Richtlinien in erster Linie bei Neubauten umsetzen. Allerdings rücken auch Renovierung und Sanierung immer mehr in den Fokus, um einen guten Score zu erhalten. Letztendlich entscheiden sich Anleger an diesem Wert: Je höher dieser ausfällt, desto aussichtsreicher ist ein Engagement. Gefragt sind also transparente Ratingstandards. An dieser Stelle konnten sich das im Jahr 2020 entwickelte ECORE-Scoring und die entsprechende Zertifizierung, abgeleitet von ESG Circle of Real Estate, in Deutschland und im europäischen Umfeld etablieren.

Dieser Bewertungsmaßstab wird in den unterschiedlichsten Assetklassen genutzt, sodass sich einzelne Objektgruppen gut vergleichen lassen. Bewertet werden

• die ESG Standards,
• relevante Gesetze, Verordnungen und Regularien sowie
• vorliegende Zertifizierungen

Der so zu erreichende Score-Wert bewegt sich zwischen null und 100 – je höher, desto besser. Selbstverständlich wird das Bewertungssystem ECORE kontinuierlich an Veränderungen angepasst.

Es liegt also auf der Hand, dass das Angebot an gut positionierten Neubauten begrenzt ist – nicht zuletzt die Material- und Personalengpässe in der Baubranche lassen sich nicht so einfach abstellen. Die Preise für derartige Objekte sind hoch.

Auf der anderen Seite verlieren Bestandsimmobilien ohne oder mit schlechten Nachhaltigkeitsmerkmalen, die als Brown Discount bezeichnet werden, sukzessive an Wert: Ihre Vermarktung wird nämlich immer schwieriger, die Ansprüche von Anlegern Käufern und auch Nutzern steigen.

Auf lange Sicht kann also nur eine entsprechende Sanierung die Lösung sein, da künftig auch die sogenannten grauen Emissionen bei der Bewertung eine Rolle spielen !

Darunter ist ein erheblicher Anteil, nämlich bis 80 Prozent, aller Emissionen zu verstehen, die im Lebenszyklus eines Bauwerks anfallen – von der Herstellung der Baustoffe über die Konstruktion bis hin zum Abriss.

Green Premium vs. Brown Discount – eine Frage der Qualität

In unserer täglichen Arbeit erfahren wir regelmäßig, dass sich Immobilieneigentümer wenig bis gar nicht mit dem Thema befassen – und das könnte künftig problematisch werden, da schlecht bewertete Immobilien letztendlich einen ökonomischen Nachteil mit sich bringen. Künftig wird es entscheidend sein, ob eine Immobilie ESG-konform ist oder nicht: Einerseits wird die Nachfrage nach nachhaltigen Objekten mittelfristig steigen. Andererseits bilden das Rating nach Makrolage, Mikrolage sowie Umwelt- und Klimarisiken sowie die damit verbundenen Finanzprodukte die Grundlage für zukünftige Finanzierungen. Sich hier rechtzeitig zu orientieren und auszurichten, halten wir für ausgesprochen sinnvoll.

Fazit: Auch die Immobilienwirtschaft wird nachhaltig!

Bislang konzentriert sich die Aufmerksamkeit in der Immobilienbranche in erster Linie auf Umwelt- und Klimaaspekte – die Einstufung in Energieeffizienzklassen sei hier als Beispiel genannt. Doch dies war nur ein Meilenstein in der Entwicklung, die sehr viel tiefgreifender sein wird, davon sind wir fest überzeugt.

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