Als Immobilienmakler München werden wir immer wieder mit dem Thema Grundschuld konfrontiert. Sobald ein Kredit zurückgezahlt wurde, beantragen Bauherren eine Löschungsbewilligung, um wieder ein „sauberes“ Grundbuch vorweisen zu können. Allerdings gibt es durchaus auch alternative Wege, die wir Ihnen gerne aufzeigen.
Grundschuld: Sicherheit für die finanzierende Bank
Wollen Sie Immobilien in München kaufen oder bauen, prüft die Bank in jedem Fall das Grundbuch des jeweiligen Anwesens: Dort sind die Grundpfandrechte an der Immobilie vermerkt, wobei die Reihenfolge der Eintragung in die unterschiedlichen Ränge über den Grad der so zu erreichenden Sicherheit entscheidet. Je höher ein Gläubiger im Grundbuch rangiert, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass seine Ansprüche bei einer Zwangsvollstreckung berücksichtigt werden. Und genau darum geht es: Eine Grundschuld räumt dem Gläubiger das Recht ein, bei einem Zahlungsausfall ohne Klage vollstrecken und im Ernstfall die Immobilie versteigern zu lassen, um seine offenen Forderungen beglichen zu bekommen. Darüber hinaus darf er die mit einer Grundschuld vermerkten Zinsen erheben – bei in der Regel 15 Prozent summiert sich da ein ordentlicher Betrag.
Geregelt ist die Grundschuld als eines der wichtigen Grundpfandrechte im § 1191 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). In Bezug auf eine Baufinanzierung kommt vereinzelt ein weiteres Grundrecht, nämlich die Hypothek, zum Einsatz. Diese bezeichnet jedoch auch den Kredit, für dessen Sicherung sie eingetragen wird. Ist das Darlehen zurückgezahlt, verliert auch die Hypothek ihre Gültigkeit. Da die Handhabung einer Hypothek komplizierter ist, bevorzugen die Banken auch bei Immobilien München die Eintragung einer Grundschuld. Verwirrend ist allerdings, dass die Begriffe synonym verwendet werden. Der Unterschied liegt im Zusammenhang mit dem Kredit: Die Hypothek bezieht sich auf den konkreten Kredit, die Grundschuld kann ganz unabhängig davon bestehen bleiben.
Löschungsbewilligung: Nach Tilgung des Kredits beantragen
Sobald Ihr Darlehen für den Kauf oder den Bau von Immobilien München zurückgezahlt ist, sollten Sie die finanzierende Bank auf eine Löschungsbewilligung ansprechen. In diesem Dokument erklärt sich der Kreditgeber damit einverstanden, die Grundschuld für seine Finanzierung löschen zu lassen – schließlich sind alle Forderungen beglichen und Sie sollten sich diese Sicherheit vor einem Zugriff verschaffen. Die Einholung der Löschungsbewilligung verursacht keine Kosten, hat aber eine entscheidende Wirkung: Sie sind nämlich wieder frei in Ihren Entscheidungen.
An dieser Stelle sollten Sie aber innehalten: Es ist ganz normal, dass Sie mit dieser Löschungsbewilligung Ihr Grundbuch bereinigen lassen wollen. Damit verursachen Sie jedoch Kosten, die nicht unerheblich sind. Wollen Sie beispielsweise eine Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro löschen lassen, was schon bei Eintragung Geld gekostet hat, müssen Sie nun nochmals mit rund 300 Euro rechnen. Als erfahrener Immobilienmakler München möchten wir Ihnen zu diesem Punkt einen wichtigen Tipp geben, denn Sie können sich nicht nur die Kosten sparen, sondern weitere Vorteile generieren.
Grundschuld belassen: Geld sparen und flexibel bleiben
Die einmal eingetragene Grundschuld lässt sich nämlich auch dazu verwenden, um andere Anschaffungen zu finanzieren: wollen Sie beispielsweise weitere Immobilien in München kaufen, irgendwann für eine Modernisierung, einen Umbau oder eine Sanierung ein neues Darlehen aufnehmen, haben Sie bereits alle Sicherheiten in der Hand. Die Kreditanfrage ist dann lediglich eine Formsache, Sie können die ursprüngliche Grundschuld einfach aktivieren. Der Bank ist es doch nur wichtig, ausreichend Sicherheiten vorgelegt zu kommen, um im Ernstfall die Zwangsvollstreckung einleiten zu können. Sie sparen sich also nicht nur die Löschungskosten, sondern auch die für die neue Eintragung einer Grundschuld.
Bei der Verwendung einer solcherart besicherten Finanzierung sind Sie vollkommen frei: Sie können zum Beispiel die auf Ihre Immobilie eingetragene Grundschuld als Sicherheit zur Verfügung stellen, wenn sich Ihre Kinder Wohneigentum oder vermietete Immobilien in München kaufen wollen, um für die Rente vorzusorgen. Selbst die Finanzierung eines neuen Fahrzeuges lässt sich so bewerkstelligen, denn wegen der hohen Sicherheit in Form eines Sachwertes räumen die Banken günstige Konditionen ein – ein weiterer Vorteil, der nicht zu unterschätzen ist.
Selbst beim Verkauf Ihrer Immobilie haben Sie keinerlei Probleme zu befürchten: Geben Sie die Grundschuld ganz einfach an den Käufer weiter. Dies erfolgt mit Hilfe einer Grundschuldabtretung, die im Grundbuch vermerkt wird und bestätigt, dass die Grundschuld an die Bank des Erwerbers übergeben wurde. Dafür ist zwar eine Gebühr fällig, allerdings fällt diese deutlich geringer aus als auf dem üblichen Weg. Sie müssten nämlich die Grundschuld kostenpflichtig löschen und der Käufer seinerseits eine neue eintragen lassen – natürlich ebenfalls für die vollen Gebühren.
Fazit: Mit einer Grundschuld clever umgehen
In der Regel wird für einen Immobilienkredit eine Grundschuld im jeweiligen Grundbuch eingetragen. So sichert sich der Kreditgeber die Möglichkeit, bei einem Kreditausfall ohne eine umständliche Klage die Immobilie verwerten und aus dem Erlös die offene Kreditsumme begleichen zu können. Sobald der Kredit abbezahlt ist, sollten Sie bei der finanzierenden Bank eine Löschungsbewilligung beantragen – ohne die Grundschuld jedoch wirklich löschen zu lassen. Die Kosten für diesen Vorgang können Sie sich sparen, da sich eine Grundschuld auf für andere Finanzierungsvorhaben, wie beispielsweise für weitere Immobilien München, einsetzen lässt. Selbst der Verkauf der mit der Grundschuld belasteten Immobilie ist unkompliziert möglich – Sie sparen in jedem Fall Geld und eröffnen sich interessante Möglichkeiten.
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