Der zunehmende Trend, seine Wohnung zeitweise über Sharing Plattformen anzubieten, als auch die grosse Nachfrage nach Ferienwohnungen bei Städtereisen, stellt Vermieter und Wohnungseigentümer aktuell immer häufiger vor relativ neue Fragen: Was gilt es zu beachten, will man seine Wohnung an Touristen vermieten? Wann wird eine solche Immobilienvermietung in München als zweckentfremdet eingeordnet? Wir haben für Sie die wesentlichen Fakten zusammengestellt.
München ist immer eine Reise wert, auch wenn natürlich zum jährlichen Oktoberfest absolute Hochzeit herrscht:
Allein vom 22. September bis 7. Oktober 2018 werden mehr als sechs Millionen Besucher erwartet – und die müssen irgendwo wohnen. Nicht umsonst entwickelt sich der Trend, die eigenen vier Wände Fremden zum Wohnen auf Zeit über internationale Sharig Plattformen anzubieten. Das ist jedoch nicht immer erlaubt, teilweise genehmigungspflichtig und bedarf somit einiger wichtiger Vorüberlegungen.
Wohnung vermieten – München als Touristenmagnet
Angesichts der enormen Wohnraumnachfrage in und um München legen die Behörden großen Wert auf eine Eindämmung der zweckentfremdenden Nutzung von wertvollem Wohnraum. Umso strenger wird auf die Einhaltung des rechtlichen Rahmens geachtet. Es stellt sich also zunächst die Frage: Unter welchen Umständen gilt eine Wohnung als Ferienwohnung? Auf den Punkt gebracht: Sobald Wohnraum zum Zweck der Beherbergung fremder Personen immer nur für einen überschaubaren Zeitraum entgeltlich überlassen und somit nicht auf Dauer bewohnt wird, kann dieser zweckentfremdungsrechtlich als Ferienwohnung eingeordnet werden. Nicht von dieser Kategorisierung betroffen sind jedoch die Wohnungen und Häuser, die von deren Eigentümern selbst als Zweitwohnung genutzt werden – die zeitlichen Abstände spielen dabei keine Rolle.
Für München verbindlich ist die Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, zuständig für den Vollzug ist das Sozialreferat und hier das Amt für Wohnen und Migration. Für Sie haben wir uns mit den relevanten Abschnitten der Satzung befasst:
Wohnung vermieten München: Was ist ohne Genehmigung erlaubt?
So ist beispielsweise im Absatz 2 Punkt 3 des § 4 dieser Satzung geregelt, dass Wohnraum nicht zweckentfremdet genutzt wird, wenn
„[…]
3. eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte bzw. den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin bzw. den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt (über 50 v. H. der Gesamtfläche) und Räume nicht im Sinne von Abs.1 Nr. 2 baulich verändert wurden,[…]“
Daraus folgt, dass die Vermietung von einzelnen Räumen innerhalb der eigenen Wohnung, der kompletten Wohnung bei eigener Abwesenheit für maximal acht Wochen im Kalenderjahr durchaus möglich sind – ohne Genehmigung durch die Behörden.
Wohnen auf Zeit: Wann ist eine Genehmigung notwendig?
Um den Wohnungsmarkt in München nicht weiter unter Druck zu setzen, ist die dauerhafte und ausschließlich kurzfristige Vermietung von Wohnraum an Urlauber im Stadtgebiet grundsätzlich wegen Zweckentfremdung verboten. Die zu ziehende Grenze ist im § 4 der Satzung genau definiert: Wird der Wohnraum zu mehr als 50 Prozent der Gesamtfläche gewerblich oder beruflich genutzt oder überlassen, gilt dies ebenso als genehmigungsbedürftig wie die Fremdbeherbergung über insgesamt mehr als acht Wochen im Kalenderjahr. Diese Regeln unabhängig davon, ob der Eigentümer oder Verfügungsberechtigte selbst dafür verantwortlich zeichnet oder ein Mieter.
Anlaufstelle für eine Genehmigung ist das Sozialreferat, das darüber entscheidet, ob der Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden darf. Dabei werden sowohl vorrangige öffentliche als auch schutzwürde private Interessen, wie beispielsweise in Bezug auf die Erhaltung der Wohnräume, berücksichtigt. Natürlich gibt es immer Möglichkeiten einer Einigung, wie zum Beispiel durch ein Angebot von Ersatzwohnraum oder im Zuge einer Ausgleichszahlung – letztendlich entscheidet hier die Gemeinde nach Vorlage aller relevanten Dokumente innerhalb einer Frist von zwölf Monaten. Sollte diese Frist ohne Rückmeldung ablaufen, dürfen Sie von einer erteilten Genehmigung ausgehen.
Was gilt es noch zu beachten?
Über diese grundlegenden Regeln hinaus können aber durchaus weitere Richtlinien von Relevanz sein: Dazu gehören nicht nur eventuell notwendige Genehmigung von Seiten der Lokalbaukommission, die Anmeldung eines Gewerbes, das Einverständnis von Vermieterseite oder Information des zuständigen Finanzamtes. Eine weitere Frage ist zu beantworten, nämlich ob die betreffende Wohnung Teil einer WEG ist: Die kurzfristige Vermietung zur Fremdbeherbergung ist nur dann untersagt, wenn sich in der Teilungserklärung entsprechende Formulierungen finden oder ein konkreter Anlass wie Lärm- oder Schmutzbelästigung dies begründen. Für München stellt sich die Frage jedoch nicht: Die Zweckentfremdungsverordnung spricht ohnehin dagegen – zumindest über die o. g. Grenzen der Genehmigungsfreiheit hinaus.
Gilt dasselbe auch für meine Mieter?
Gegen die genehmigungsfreie Überlassung von Wohnräumen können Sie als Vermieter nicht viel ausrichten, außer es soll die gesamte Wohnung untervermietet werden und Sie haben im Mietvertrag explizit die Untervermietung untersagt oder die gewerbliche Vermietung für einige Tage umfasst insgesamt einen längeren Zeitraum als acht Wochen im Kalenderjahr (siehe auch: BGH, Az. VIII ZR 210/13). Aus derartigen Verstößen leitet sich ein außerordentliches Kündigungsrecht ab, sollten Ihre Mieter nach einem erstmaligen Verbot weiter an Touristen vermieten (siehe auch: Landgericht Berlin, Az. 67 S 360/14).
Fazit – kurzfristige Immobilienvermietung München
Auch wenn der Wohnungsmarkt in München sehr angespannt ist und die Bemühungen der Stadt generell zu begrüßen sind, können Wohnräume trotzdem an Touristen vermietet werden. Natürlich ist dabei der gesetzliche und genehmigungsfreie Rahmen verbindlich, der sich einerseits auf die zu überlassenden Anteile der Wohnungen und andererseits auf den maximalen Zeitraum bezieht. Damit bleiben die Wohnungen de facto erhalten, aber die vielen Gäste, die auch in diesem Jahr zum Oktoberfest erwartet werden, können günstig und gut unterkommen.
Freuen wir uns also auf einen wunderschönen Herbst, wenn es wieder heißt: O’zapft is!
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