Kaufen statt Mieten: Wieviel Immobilie kann ich mir leisten ?

Die niedrigen Zinsen und stark gestiegenen Immobilien-Mieten verlocken gerade dazu, Immobilien kaufen oder bauen zu wollen. Ob sich das in Ihrem Fall lohnt und wie viel Immobilie Sie sich leisten können, dazu erhalten Sie im Folgenden wichtige Informationen.

1. Die grundlegenden Überlegungen

Wenn Sie sich nach in Frage kommenden Immobilien München umschauen und die Kaufpreise studieren, kommen noch einigen Kostenpositionen hinzu: Einerseits wird die Grunderwerbsteuer fällig, deren Höhe von der Kommune festgelegt wird. Zusammen mit den Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren müssen Sie mit rund zehn Prozent der Kaufsumme in Bayern rechnen. Wollen Sie dann noch renovieren oder umbauen, ist der Aufwand ebenfalls von vornherein zu berücksichtigen. Darüber hinaus dürfen die Wohnnebenkosten nicht vergessen werden: Wollen Sie Immobilien-Mieten mit den auf Sie zukommenden Kosten vergleichen, wenn Sie Immobilien kaufen, sollten Sie mit 2,50 bis 3,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich zusätzlich zur Kreditrate rechnen.

2. Das Thema Eigenkapital

Mit Eigenkapital reduzieren Sie die zu finanzierende Summe und damit die monatliche Belastung. Auf der anderen Seite werden auch die Kreditausfallrisiken kleiner und Sie schaffen sich einen Puffer für den Fall, die Immobilie bei noch laufender Finanzierung wieder verkaufen zu müssen. Als Richtwert für die Höhe des Eigenkapitals gelten 20 Prozent der Kaufsumme. Weniger als die Kaufnebenkosten sollten es auf keinen Fall sein, denn dann verteuern sich die Finanzierungskonditionen.

3. Die optimale Finanzierung

Die Immobilienfinanzierung ist eine sehr komplexe Angelegenheit, da hier verschiedene variable Größen zu beachten sind:

Zinsbindung

Sie können die aktuellen Konditionen für einen bestimmten Zeitraum fixieren – je länger, desto höher steigen die Zinsen. Insbesondere in Niedrigzinsphasen empfiehlt sich aber eine möglichst lange Zinsbindung, um alle Schwankungsrisiken auszuschließen. Endet die Zinsbindungsfrist, müssen Sie nämlich die Konditionen für die Restsumme neu aushandeln.

Tilgungssatz

Je mehr Sie tilgen, desto höher fällt die Rate aus, aber umso schneller haben Sie Ihre Immobilie gekauft. Bei selbst genutzten Wohnimmobilien sollten Sie von vornherein mit rund drei Prozent Tilgung rechnen, wenn Sie sich Vorschläge einholen. Für vermietete Immobilien kommen auch alternative Varianten in Frage, wie beispielsweise die Tilgungsaussetzung: Sie Tilgen dann gar nicht, zahlen nur die steuerlich absetzbaren Zinsen und tilgen zum Ablauf der Finanzierung in einem Betrag.

Sondertilgungen

Während der Zinsbindung sind Sondertilgungen nicht oder nur begrenzt möglich. Sie können hier abweichende Regelungen treffen, wollen Sie beispielsweise Tantiemen, Urlaubs- oder Weihnachtsgeld zur außerordentlichen Tilgung nutzen, das geht allerdings in der Regel zu Lasten der Konditionen.

Effektiver Jahreszins

Bei gleichen Voraussetzungen sollten Sie den angebotenen effektiven Jahreszins und den Gesamtfinanzierungsaufwand zum Vergleich nutzen, denn hier sind bereits alle Kosten der Bank mit eingerechnet. Selbst bei identischen Nominalzinsen variieren daher die Effektivzinsen von Bank zu Bank – holen Sie daher mehrere Angebote ein und rechnen Sie alle Raten, das Eigenkapital und die eventuell verbleibende Restsumme zur Gegenüberstellung zusammen.

Flexibilität

Ein Punkt darf nicht unerwähnt bleiben: Einige Banken räumen Ihnen die Möglichkeit ein, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zu verändern, wenn Sie beispielsweise die monatliche Belastung vorübergehend etwas reduzieren wollen. Sie verschaffen sich so eine zusätzliche Sicherheit.

4. Die Bauspar-Alternative

Gemeinsam Geld in einen großen Topf einzuzahlen, um später daraus eine günstige Baufinanzierung zu erhalten – das ist der Grundgedanke des Bausparens. Derzeit sind die Zinsen überall sehr niedrig, der Vorsprung der Bausparkassen ist deutlich geschrumpft. Angesichts der ebenfalls sehr niedrigen Sparzinsen bei gleichzeitig hohen Abschlussgebühren sollten Sie auch hier den Gesamtfinanzierungsaufwand zusammenrechnen, um die Rentabilität effektiv einzuschätzen.

5. Die Förderprogramme

Wollen Sie Immobilien München finanzieren, bietet Ihnen die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine ganze Reihe von Förderprogrammen in Form von Kreditlinien und teilweise auch Zuschüssen an, wie beispielsweise:

• Wohneigentumsprogramm – Kredit bis 50.000 Euro
• Energieeffizient Bauen – Kredit bis 100.000 mit möglichem Tilgungszuschuss sowie Zuschüsse für Baubegleitung und Brennstoffzelle
• Erneuerbare Energien – Speicher – Kredit für Batteriespeicher für Photovoltaik-Anlagen
• Energieeffizient Sanieren – Kredit bis 100.000 Euro mit möglichem Tilgungszuschuss
• Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit für Heizungen – Kredit bis 50.000 Euro je Wohnung
• Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschüsse
• Altersgerecht umbauen – Kredit bis 50.000 Euro je Wohnung und Investitionszuschuss

Die Konditionen der KfW sind grundsätzlich sehr gut, allerdings sollten Sie die Modalitäten genau prüfen. Bei Bedarf können Sie diese Förderprogramme in eine Baufinanzierung integrieren.

6. Die Absicherungen

Berücksichtigen Sie bei Ihrer Planung bitte die Unwägbarkeiten, die das Leben immer bereithält: Eine Risikolebensversicherung schützt Ihre Familie im Ernstfall vor dem Verlust der Immobilie, ein Paket aus Wohngebäude-, Hausrat- und Haftpflichtversicherung vor der Bedrohung Ihrer finanziellen Existenz nach einem versicherten Schaden. Ebenso sinnvoll ist eine Absicherung Ihres Einkommens für den Fall einer langwierigen Erkrankung oder dauerhaften gesundheitlichen Beeinträchtigung.

Auch hier sollten Sie die Angebote detailliert vergleichen und auf Ihre individuellen Bedürfnisse zuschneiden.

7. Das Fazit

Wollen Sie Immobilien kaufen, sind also vielfältige Vorüberlegungen, Berechnungen und Abwägungen empfehlenswert, um die finanzielle Verpflichtung zuverlässig bewältigen zu können. Lassen Sie sich ausreichend Spielraum, um auch für schwierige Phasen optimal gerüstet zu sein.

Als Alternative zum Grundstückskauf könnten Sie beispielsweise auch auf Basis der Erbpacht ein Haus kaufen oder bauen. Damit sparen Sie die oftmals hohen Kosten für das Grundstück, denn Sie haben lediglich den jährlichen Erbpachtzins zu begleichen.

In jedem Fall sollten Sie die Finanzierungsangebote akribisch vergleichen, denn insbesondere sogenannte Kombi-Produkte, beispielweise aus einem tilgungsfreien Immobilienkredit und einem Bausparvertrag oder einem anderen Anlageprodukt, erweisen sich unter dem Strich als teuer – hier können Sie mit einer ganz normalen Finanzierung kräftig sparen.

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