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01.11.2019 -

Immobilienblase: Was ist wirklich dran an Bubble Index & Co.?

Sie wird regelmäßig beschrieben, vor ihr wird gewarnt - die viel zitierte Immobilienblase ändert nichts daran, dass sich Immobilien insbesondere in den Metropolen wie Frankfurt und München einer enormen Nachfrage erfreuen. Was steckt dahinter? Diesen Fragen gehen wir in diesem Beitrag nach.

 

Das Immo-Blasen-Ranking: München an der Spitze

Die renommierte Schweizer Bank UBS bezifferte in einer Studie den UBS Global Real Estate Bubble Index in 24 Metropolen dieser Welt, um das Risiko platzender Immobilienblase aufzuzeigen. Während sich in London demnach die Lage entschärfte, rutschen Städte wie Paris und Frankfurt in die kritische Zone - allen voran München. Was diese Metropolen eint: ausgezeichnete Arbeitsbedingungen, knapper Wohnraum und ein kontinuierlicher Bevölkerungszuwachs - also alle Zutaten für das Entstehen einer Blase. So wurde für Frankfurt bereits im letzten Jahr konstatiert, dass Immobilien überbewertet sind, angesichts eines Preisanstiegs um elf Prozent ist das auch nicht verwunderlich. Im Ranking stellt sich das so dar: Nach einem Bubble Index von 0,92 im Jahr 2017 stieg dieser Wert nun für 2019 auf 1,71 - München erreicht 2,01. Damit markiert die bayerische Metropole nicht nur den Spitzenplatz im nationalen Vergleich, sondern auch im internationalen.

Insgesamt konnten nur vier Metropolen mit fairen Immobilienmärkten punkten, nämlich Mailand, Boston, Singapur und Dubai, eine ist unterbewertet: Chicago. Hier wurde ein Wert von -0,77 ermittelt. Unter dem Strich lässt sich festhalten: Wohnimmobilien verteuerten sich vor allem in der Eurozone erheblich, dafür zeichnen eindeutig die seit Jahren extrem niedrigen Zinsen verantwortlich. Auch die wachsende Unsicherheit in puncto Wirtschaftsentwicklung kann die Nachfrage nicht wirklich bremsen, denn der Bedarf an Wohnraum ist existenziell. So verzeichnet München bei den realen Wohnungspreisen, die also um die Inflation bereinigt wurden, eine Verdopplung innerhalb der letzten zehn Jahre - und ein Ende dieser ansteigenden Kurve ist auch laut UBS-Studie nicht abzusehen. Was folgt daraus für Immobilien-Investoren?

Nüchterne Betrachtung: Chancen und Risiken des Wohnungsmarktes

Abseits aller Indizes, Statistiken und Emotionen lässt sich doch eines festhalten: Ein Platz zum Wohnen ist ein grundlegender Bedarf, der gedeckt werden muss. Angesichts der zunehmenden Knappheit und der wachsenden Bevölkerungsdichte wird die Bedeutung dieses Gutes weiter steigen - und damit auch der Preis. Daraus folgt, dass sowohl Anleger als auch Mieter künftig eventuell Abstriche in puncto Wohnungsgröße machen müssen, um die Kaufpreise oder Wohnkosten zuverlässig tragen zu können. Es ist anzunehmen, dass in der Zukunft größere Wohneinheiten tendenziell also weit weniger erschwinglich und damit tendenziell weniger nachgefragt sein werden, während kleinere Wohneinheiten, wie z.B. Ein- bis Dwei-Zimmer-Wohnungen, die gut geschnitten und komfortabel sind, weiterhin eine hohe Nachfrage nach sich ziehen dürften. Hier wird sich ein interessantes Potenzial entwickeln, das eine interessante Rendite verspricht - allen Unkenrufen zum Trotz.

Vor diesem Hintergrund stellen sich aber einige Fragen, die für die Zukunft beantwortet werden müssen: Wir brauchen neue Modelle des Wohnens, die dem sich verändernden Umfeld Rechnung tragen. Auf der anderen Seite entsteht gerade eine ganz neue Arbeitswelt, die wahrscheinlich deutlich flexiblere Arbeitsformen und damit auch für viele Arbeitnehmer die Unabhängigkeit vom Unternehmensstandort umfasst. Derzeit streiten sich die Experten trefflich darüber, wie sich unsere Welt in den kommenden Jahren entwickeln wird - eine ganze Reihe der künftigen Berufsbilder ist heute noch gar nicht bekannt, so sehr hat der technologische Fortschritt an Fahrt aufgenommen. Fakt ist jedoch: Wohnraum wird immer benötigt werden, selbst in einer digitalisierten und automatisierten Welt. Er mag jedoch künftig im Vergleich zu heute knapper bemessen sein.

Situation nutzen: Kapital in Sachwerte investieren

Für Immobilienkäufe stehen die Zeichen also auch und gerade in den Metropolen Deutschlands nicht schlecht: München wird als bayerische Landeshauptstadt in den nächsten Jahren mit Sicherheit nicht an Attraktivität verlieren, Geldvermögen angesichts der extrem niedrigen Zinsen hingegen schon. Wie der scheidende EZB-Präsident Mario Draghi in seiner letzten Pressekonferenz noch einmal eindrücklich klarmachte, wird sich an dieser Geldpolitik in absehbarer Zeit nichts ändern. Derzeit zahlen Banken zum Beispiel 0,5 Prozent auf die Einlagen, die sie bei der Europäischen Zentralbank deponieren, und geben diese Strafzinsen zunehmend an ihre Kunden weiter. Nach Abzug der Inflationsrate wird das enorme Barvermögen, dass Deutsche ihren Geldinstituten anvertrauen, ohnehin immer weniger - und relativ sichere Anlage-Alternativen, die im Laufe der Jahre zumindest ihren Wert erhalten und im besten Fall noch steigern, sind nur dünn gesät. Hier kommen nur Sachwerte in Frage, allen voran Immobilien.

Natürlich hängen die Erfolgsaussichten eines Immobilieninvestments in erster Linie vom konkreten Objekt ab: Bausubstanz, Lage und die passende Grösse - diese Faktoren entscheiden maßgeblich über die Rendite, die sich effektiv und vor allem nachhaltig erzielen lässt.


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Tags:Trends Inflation niedrigzins ezb negativzins wohntrends sachwerte immobilienblase bubble index
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