Dem Thema Erhaltungssatzung München gehört selbstverständlich unser Augenmerk als Immobilienmakler München: Investitionen in Mehrfamilienhäuser – vorallem mit Optimierungspotential – sind beliebt. Was es zu beachten gilt, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in einem Erhaltungssatzungsgebiet erwerben – wir haben Ihnen nachfolgend die wichtigsten Fakten zusammengestellt.
Erhaltungssatzung München: Was ist ein Erhaltungsgebiet?
Der enorme Bedarf an Wohnraum, aber auch die starke Nachfrage nach Sachwerten als Geldanlage haben in den letzten Jahren die Mietpreise vor allem in den Metropolregionen kräftig in die Höhe getrieben – so auch in München. Bundesweit werden unterschiedliche Ansätze verfolgt, um diese Entwicklung einzudämmen – bis hin zur Mietpreisbremse, die sich in vielen Fällen als wirkungslos erwiesen hat. Die Landeshauptstadt hat daher ein interessantes Instrument eingesetzt, um den Wohnungsbestand vor Luxussanierungen und Umwandlungen zu schützen: die Deklaration von Erhaltungsgebieten, die der Erhaltungssatzung München nach § 172 Baugesetzbuch (BauGB) unterliegen.
Demnach können Gemeinden für bestimmte Gebiete mittels Erhaltungssatzung eine Veränderungssperre erlassen, wenn beispielsweise bestimmte städtebauliche Eigenheiten, der Bestand an Wohnungen und/oder die Zusammensetzung der Bevölkerung auch weiterhin erhalten werden sollen. Für Immobilienbesitzer und potenzielle -käufer ist dies durchaus wichtig, da sie jeden Neubau, jede Nutzungsänderung oder jeden Abriss zunächst beantragen und behördlich genehmigen lassen müssen. Ablehnungen oder Limitierungen sind nämlich durchaus möglich.
Wozu die Deklaration von Erhaltungsgebieten dient
Wurde ein Gebiet auf diese Weise geschützt, unterliegen insbesondere geplante Modernisierungen einer zusätzlichen Genehmigungspflicht: Eigentümer müssen zunächst das Amt für Wohnen und Migration und das Sozialreferat konsultieren und ihre Pläne vorstellen. Die Absicht liegt auf der Hand, die Maßnahme richtet sich gegen sogenannte Luxussanierungen, da diese regelmäßig zur Verteuerung des Wohnraums und in der Folge zur Verdrängung der bisherigen Mieter führt. Es geht also darum, mit der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auch das angestammte Milieu vor gravierenden Änderungen zu bewahren.
Als Erhaltungsgebiete werden in der Regel Gebiete ausgewiesen, deren Wohnungsbestand ein bestimmtes Aufwertungspotenzial impliziert. Die Erhaltungssatzungen München sind auf jeweils fünf Jahre begrenzt, dann führt das Referat für Stadtplanung und Bauordnung auf der Grundlage eines Monitorings die erneute Prüfung durch. Als Ergebnis können die Erhaltungssatzungsgebiete München durchaus auch erneut erlassen werden – wie bereits geschehen. Selbstverständlich weisen wir Sie als seriöser Immobilienmakler München darauf hin, sollten Sie sich für ein Objekt in einem Erhaltungsgebiet interessieren.
Erhaltungssatzungsgebiete München – eine aktuelle Übersicht
So wurden beispielsweise im nun ablaufenden Jahr die Erhaltungssatzungen für das Schlachthofviertel und die Gebiete Dreimühlenstraße/Baldeplatz sowie Alte Heide in unveränderter Form neu erlassen – sie gelten nun wiederum für fünf Jahre. Das Gebiet am Harras/Passauer Straße wurde ebenfalls erneut und sogar mit größerem Umgriff zu einem der Erhaltungssatzungsgebiete München deklariert, während im 10. Stadtbezirk Moosach neu in den Reigen der Erhaltungsgebiete aufgenommen wurde.
Die aktuellen 22 Erhaltungssatzungsgebiete umfassen rund 154.000 Wohnungen, in denen rund 277.000 Menschen Leben, hier ein Überblick:
- Am Harras/Passauerstraße
- Dreimühlenstraße/Baldeplatz
- Hohenzollernstraße und Hohenzollernplatz
- St.-Benno-Viertel
- Laim
- Tegernseer Landstraße
- Trauchberg-/Forggenseestraße
- Sendling-Westpark
- Haidhausen
- Gärtnerplatz-/Glockenbachviertel
- Untere Au/Untergiesing
- Wettersteinplatz
- Neuhausen
- Sendling
- Milbertshofen
- Maxvorstadt
- Ludwigsvorstadt/Schwanthalerhöhe
- Josephsplatz
- Pündter Platz/Bonner Platz
- Schlachthofviertel
- Alte Heide
- Moosach
(Stand: Oktober 2018)
Sollten sich Änderungen ergeben, werden wir Sie gerne darüber informieren.
Konsequenzen des Erwerbs von Mehrfamilienhäusern in Erhaltungsgebieten für Käufer und Investoren
Als Immobilienkäufer sollten Sie sich daher zunächst mit uns als Immobilienmakler München zur jeweils geltenden Erhaltungssatzung austauschen. Wollen Sie nämlich als Eigentümer Veränderungen am Grundstück oder Gebäude vornehmen, müssen die Erhaltungsziele der relevanten Satzung beachtet werden. Aus diesem Grund gilt ein zusätzliches Genehmigungserfordernis – und das vollkommen unabhängig von der landesrechtlichen Genehmigungsfreiheit entsprechend des Bauordnungsrechtes.
Es sind also durchaus Einschränkungen im Zusammenhang mit der von Ihnen geplanten Sanierung, aber auch in Bezug auf Vermietung und Verkauf möglich. So können Grundrissänderungen abgelehnt, der Modernisierungsumfang begrenzt oder die Aufteilung in Eigentumswohnungen untersagt werden. Selbst die energetische Sanierung oder ein Anbau von Balkonen wird nicht in jedem Fall zugelassen: Alle Baumaßnahmen, die sich auf die Miethöhe auswirken, werden genau geprüft und bei Bedarf limitiert. Die Genehmigungspflicht durch das Sozialamt bezieht sich aber auch auf eine eventuell geplante Umwandlung in Wohneigentum, umso wichtiger sind klärende Gespräche im Vorfeld, zu denen wir Ihnen gerne zur Verfügung stehen.
Welche Auflagen mit der Erhaltungssatzung einhergehen
Einen weiteren wichtigen Punkt möchten wir an dieser Stelle ausführen: Die Landeshauptstadt München kann in den ausgewiesenen Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht ausüben. Dieses lässt sich jedoch abwenden, wenn Käufer eine Abwendungserklärung einreichen. Diese enthält die Verpflichtung, den zu erwerbenden Wohnraum weder in Eigentumswohnungen umzuwandeln noch eine unangemessene Modernisierung durchzuführen. Zuständig für die Prüfung des Vorkaufsrechts ist das Kommunalreferat. Auch zu diesem Punkt beraten wir Sie als erfahrener Immobilienmakler München selbstverständlich ausführlich, um das Potenzial einer Immobilie unter den jeweils geltenden Voraussetzungen realistisch einzuschätzen und Ihnen eine tragfähige Lösung vorzuschlagen.
Fazit: Die Erhaltungssatzung München
Die Mietpreisentwicklung in den letzten Jahren hat eine steuernde Einflussnahme notwendig gemacht, die in unserer Landeshauptstadt beispielsweise in Form der Erhaltungssatzung München installiert wurde: Bestimmte Gebiete werden so dem besonderen Schutz der Satzung unterstellt, um Veränderungen am Wohnungsbestand und der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu verhindern.
Selbstverständlich spielen diese Restriktionen insbesondere für Käufer und Investoren eine große Rolle: Zur Genehmigungspflicht für geplante Modernisierungs-, Sanierungs-, Abriss- oder Neubauvorhaben kommt nämlich das Vorkaufsrecht, das die Stadt München in den Erhaltungsgebieten ausüben kann. Wie Sie damit umgehen können und welches Potenzial sich Ihnen beim jeweiligen Objekt eröffnet, dazu stehen wir Ihnen als erfahrener Immobilienmakler München ausführlich Rede und Antwort – vereinbaren Sie am besten einen Termin mit uns.
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