Der Immobilienkauf ist eine sehr verbindliche Angelegenheit, bei der zahlreiche Aspekte zu bedenken sind. In diesem Beitrag behandeln wir aus unserer täglichen Praxis als Immobilienmakler wichtige Punkte, die man vor dem Erwerb einer Immobilie beachten und unbedingt prüfen sollte.
1. Einhaltung des geltenden Baurechts
Zunächst gilt es zu klären, ob die von Ihnen in Betracht gezogene Immobilie überhaupt dem geltenden Baurecht entspricht. Sollte der bisherige Eigentümer oder die bisherige Eigentümerin dagegen verstoßen haben, wird sich die Lokalbaukommission (LBK) mit Sicherheit melden – im Ernstfall können Sie das Objekt nicht wie geplant nutzen oder es muss nach den Vorgaben entsprechend rückgebaut werden.
2. Vorlage der letzten Baugenehmigung
Anhand der letzten genehmigten Pläne, die sich anhand des Stempels datieren lassen, und des Bescheides können Sie nicht nur die exakte Einstufung und Beschreibung des einstigen Vorhabens ablesen, sondern auch eventuelle Auflagen nachvollziehen. Darüber hinaus gehören Bauvorlagen zum Bescheid, die Ihnen weiteren Aufschluss geben, wie beispielsweise Baubeschreibungen und der wichtige Brandschutznachweis.
Beachten Sie dabei bitte, dass im Zuge der Entbürokratisierung auch der behördliche Prüfungsumfang reduziert wurde. So liegt die Einhaltung wichtiger Bereiche der Bauordnung Bayerns in der Zuständigkeit des Bauherrn, wie zum Beispiel Wohnqualität, Abstandsflächen oder eben der Brandschutz. Die Einsicht in die Baugenehmigung allein reicht also noch nicht aus, um absolute Sicherheit in die tatsächliche Einhaltung des Baurechts zu erhalten.
3. Grundstücksbelastungen prüfen
Ein Grundstück kann mit bestimmten Rechten oder Vereinbarungen belastet sein, wie beispielsweise der Verlagerung der Abstandsflächen auf ein fremdes Grundstück, sollte dies baurechtlich möglich, von allen Beteiligten gewünscht und bei der Lokalbaukommission (LBK) angezeigt worden sein. Für Sie als Käufer würde das jedoch bedeuten, die betreffenden Bereiche ebenfalls von Abstandsflächen und Gebäuden freihalten zu müssen. De facto haben Sie in einem solchen Fall die Verschiebung der Grundstücksgrenze hinzunehmen – darüber sollten Sie in jedem Fall informiert sein.
Klären Sie die Frage eventueller Grundstücksbelastungen ebenso im Vorfeld wie eventuelle Grunddienstbarkeiten, die Dritten eingeräumt wurden und beispielsweise Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung waren. Das können Wegerechte, aber auch Leitungs- oder Überfahrtsrechte sein, zu denen Sie im Grundbuch alle Informationen finden.
4. Grundstücksteilungen ausschließen
Seit 2004 sind Veränderungen der Grundstücksgrenzen nicht mehr genehmigungspflichtig, sodass die Verantwortung bei Eigentümerinnen und Eigentümern liegt: für die Nutzbarkeit von Rettungswegen und Zufahrten ebenso wie für die Einhaltung von Grenzabständen und planungsrechtlichen Festlegungen. Sollten die aktuellen Grundstücksgrenzen von den letzten genehmigten Bauplänen abweichen, sollte die Einhaltung der baurechtlichen Festsetzungen von Ihnen als Käufer unbedingt geklärt werden.
5. Energieausweis einsehen
Der Energieausweis zählt zu den Unterlagen, die generell einem Mieter oder Käufer vorzulegen und auf Abruf auch auszuhändigen sind. Dieser Ausweis gibt Ihnen Auskunft zum Energieverbrauch des jeweiligen Objektes, sodass sich ähnliche Immobilien gut vergleichen lassen. Sie erhalten also sofort einen Eindruck dazu, wie gut das Gebäude energetisch saniert ist – oder welches Potenzial sich hier noch eröffnet.
Grundsätzliches zum Energieausweis:
- besteht aus fünf Seiten und wird für das gesamte Gebäude erstellt
- Daten werden für Wohn- und Gewerberäume separat ausgewiesen
- gilt für zehn Jahre und muss dann erneut ausgestellt werden
- enthält die Darstellung der energetischen Qualität des Gebäudes
- bei Bedarf werden kostengünstige Modernisierungsmaßahmen empfohlen
Wichtig ist jedoch, dass Sie die beiden Arten unterscheiden, nämlich Bedarfs- und Verbrauchsausweise:
Während der Bedarfsausweis auf theoretischen Verbrauchszahlen, die auf der Grundlage der Bauart und des Zustandes der Bausubstanz errechnet werden, beruht, bezieht sich der Verbrauchsausweis auf die tatsächlichen Warmwasser- und Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Daraus folgt, dass schon ein verschwenderischer Umgang mit Heizung und Warmwasser die Aussagekraft eines Verbrauchsausweises verfälschen kann. Nicht ohne Grund empfehlen Experten daher die Erstellung eines Bedarfsausweises, der eine detaillierte Analyse der Bausubstanz und technischen Anlage zugrunde liegt – bei Neubauten gibt es ohnehin nur noch Bedarfsausweise.
Fazit: Wichtige Punkte den erfolgreichen Kauf einer Immobilie
Es gilt eine ganze Reihe von Fragen zu klären, bevor Sie sich als Käufer für eine Immobilie entscheiden. Jedes Detail kann unter dem Strich enorme Kosten für Sie zur Folge haben. Wurde beispielsweise das Baurecht vom bisherigen Eigentümer oder der bisherigen Eigentümerin nicht eingehalten, übernehmen Sie dafür die Verantwortung: Der Zeitpunkt des Verstoßes ist nämlich irrelevant. Im Ernstfall muss rückgebaut werden – und das hatten Sie mit Sicherheit so nicht vor.
Ebenso sind eventuelle Belastungen oder Grundstücksteilungen zu prüfen, um nicht die Beeinträchtigung Ihres gesamten Vorhabens zu riskieren, wenn Sie beispielsweise ein Wegerecht wahren müssen. In puncto Energieeffizienz sollten Sie ohnehin achtsam sein, denn davon hängen die Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung ab.
Selbstverständlich erörtern wir als Immobilienmakler Ihres Vertrauens alle Punkte ausführlich mit Ihnen – darauf können Sie sich verlassen.
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