Die um sich greifende Corona-Pandemie verlangt von der gesamten Gesellschaft eine ganze Menge ab: Die von der Regierung verhängten Maßnahmen sollen die Ausbreitung des Virus eindämmen, bleiben jedoch nicht ohne Folgen. Viele Menschen können nur eingeschränkt arbeiten und Geld verdienen, Mietausfall ist vorprogrammiert.
Wie Sie als Vermieter mit damit umgehen können, haben wir Ihnen in einer Handlungsempfehlung zusammengefasst.
Zum Hintergrund: Das Corona-Folgen-Abmilderungsgesetz
Seit mehr als vier Wochen gilt in Deutschland ein Kontaktverbot, in einigen Regionen wurden noch schärfere Regeln verhängt. In vielen Unternehmen wurde die Produktion heruntergefahren oder ganz eingestellt. Dieser Zustand wird nach neuester Beschlusslage noch bis zum 3. Mai 2020 anhalten. Von der gewohnten Normalität kann also noch lange nicht die Rede sein. Um die wirtschaftlichen Konsequenzen für Unternehmen, Selbständige und Privatpersonen abzufedern, hat der Deutsche Bundestag am 25. März 2020 das Corona-Folgen-Abmilderungsgesetz beschlossen. Es umfasst nicht nur enorme Hilfspakete, sondern auch Lockerungen im Zivil-, Straf- und Insolvenzrecht.
Dies hat auch Auswirkungen für Sie als Vermieter, denn Ihre Mieter genießen somit einen gewissen Kündigungsschutz: Im Prinzip dürfen Sie wegen säumiger Mietzahlungen im Zeitraum zwischen 1. April und 30. Juni 2020 keine Mietverhältnisse kündigen, sofern sich die Ausfälle auf die Folgen der Corona-Pandemie zurückführen lassen. Grundsätzlich bleibt die Pflicht zur pünktlichen Bezahlung der Miete oder einer Pacht jedoch erhalten. Es bleibt nun abzuwarten, ob diese Sonderregelungen über den 30. Juni 2020 hinaus verlängert werden.
Hier das Gesetz im Wortlaut:
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Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.
Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.“
(Quelle: https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/Bgbl_Corona-Pandemie.pdf?__blob=publicationFile&v=1 – Stand 16.04.2020)
Was heißt das für Sie als Vermieter in der Praxis?
De facto sind Ihre Mieter weiter zur Mietzahlung verpflichtet – das betont das Corona-Folgen-Abmilderungsgesetz ausdrücklich. Die Sonderregelungen konzentrieren sich demnach auf einen temporären Kündigungsschutz – es wird keineswegs das Stundungs-, Minderungs- oder Leistungsverweigerungsrecht berührt. Sollten Sie also in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 von einem teilweisen oder kompletten Mietausfall betroffen sein, dürfen Sie deswegen keine Kündigung aussprechen. Voraussetzung ist jedoch, dass Ihre Mieter den Zusammenhang mit der Corona-Pandemie belegen können.
Das kann beispielsweise der Fall sein, weil als Freiberufler im Lockdown die Aufträge weggebrochen sind oder ein Arbeitgeber wegen einer krisenbedingten Betriebsunterbrechung die Kurzarbeiterregelung in Anspruch nimmt und seine Mitarbeiter nur noch 60 Prozent des eigentlichen Netto-Einkommens beziehen. Alle anderen Fälle wie Zahlungsunwilligkeit oder auch vertragswidriges Verhalten fallen ausdrücklich nicht unter den Covid-19-Kündigungsschutz.
Wie sollten Sie als Vermieteter bei einem Corona-Mietausfall vorgehen?
Auch die zum Schutz der Mieter beschlossenen Sonderregelungen ändern nichts daran, dass Ihr Mieter in Verzug gerät, bezahlt er seine Miete nicht oder nur teilweise – und damit für den Verzugsschaden verantwortlich ist. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie folgendermaßen vorgehen:
1. Informieren Sie schriftlich darüber,
- dass die Pflicht zur Mietzahlung vom Corona-Folgen-Abmilderungsgesetz unberührt bleibt,
- eventuelle Corona-bedingten Verdienstausfällen zunächst Angelegenheit des Mieters sind und
- der Kündigungsschutz nur bis zum 30. Juni 2020 gilt.
2. Sollte es zu einem Mietausfall kommen, mahnen Sie auf die übliche Art und Weise.
3. Sollten Corona-bedingte Gründe vorliegen, müssen Mieter dies glaubhaft belegen. Entweder stellt der Arbeitgeber eine entsprechende Bescheinigung zum Verdienstausfall aus oder der Mieter gibt eine eidesstattliche Versicherung dazu ab. Natürlich kann auch der Antrag auf staatliche Hilfsleistungen wie Wohngeld als Beleg akzeptiert werden, denn diese Möglichkeiten sollten Ihre Mieter in jedem Fall in Anspruch nehmen.
4. Sobald dieser Beleg vorliegt und der Mieter somit belegt hat, dass er den Mietausfall nicht verhindern konnte, kann er sich auf den Kündigungsschutz beziehen – und zwar erst dann. Als kündigungsrelevant gilt ein Rückstand von zwei Monatsmieten bzw. mehr als eine Miete für zwei aufeinanderfolgende Fälligkeiten.
5. Manifestiert sich der Mietausfall, weil Ihr Mieter aufgrund der außergewöhnlichen Situation seiner Zahlungspflicht begründet nicht nachkommen kann, dann sollten Sie ins konstruktive Gespräch eintreten: Einigen sie sich verbindlich auf eine Ratenzahlung oder eine Stundung.
Erfahrungsgemäß erleichtert es den Dialog, wenn Sie als Vermieter an Ihre säumigen Mieter herantreten – und das frühzeitig, offen und mit einem gewissen Verständnis für die aktuelle Situation. Wir alle können noch gar nicht absehen, wie lange wir mit diesen Beschränkungen leben und zurechtkommen müssen. Sehen Sie sich in der Lage, dann unterbreiten Sie partnerschaftliche Angebote. Dabei kann es sich um befristete Nachlässe handeln oder einen komfortablen Zahlungsaufschub. Behalten Sie sich jedoch vor, die Regelungen bei einer Änderung der Situation wieder anzupassen. In jedem Fall ist es aus unserer Sicht wichtig, immer im Dialog zu bleiben.
Fazit: Gemeinsam die Corona-Krise meistern
Das Corona-Folgen-Abmilderungsgesetz soll Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnung schützen – und das ist auch gut so: Schließlich können auch Sie als Vermieter kein Interesse daran haben, dass bestehende Mietverträge gekündigt werden. Der Neuabschluss ist in dieser Zeit nämlich keine Selbstverständlichkeit. Schon vor diesem Hintergrund liegt die Lösung auf der Hand: Wenn Sie mit Ihren Mietern gut im Gespräch bleiben und Verständnis zeigen, können Sie auch für beide Seiten tragbare Kompromisse aushandeln. Gehen Sie aufeinander zu – so können wir diese extreme Herausforderung gemeinsam bewältigen.
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