Das Thema Mieterhöhung nach einer Modernisierung wurde im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes neu gefasst, sodass wir als Spezialisten für Immobilien München an dieser Stelle noch einmal ausführlich darauf eingehen. Lesen Sie im Folgenden, was Sie künftig in dieser Frage zu beachten haben.
Neuregelung ab 1. 1. 2019: Modernisierungsmieterhöhung
Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz wurde der § 559 BGB neu formuliert: Als Vermieter können Sie nun nur noch acht Prozent der im Rahmen der Modernisierung angefallenen Kosten auf die jährliche Miete aufschlagen. Gleichzeitig gilt eine Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung, Bezugsgröße ist demnach die Ausgangsmiete. Unter dem Strich heißt das: Sie dürfen nach einer Modernisierung die Miete um maximal drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen – und das in einem Zeitraum von sechs Jahren. Die Regelungen im Wortlaut finden Sie im § 559 Abs. 3a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Hier ist auch die Ausnahme genau umrissen: Sollte die Miete bisher nämlich weniger als sieben Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen, ist die Zulässige Mieterhöhung auf zusätzliche zwei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt.
Bei Ankündigung bis 1. 1. 2019: Alte Bedingungen noch anwendbar
Haben Sie als Vermieter die geplanten Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen noch vor Inkrafttreten der neuen Regelungen angekündigt, dürfen Sie auch weiterhin die Miete um elf Prozent erhöhen und haben dabei keine Kappung zu beachten. Ausschlaggebend ist demnach nicht die Ausführung der Maßnahmen, sondern die zu belegende Tatsache, dass die vorschriftsmäßige Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB den betroffenen Mietern rechtzeitig zugegangen ist.
Vereinfachtes Verfahren zur Mieterhöhung wegen Modernisierung
Sollten die Investitionen für Modernisierungsmaßnahmen den Betrag von 10.000 Euro je Wohnung nicht übersteigen, können Sie von einem vereinfachten Verfahren Gebrauch machen: Sie ziehen dazu pauschal 30 Prozent der Modernisierungskosten ab, um den Restbetrag auf die Miete aufzuschlagen. beachten Sie bitte, dass auch bei dieser Variante die Kappung bei acht Prozent eingehalten werden muss. Darüber hinaus haben Sie als Vermieter keinerlei Angeben mehr zu künftigen Betriebskosten zu machen.
Missbrauch von Modernisierungsmaßnahmen als Ordnungswidrigkeit
Künftig wird missbräuchliches Modernisieren als Ordnungswidrigkeit geahndet: Führen Vermieter also Modernisierungsmaßnahmen durch, um die Mieter zur Kündigung zu veranlassen, sodass sie erneut die Immobilien vermieten und dabei einen Mietvertrag mit einer höheren Miete abschließen zu können, greift die in § 6 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) neu geschaffene Regelung. Allerdings wird fußt diese auf absichtlichem, also zielgerichtetem Handeln, das zunächst erst einmal bewiesen werden muss.
Selbst die im § 559d BGB neu geschaffene Vermutungsregel greift wahrscheinlich zu kurz. Diese Vorschrift basiert auf einigen Fällen des pflichtwidrigen Verhaltens bei der Ankündigung und Realisierung von baulichen Veränderungen. Wird ein solches Verhalten festgestellt, ohne dass der Vermieter dies rechtfertigen könnte, hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz. Allerdings ist es unwahrscheinlich, dass sich eine solche Vermutung nicht widerlegen lässt.
Fazit – Mieterhöhung nach einer Modernisierung
Es sind also einige Einschränkungen zu beachten, wollen Sie künftig Ihr Wohnobjekt modernisieren und die dabei anfallenden Kosten auf die Miete umlegen. Insbesondere für kleinere Maßnahmen empfiehlt sich hingegen das vereinfachte Verfahren, das wir Ihnen gerne näher erläutern. Wenden Sie sich vertrauensvoll an uns, sollten Sie Rückfragen haben – wir nehmen uns gerne Zeit für Sie.
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