Die Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) trat bereits zum 1. 12.2021 in Kraft – und greift das sogenannte Nebenkostenprivileg in Bezug auf die Kosten für Kabelfernsehen an. Worauf Sie als Vermieter bei Ihrer Betriebskostenabrechnung künftig achten sollten und welche Alternativen Ihnen offenstehen, erläutern wir nachfolgend.
Die Telekommunikationsnovelle – was hat es damit auf sich?
Die Telekommunikationsnovelle zielt grundsätzlich darauf ab, die Verbraucherrechte in Bezug auf Verträge mit Internet-, Mobilfunk-, Festnetz- und Fernsehanbietern zu stärken. Doch die nun bereits seit Ende letzten Jahres geltenden Regelungen berühren auch die für Sie als Vermieter relevante Betriebskostenverordnung:
Demnach dürfen Sie als Vermieter die Kosten für die Breitbandversorgung und die Kabelgebühren für Ihre vermietete Immobilie nicht mehr im Rahmen der Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Diese können im Gegenzug ihre Anbieter selbst wählen – oder ganz verzichten.
Geltungsbereich, Übergangsfristen und Folgen
Diese Neuregelung betrifft zunächst nur Hausverteilnetze in Neubauten. Für die Anlagen, die vor dem 1. Dezember 2021 eingerichtet worden sind, greift eine Übergangsfrist bis zum 30.6.2024, die bereits im vergangenen Jahr vom Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt wurde. Im Gegensatz dazu bleiben die Kosten für die Stromversorgung der anlagen weiterhin umlagefähig. Da auch Gemeinschaftsantennenanlagen betroffen sind, können Sie darüber hinaus auch die Aufwendungen für die Wartungen weiter umlegen.
Damit sind diese Neuregelungen sowohl Vermieter als auch für Wohnungseigentümer interessant: Einerseits laufen die Verträge, die Sie als Eigentümer oder als Wohnungseigentümergemeinschaft mit den Betreibern der Kabel- oder Breitbandnetze geschlossen haben, zunächst weiter. Andererseits haben Sie als Vermieter vertraglich Bereitstellungspflichten übernommen, die de facto von der TKG-Novelle nicht berührt werden. Doch Sie können ein Sonderkündigungsrecht ausüben, wie wir Ihnen gerne im Detail erläutern.
Rechtliche Konsequenzen: Was ist jetzt zu tun?
Im ersten Schritt ist es wichtig, sämtliche Vertragsverhältnisse auf den Prüfstand zu stellen – zum einen die Verträge mit Kabelnetz- und Breitbandbetreibern, zum anderen die Mietverträge, in denen Ihre übernommenen Pflichten beschrieben sind. Sinnvoll ist es, konstruktive Gespräche zu führen, um einen gangbaren Lösungsweg zu finden. Hier unsere Vorschläge:
1. Verträge mit den Anbietern anpassen
In der Regel sind Verträge mit Kabelnetz- und Breitbandbetreibern befristet, die Laufzeiten sind jedoch meist auf mehr als zwei Jahre ausgelegt. Und hier kommt das Sonderkündigungsrecht ins Spiel: Als Vermieter können Sie diese Verträge zum 1.7.2024 kündigen – vorher ist dies nur selten möglich.
Doch Sie können die Verträge auch anpassen, wenn Sie sich mit dem Anbieter einigen und die technischen Gegebenheiten es zulassen. Hier ist nämlich zu berücksichtigen wer die eigentumsähnlichen Recht am Hausnetz, die als Netzebene 4 bezeichnet wird, innehat. Ein weiterer Punkt ist zu klären: Wer ist zuständig für die Funktionstüchtigkeit des Netzes?
Zum Hintergrund:
Oft genug stehen diese Rechte nämlich dem Betreiber des Kabelnetzes zu, sodass dieser auch für die Instandhaltung und Störungsbeseitigung verantwortlich ist. Allerdings beziehen viele Mieter ihre individuelle Internet- und Telefonversorgung ebenfalls über dieses Hausnetz, was eine Einigung zwischen den Parteien umso wichtiger macht.
2. Alternativen suchen
Ein anderer Ausweg eröffnet sich, wenn Ihre Mieter sich eigenständig einen Anbieter für die TV-Versorgung auswählen – beispielsweise über das Internet, wenn dies technisch machbar ist. Da jedoch 96 Prozent der deutschen Haushalte (Stand 2020 – Statistisches Bundesamt) einen Internetanschluss nutzen, sollte dies möglich sein.
Natürlich können Ihre Mieter sich auch selbst an einen Kabelanbieter wenden, einen Vertrag abschließen und die Kabelgebühren direkt bezahlen. Selbst der Zugriff auf das vorhandene Hausnetz ist möglich, aber auch ein eigener Anschluss ab Übergabepunkt – natürlich auf eigene Kosten. Dazu müssten Sie als Eigentümer Ihre Zustimmung geben.
Eine weitere Alternative sind Zimmer- oder Dachantennen sowie Satellitenempfänger, sofern das Empfangsgerät dafür ausgelegt ist. Für private TV-Sender wäre dann noch ein Receiver notwendig, außerdem fallen monatliche Kosten an – aber auch das wäre Angelegenheit des Mieters, sofern Sie mit notwendigen Antennenanlagen einverstanden sind.
3. Glasfasernetz installieren
Eine weitere Möglichkeit ergibt sich aus der TKG-Novelle: Der Gesetzgeber hat die Ausstattung von Gebäuden mit einer Glasfaserinfrastruktur als Modernisierungsmaßnahme eingeordnet. Das bedeutet, dass Sie die monatliche Miete entsprechend den Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung anpassen – oder die Ausbaukosten befristet und limitiert über die Betriebskostenabrechnung umlegen können.
TKG-Novelle: Unsere Empfehlungen
Wie Sie sehen, sind die Folgen der TKG-Novelle nicht zu unterschätzen. Das Thema Betriebskosten ist ohnehin oft genug Grund für Streitigkeiten, nun kommt ein weiterer Punkt hinzu. Deswegen empfehlen wir Ihnen, sich frühzeitig um eine tragfähige Lösung zu bemühen. Sprechen Sie zum Beispiel Ihren Verwalter an oder lassen Sie das Thema auf die Agenda Ihrer nächsten Eigentümerversammlung setzen. Stellen Sie in jedem Fall sicher, dass Sie mit Ihrer WEG das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen können, sofern die Mehrheit den derzeitigen Kabelanbieter kündigen möchte.
Natürlich hängen die zur Auswahl stehenden Alternativen immer von den konkreten Gegebenheiten ab. Bedenken Sie aber, ob Sie einen Wald an Antennen am Gebäude haben wollen oder doch einen zukunftsfähigen Ausweg finden, mit dem sich auch Ihre Mieter anfreunden können. Sollten Sie noch Fragen haben, dann wenden Sie sich gerne an uns – wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.
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