Ein Dauerbrenner unter den Themen, die im Rahmen unserer Arbeit angesprochen werden, ist die Realteilung: Ein Grundstück soll in mehrere kleine und selbstständige Einheiten aufgeteilt werden. Wie Sie dabei vorgehen und was zu beachten ist, das haben wir Ihnen übersichtlich zusammengestellt – hier unser Leitfaden.
Umsichtig vorgehen: Aufteilung eines Grundstücks
Sollen Grundstücke in mehrere Teile aufgeteilt werden, heißt das unter dem Strich: Die abgeteilten Grundstücksteile müssen im Grundbuch abgeschrieben werden, ein eigenständiges Grundbuchblatt erhalten oder mit einer eigenen laufenden Nummer neu angelegt werden. Dem ganzen Vorgang liegt also eine reale Teilung zugrunde, die mehrere neue, aber eben auch rechtlich und real selbstständige Grundstücke zum Ergebnis hat. Die Gründe können vielfältig sein, sie reichen vom Verkauf von Grundstücksteilen über Lösungen im Erbfall bis hin zu klaren Grenzabmessungen, die im Interesse eines Eigentümers sind.
Wer ist in einem solchen Fall zuständig?
Ansprechpartner für die Teilvermessungen von Grundstücken sowie deren Nachweis im Liegenschaftskataster sind die staatlichen Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (ADBV).
Wie ist der Ablauf genau?
Wollen Sie die Aufteilung Ihres Grundstückes veranlassen, liegen folgende Schritte vor Ihnen:
1. Antrag stellen
Um Grundstücksteile abzuteilen, muss eine Grundstücksvermessung erfolgen – und die ist vom Grundstückeigentümer oder aber einer Person, die wie ein Käufer ein berechtigtes Interesse hat, beim jeweils zuständigen ADBV zu beantragen. Meist können Sie das elektronisch erledigen, von den Vermessungsämtern werden dazu PDF-Vorlagen bereitgestellt. Wir empfehlen dringend, eine Skizze zur Aufteilung beizufügen.
Wichtig: Skizze anfertigen
Diese Empfehlung ist umso wichtiger, wenn Grundstücke bebaut sind. Sollten die darauf stehenden Gebäude nämlich vermietet sein, sind die Gartenflächen per Mietvertrag den jeweiligen Einheiten zugeordnet – und müssen so erhalten bleiben. Darüber hinaus sind baurechtliche Abstandsflächen zu berücksichtigen.
2. Vermessungstermin wird angekündigt
Für ein normales Antragsverfahren sollten Sie rund drei Monate einplanen. Liegt ein dringender Fall vor, dann können Sie ein Eilverfahren beantragen und die Bearbeitungszeit auf rund einen Monat verkürzen – allerdings gegen Gebührenzuschlag. In jedem Fall erhalten Sie als von der Vermessung Betroffener rechtzeitig den Vermessungstermin mitgeteilt.
3. Vermessungstermin wahrnehmen
Eine Vermessungsgruppe stellt den Grenzverlauf vor Ort fest und weist diesen dem Eigentümer vor. Selbstverständlich dürfen die ADBV-Mitarbeiter dazu Grundstücke betreten. Soll eine neue Grundstücksgrenze definiert werden, stecken die ADBV-Mitarbeiter diese nach Angaben des Grundstückseigentümers ab. Dazu nutzen sie beispielsweise Grenzsteine oder auch Meißelzeichen. Dieser Vorgang nennt sich Abmarken. Das Ergebnis wird im Abmarkungsprotokoll festgehalten und von den Beteiligten unterzeichnet – die Unterschrift gilt als rechtsverbindliche Anerkennung des Grenzverlaufs. Sollten Eigentümer nicht anwesend sein, erhalten sie den Bescheid zugeschickt.
Wichtig: Vertretungsvollmacht
Sollten Sie den Termin nicht wahrnehmen können, stellen Sie einer Vertrauensperson eine schriftliche Vollmacht aus – so wahren Sie Ihre Interessen.
4. Vermessungsergebnis dokumentieren
Nach der Vermessung erstellt das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung einen sogenannten Fortführungsnachweis: Dieser dokumentiert die Änderung der Grundstücksgrenzen und stellt so die Grundlage sowohl für die notarielle Beurkundung als auch die Grundbucheintragung dar.
5. Beurkundung und Eintragung
Die Unterlagen gehen dem zuständigen Notar zu, der die Beurkundung der Grundstücksteilung vornimmt und im Anschluss alle Dokumente an das Grundbuchamt zur Eintragung weiterleitet.
Wichtige Fragen rund um die reale Aufteilung von Grundstücken
Rund um das Thema sind jedoch noch einige Fragen offen – hier die wichtigsten Informationen übersichtlich für Sie zusammengefasst:
Wer muss eigentlich die Grenzzeichen bereitstellen?
In der Regel müssen diese von der Person organisiert werden, die die Vermessung beantragt. Käuflich zu erwerben sind diese Zeichen bei den Bauhöfen der Gemeinden, in Baustoffhandlungen oder bei den zuständigen Feldgeschworenen.
Wer ist zuständig für die Bereitstellung von Material, Werkzeug sowie eventuell Hilfskräften?
Auch dafür ist der Antragsteller verantwortlich: Zum Abmarkungstermin sollte alles Notwendige nach Abstimmung mit dem Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung sowie mit den Feldgeschworenen zur Verfügung stehen. Der Feldgeschworene wird in der Regel vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung verständigt.
Wer oder was sind Feldgeschworene?
Ein Feldgeschworener arbeitet ehrenamtlich auf kommunaler Ebene, sie werden gewählt und vereidigt – und das auf Lebenszeit. Sie sind aus den vor allem in fränkischen Landesteilen bereits seit Jahrhunderten agierenden Mark- und Feldgerichten hervor, die Schiedssprüche in Grenzangelegenheiten fällten. Feldgeschworene sind de facto Hüter von Grenzen sowie Abmarkungen. Heute sind in Bayern rund 27.000 Feldgeschworene aktiv und genießen ein hohes Ansehen in ihren Gemeinden und der Vermessungsverwaltung.
Welche Kosten fallen für die Vermessung an?
Die Vermessungsverwaltung rechnet ihre Leistungen nach den gültigen Gebührenvorschriften ab: Gebühren und Auslagen richten sich danach, wie viele Grenzpunkte bei der Vermessung festgestellt und neu festgelegt wurden, wie viele Flurstücke neu gebildet werden und wie hoch der Bodenwert des jeweiligen Grundstücks ist. Das zuständige ADBV erstellt im Vorfeld eine Kostenschätzung. Nicht zu vergessen: Auch das Abmarkungsmaterial und der Feldgeschworene verursachen Kosten.
Welche Besonderheiten sind bei bebauten Grundstücken zu beachten?
In erster Linie sind das die Abstandsflächen, die nach Bauordnung oder entsprechend der örtlichen Bauvorschrift einzuhalten sind: Darunter ist der Mindestabstand zu verstehen, den eine bei der Grundstücksteilung neu entstehenden Grenze vom bestehenden Gebäude haben muss. Eine Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörden ist nicht zu erwarten, die Einhaltung der Vorschriften liegt im Verantwortungsbereich der Beteiligten.
Wichtig: Vermessungsskizze professionell anfertigen lassen
Wir empfehlen ganz klar, schon im Vorfeld einen Bausachverständigen bzw. Architekten mit der Anfertigung einer Vermessungsskizze inklusive Abstandsflächen zu beauftragen. Sie vermeiden einerseits baurechtswidrige Grenzziehungen, andererseits eine Menge Ärger im Nachgang.
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