Mit seinem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass das Thema gebührenpflichtige Reservierung einer Immobilie alles andere als rechtssicher ist.
Wenn dies nicht funktioniert, wie sollen sich Interessenten dann am besten auf einen Kauf vorbereiten, dass sie auch zum Zuge kommen?
BGH-Urteil zur Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf
Die Nachfrage nach Immobilien besteht seit je her – und damit auch das Bedürfnis der Interessenten, ein gefundenes Traumobjekt so lange zu reservieren, dass diese die noch fehlenden Unterlagen in Ruhe zusammentragen können. Viele Immobilienmakler räumen diese Möglichkeit ein und berechnen dafür eine Gebühr. Genau diesen Punkt hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) beurteilt – und zwar grundsätzlich negativ.
Hier die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Gebührenpflichtige Vereinbarungen zur Reservierung in den AGB des Maklers
Diese gängige Lösung wurde vom BGH als nicht rechtmäßig eingestuft, da sie sich nicht mit dem AGB-Recht vereinbaren lässt. Zum einen bringt ein Reservierungsvertrag dem Interessenten keinen relevanten Vorteil, da der Makler trotzdem an eine dritte Partei verkaufen könne. Zum anderen erhält der Makler eine Gebühr ohne Gegenleistung, sodass letztendlich eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart wird. Das wiederum entspricht nicht dem Gedanken des Maklervertrages, der eine Provision nur bei Erfolg vorsieht.
- Individualvertragliche Vereinbarung zur Reservierung
Das wäre die Alternative, für die es in der Rechtsprechung allerdings hohe Hürden gibt. Sie dürfte also zur Ausnahme werden.
- Unentgeltliche Reservierungsvereinbarungen
Diese sind weiterhin statthaft. Dazu zählen auch die Vereinbarungen über die Reservierung einer Immobilie, die eine Rückerstattung der Gebühr vorsehen, wenn der Kauf nicht zustande kommt.
Einordnung des BGH-Urteils – ist die Reservierung überhaupt notwendig?
Als erfahrene Immobilienmakler stellen wir dieses Urteil gerne in Bezug zu unserem Arbeitsalltag und stellen Frage, ob eine Reservierungsgebühr überhaupt sinnhaft ist ?
Melden potenzielle Käufer ernsthaftes Kaufinteresse an einer Liegenschaft an, sollte man eigentlich grundsätzlich davon ausgehen können, dass die Käufer ihre finanziellen Möglichkeiten genau kennen.
Die Praxis zeigt jedoch, dass sich der gesamte Verkaufsprozess drastisch verzögert, wenn Interessenten ihr Kreditpotenzial überschätzen.
Beginnen nämlich erst nach Vorgesprächen und Besichtigungen die grundsätzlichen Verhandlungen mit der eigenen Bank, gibt es häufig böse Überraschungen: Oftmals reichen die Einkommensverhältnisse der Käufer nämlich garnicht nicht aus, um die notwendige Finanzierung in der gewünschten Höhe überhaupt zu erhalten.
Was bedeutet das unter dem Strich ?
Vereinbaren Sie als Immobilienanbieter eine Reservierungsgebühr, verlieren Sie für Ihre Verkäuferpartei möglicherweise wertvolle Zeit und vielleicht sogar andere Kaufinteressenten, die kreditwürdig wären, weil diese sich zwischenzeitlich für eine andere Immobilie entscheiden.
Unsere Empfehlung: Nicht auf Reservierungsgebühren, sondern auf Kreditwürdigkeit setzen
Planen Interessenten den Kauf einer Immobilie, dann sollten sie sich gut vorbereiten – oft genug ist die Geschwindigkeit entscheidend dafür, dass sie auch den Zuschlag bekommen. Das ist im Übrigen bei jeder Art von Immobilie der Fall. Wir plädieren deshalb dafür, zunächst einmal die eigene Bonität und den grundsätzlich realistischen Finanzierungsrahmen mit der Bank abzustecken. Dazu hatten wir bereits einmal einen Beitrag veröffentlicht, den Sie hier in Ruhe nachlesen können.
Im Prinzip reichen Sie dazu alle relevanten Unterlagen bei der Bank ein – ohne bereits ein konkretes Objekt für Ihre Investition im Blick zu haben. Die Bank prüft auf der Grundlage Ihres Einkommens, eventuell vorhandenen Eigenkapitals und vor allem der regelmäßigen Kosten, wie hoch ein Immobilienkredit unter diesen Voraussetzungen ausfallen könnte. Bei Bedarf können sich Interessenten auch eine Bonitätsbestätigung ausstellen lassen, in der eine machbare Kreditsumme grundsätzlich definiert bzw. bestätigt wird. Das erleichtert den gesamten Immobilienkauf enorm.
Immobilien kaufen: Bonitätsbestätigung bringt mehrere Vorteile
Wir wissen zwar auch aus unserer Praxis, dass gerade diese Vorverhandlungen mit der Bank langwierig sein können, doch dieser Aufwand lohnt sich:
Zum einen erkennen Kaufinteressenten die Grenzen ihrer Kreditwürdigkeit. Bestätigt die Bank ein bestimmtes Finanzierungsvolumen, können sie gezielt nach passenden Immobilien suchen und laufen nicht Gefahr, sich vom Gedanken an ihr Traumobjekt kurz vor dem Ziel verabschieden zu müssen. Das schafft nur Frust – und zwar für alle Beteiligten.
Zum anderen können sie schneller zum Zuge kommen, sobald eine passende Immobilie gefunden ist. Jeder Verkäufer wird die Interessenten bevorzugen, deren Finanzierungspotenzial bereits von der Bank abgesteckt wurde. Die Formalitäten sind dann deutlich weniger umfangreich, das erleichtert die Abwicklung ungemein: Der Makler kann seinem Auftraggeber einen Interessenten präsentieren, der tatsächlich kaufkräftig genug ist. Die Bank benötigt nur noch die objektspezifischen Dokumente, die das Immobilienbüro in der Regel schon bei der Erstellung der Verkaufsunterlagen zusammengetragen und geprüft hat – eine echte Win-Win-Win-Situation also.
Reservierungsgebühren? Besser den Immobilienkauf umsichtig vorbereiten
Aus unserer Sicht ist die gebührenpflichtige Reservierung eines Kaufobjektes unerheblich, wenn Interessenten überlegt an die Transaktion herangehen. Es handelt sich um enorme Investitionen – und so sollte der Immobilienkauf auch vorbereitet werden. Diese Strategie erweist sich aus unserer Sicht als erfolgreich für alle Parteien.
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