Als langjähriger Immobilienmakler München werden wir immer wieder mit dem Thema Schlüssel konfrontiert. Ein guter Grund, uns im heutigen Beitrag mit den wichtigsten „Schlüsselfragen“, die unseren Vermietern und Mietern auf den Nägeln brennen, auseinanderzusetzen.
Hier also die ausführlichen Antworten, die auf der geltenden Rechtsprechung fußen.
Immobilien vermieten: Wie viele Schlüssel dürfen Ihre Mieter erwarten?
Sollten Sie Mietinteressenten haben, die nicht nur für sich selbst, sondern auch für diverse Bekannte, eine Putzfrau und die Verwandten Schlüssel für Haus- und Wohnungstür bei der Wohnungsübergabe von Ihnen erwarten, dürfen Sie sich zu Recht erst einmal weigern. Sie sind also keineswegs dazu verpflichtet, alle privaten Schlüsselwünsche zu erfüllen. Ihr Mieter darf nämlich nur so viele Schlüssel von Ihnen beanspruchen, wie Personen in der Wohnung leben werden. Einzige Ausnahme: Ein Single wird schlecht mit nur einem Schlüssel auskommen – und das ist letztendlich auch in Ihrem Interesse. Er sollte nämlich einen Schlüssel an eine Vertrauensperson übergeben können, die regelmäßig in den Räumen nach dem Rechten sieht. Für die Herstellung dieser begrenzten Anzahl an Haus- und Wohnungsschlüsseln sind Sie verantwortlich, für mehr jedoch nicht.
Wollen Interessenten Immobilien mieten und bestehen auf weiteren Schlüsseln, ist das grundsätzlich in Ordnung – allerdings müssen die künftigen Mieter dann auch die Herstellungskosten für die zusätzlichen Schlüssel selbst tragen. Sie können auch bei der Verteilung der Schlüssel nicht mitreden, ob also das Pflegepersonal, die Tagesmutter, die Putzhilfe, der Postboden oder der Zeitungsausträger Zutritt zur Wohnung erhält, ist alleine Mieterangelegenheit. Aber keine Sorge, sollte es wegen dieser Zusatzschlüssel zu irgendwelchen Zwischenfällen kommen, trägt der Mieter dafür die Verantwortung. Ein kleiner Hinweis in dieser Richtung kann ihn vielleicht zum Überdenken seiner Verteilungsstrategie anregen – und den Kreis der Schlüsselträger eingrenzen.
Vorsicht: Keineswegs Immobilien vermieten und Schlüssel einbehalten
Die Argumentation klingt zunächst schlüssig, wenn Sie als Vermieter einen Wohnungsschlüssel zur Sicherheit behalten wollen: Passiert etwas, wenn der Mieter nicht anwesend ist, könnten sie schnell die Räume betreten und das Schlimmste verhindern. Leider ist dies ein Wunsch, den Ihr Mieter nicht teilen muss: Sobald Sie sich auf einen Mietvertrag geeinigt haben, wird der Mieter nämlich zum Besitzer der Wohnung. Das heißt für Sie: Sie dürfen ohne seine Zustimmung weder einen Schlüssel einbehalten noch die Wohnung betreten. Würden Sie sich trotzdem Zugang zu den Räumen verschaffen, kann der Mieter sogar den Mietvertrag kündigen – und zwar fristlos. Die Begründung lässt sich auch nachvollziehen, handelt es sich doch um die Verletzung der Privatsphäre ihres Mieters. Behalten Sie einen Schlüssel ein und geben ihn nicht heraus, ändert das auch nichts an der Situation: Ihr Mieter darf dann sogar ein neues Schloss einbauen lassen – und auf Ihre Kosten.
Natürlich kann es sinnvoll sein, wenn Sie als Vermieter einen Notfall-Schlüssel haben, wirklich notwendig ist es jedoch nicht: Sie übertragen dem Mieter nämlich mit dem Mietvertrag auch die Obhutspflicht für die Wohnung, sodass dieser alles dafür tun muss, vermeidbare Schäden an den Räumen zu verhindern. Diese Verpflichtung umfasst natürlich auch die Zeiten der Abwesenheit, für die sich der Mieter eine Lösung einfallen lassen muss, um Schadenersatzansprüche zu vermeiden. Vielleicht können Sie sich ja nett darauf einigen, dass Sie für diese Zeiten einen Schlüssel erhalten?
Immobilien mieten und länger abwesend sein – wer kümmert sich um die Wohnung?
Die Risiken sind nämlich durchaus gegeben: Ist ein Mieter für längere Zeit unterwegs, kann er auch eindringendes Wasser oder andere Schäden so frühzeitig bemerken, dass sich größere Schäden vermeiden lassen. Ebenso fatal können sich fehlende Belüftung und eine abgedrehte Heizung im Winter auswirken, die Folgen reichen von gestauter Feuchtigkeit und Schimmelbefall bis hin zu zugefrorenen Wasserleitungen. Wenn Mieter ihren Wohnungsschlüssel an Vertrauenspersonen übergeben, die regelmäßig die Räume kontrollieren und im Notfall schnell eingreifen können, ist dies also durchaus sinnvoll. Diese Vertrauensperson muss jedoch nicht der Vermieter sein, der sich bei diesen Gelegenheiten ja ungehindert in den Räumen bewegen könnte.
Grundsätzlich übernimmt ein Mieter im Rahmen der Obhutspflicht Verantwortung für die Wohnräume: Er hat also alle zumutbaren und möglichen Vorsorgemaßnahmen für seine Abwesenheit zu treffen, um Schäden zu vermeiden. Es steht ihm jedoch frei, vor einer langen Reise mit Ihnen als Vermieter eine Absprache zu treffen – und ihnen den Schlüssel aus eigenen Stücken zu überlassen. Er kann aber ebenso gut einen Nachbarn, Freund oder Verwandten damit beauftragen, die Kontrolle der Räume zu übernehmen. Das heißt jedoch nicht, dass er aus der Obhutspflicht entlassen wäre, im Gegenteil. Der Mieter muss sich nicht nur darum kümmern, dass der Schlüsselbeauftragte auch wirklich seinem Auftrag nachkommt. Er nämlich auch Sie als Vermieter oder die von Ihnen eingeschaltete Hausverwaltung darüber zu informieren, welche Vertrauensperson den Schlüssel für die Zeit der Abwesenheit erhalten hat.
Mit diesen Informationen rund um das Thema Schlüssel sind Sie gewappnet für die nächste Wohnungsübergabe. Vielleicht sind Sie aber auch schon mit ganz anderen „Schlüsselfragen“ konfrontiert worden oder haben spezielle Erfahrungen gemacht?
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