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02.11.2016 -

So lassen Sie Ihre Immobilie richtig bewerten

Die Immobilienpreise steigen teilweise drastisch, eine Veräußerung kann sich in dieser Zeit also wirklich lohnen. Allerdings entwickelt sich der Immobilienmarkt regional sehr unterschiedlich. Sollten Sie sich zum Verkauf Ihres Hauses entschlossen haben, empfiehlt sich daher zunächst eine fundierte Wertermittlung. Dazu müssen Sie nicht zwangsläufig ein Gutachten beauftragen, der Makler Ihres Vertrauens kann auf verschiedene anerkannte Verfahren zur Bewertung zurückgreifen.

Auf Basis der richtigen Grundlage verkaufen - Immobilienbewertung

Natürlich ist der Preis für ein Haus zu einem guten Teil Verhandlungssache, Angebot und Nachfrage in der Region spielen eine ebenso große Rolle. Allerdings vergeben Sie lukrative Chancen, wenn Sie Ihre Immobilie zu einem weit vom aktuellen Marktwert abweichenden Preis anbieten: Einen zu niedrigen Angebotspreis in der Verhandlung noch erhöhen zu wollen, ist nur schwer möglich. Fordern Sie aber von vornherein zu viel, um dann eventuell im Gespräch noch etwas nachzugeben, gehen seriöse Interessenten vielleicht gar nicht auf Ihr Angebot ein. Findet sich Ihre Immobilie dann zu lange am Markt, wird sie zum Ladenhüter und wird in die Kategorie "Wollte bisher keiner haben, dafür wird es Gründe geben" eingeordnet. Mit dem Ergebnis: Sie müssen zwangsläufig den Preis reduzieren. Eine seriöse und belastbare Wertermittlung sollte deswegen von vornherein den Rahmen des Machbaren abstecken.

Verkehrs- oder Marktwert - die gängigen Bewertungsverfahren
Die aktuellen Immobilienpreise werden einerseits durch Alter und Zustand der Bausubstanz sowie der Lage selbst, aber andererseits eben auch durch die Situation auf dem Immobilienmarkt bestimmt. Es bieten sich mehrere Verfahren zur Wertermittlung an, beispielsweise das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Sollten mehrere dieser Verfahren genutzt worden sein, sieht die Wertermittlungsverordnung in ihrem § 7 vor, die Ergebnisse entsprechend ihrer Aussagefähigkeit zu würdigen.
Alle drei Möglichkeiten werden weltweit eingesetzt, blicken allerdings auf verschiedene Traditionen zurück und erfahren eine unterschiedliche Wichtung: Das Vergleichswertverfahren beruht im Prinzip auf dem direkten Vergleich aktueller Preise, während die beiden anderen Vorgehensweisen einerseits die Herstellungskosten, andererseits die Ertragsverhältnisse zur Ermittlung des Verkehrswertes heranziehen. Hier die Details:

Das Vergleichswertverfahren
Liegen ausreichend Vergleichspreise, also zeitnahe Preise vergleichbarer Anwesen, vor, kann das Vergleichswertverfahren als einfachste und trotzdem zuverlässigste Methode der Wertermittlung genutzt werden. Die in Frage kommenden Vergleichspreise werden gemittelt, sodass sich der Verkehrswert relativ unkompliziert feststellen lässt. Ausschlaggebend ist natürlich der Immobilienmarkt, der eine verwertbare Datenbasis hergeben sollte.
Naturgemäß lässt sich das Vergleichswertverfahren hervorragend bei unbebauten Grundstücken einsetzen. Der Vergleich von bebauten Anwesen ist schon wegen der Tatsache schwieriger, dass meist deutlich weniger Angebote auf dem Markt sind. In der Praxis findet das Vergleichswertverfahren deswegen bevorzugt Anwendung bei der Vermarktung von Baugrundstücken oder von Eigentumswohnungen. Ist die Vergleichsbasis gegeben, sind also ausreichend bebaute Grundstücke auf dem Markt, dann kann dieses Verfahren präferiert werden. Ansonsten muss auf die Alternativen zurückgegriffen werden, um die Ergebnisse zu verifizieren.

Das Sachwertverfahren
Ausgangspunkt für diese Verkehrswertermittlung sind zunächst die gewöhnlichen Kosten der Herstellung aller vorhandenen Anlagen auf dem betreffenden Grundstück. Die Ermittlung bezieht die Baumängel, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer, aber auch Bauschäden oder andere Umstände, die den Wert beeinflussen könnten, sowie den Bodenwert mit ein. Die Abweichungen zwischen Wert und Kosten hängen naturgemäß von Alter und Abnutzung der Immobilie ab.
Dieses Bewertungsverfahren wird bevorzugt bei Eigenheimen, also Ein- oder Zweifamilienhäusern, eingesetzt, da diese schon von ihrer Bauart her nicht auf die Erzielung einer Rendite ausgelegt sind. Beim Bau oder Umbau im Laufe der Jahre spielten subjektive Präferenzen die entscheidende Rolle, hier ging es um persönliche Annehmlichkeiten und individuellen Geschmack. Kosten-Nutzen-Abwägungen, wie sie in vermieteten Objekten üblich sind, waren dabei relativ unwichtig. Für Käufer steht demnach die Eigennutzung im Vordergrund, sodass die Frage lautet: Will er selbst bauen oder ein fertiges und einst nach persönlichem Geschmack gestaltetes Objekt erwerben?

Das Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren empfiehlt sich insbesondere für Objekte, die zur Ertragserzielung erworben werden sollen. Hier spielt die realisierbare Rendite für das zu investierende Kapital die entscheidende Rolle. Erst im Nachgang kommt der Sachwert an sich ins Spiel, wenn beispielsweise die wahrscheinliche Lebensdauer und damit der wahrscheinliche Zeitraum der Ertragserzielung von der Qualität der Bausubstanz bzw. der beim Um- oder Ausbau verwendeten Baumaterialien abgeleitet wird.
Daraus ergibt sich, dass das Ertragswertverfahren vor allem für die Bewertung von vermieteten Mehrfamilienhäusern, aber auch von Geschäftsobjekten oder Gewerbegrundstücken genutzt wird. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren lassen sich nämlich auch Grundstücke hervorragend in Bezug auf ihren potenziellen Ertragswert vergleichen, um daraus einen realistischen Verkehrswert abzuleiten.

Fazit: Immobilienpreise fachkundig ermitteln lassen
Es spielt also eine ganze Reihe von Faktoren in die Bewertung von Immobilien hinein, die teilweise von deren Art und der Nutzung abhängen, anderenteils aber auch vom aktuellen Geschehen am Markt. Diese subjektiven Einflüsse lassen sich schwerlich in Algorithmen packen und berechnen, sodass selbst die raffiniertesten Vergleichsrechner nur statistische Mittelwerte als Ergebnis anbieten können. Vor allem selbst genutzte Objekte sind derart individuell und auf persönliche Präferenzen ausgerichtet, dass die Bewertung diesen Eigenheiten Rechnung tragen muss.

Vor diesem Hintergrund wird die Bedeutung einer professionellen Unterstützung klar: Ein seriöser Makler ist nicht nur gut ausgebildet, er kennt den Markt wie seine Westentasche - schließlich bewegt er sich Tag für Tag in dieser komplexen Materie und ist darauf spezialisiert. Letztendlich handelt es sich um keine Kleinigkeit, denn eine Immobilie stellt einen großen Vermögenswert dar. Dieser sollte fachkundig und professionell vermarktet werden, um das optimale Ergebnis erzielen zu können.

Bildquelle: www.fotolia.de, copyright © RAM

Tags:WertermittlungImmobilienmarktImmobilienpreisetipps
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