Beim privaten Immobilienverkauf sind einige Regeln zu beachten, sollen erlöste Gewinne nicht steuerpflichtig werden. Sie kennen sicher die zehnjährige Frist für Spekulationsgewinne. Sind Ihnen aber auch die Ausnahmeregelungen geläufig? Selbstverständlich erläutern wir als Immobilienexperten diese Möglichkeiten ausführlich – hier ein Überblick zu den Fakten.
Privater Immobilienverkauf: Wann fallen Spekulationsgewinne und Steuern an?
Veräußern Sie als Privatperson eine Immobilie, blickt der Fiskus genau hin: Erlösen Sie bei dieser Transaktion nämlich einen Gewinn, kann dieser steuerpflichtig werden. Dies gilt insbesondere bei allen Verkäufen innerhalb einer Frist von zehn Jahren, wobei die Daten der jeweiligen notariellen Kaufverträge zur Bemessung herangezogen werden – nicht die Eintragung ins Grundbuch und auch nicht der Lastenwechsel. Den realisierten Gewinn müssten Sie in diesem Fall Ihrem zu versteuernden Einkommen hinzurechnen. Es greift also Ihr individueller Steuersatz, wohingegen Gewinne aus Geldanlagen mit einer pauschalen Abgeltungssteuer belegt werden.
Gängige Ausnahme:
Sie verkaufen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist eine durchgehend selbstgenutzte Wohnimmobilie, die also seit der Anschaffung von Ihnen bewohnte Eigentumswohnung oder Ihr Einfamilienhaus – dann bleiben die erlösten Gewinne steuerfrei. Sie könnten zum Beispiel Anfang 2019 eine Immobilie erworben und bewohnt haben, um sie Anfang 2020 wieder mit Gewinn zu verkaufen. Sofern Sie während dieser Zeit das Objekt nicht vermietet, sondern dieses durchgehend selbst zu Wohnzwecken genutzt haben, gelten die Mehreinnahmen auch nicht als Spekulationsgewinne, auf die Sie Steuern entrichten müssten.
Demnach gelten Veräußerungsgewinne als steuerpflichtig, wenn
. es sich nicht um zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie handelt,
. die Immobilie gemischt genutzt wurde – dann fällt die Spekulationssteuer zumindest anteilig an,
. die Spekulationsfrist von zehn Jahren bei einer Immobilie, die wegen Gütertrennung oder Scheidung einer Partei zugesprochen wird oder aus dem Betriebsvermögen oder einer Betriebsauflösung stammt, nicht eingehalten wird.
So weit, so gut. Doch es gibt eine weitere Möglichkeit.
Erst wohnen, dann vermieten – so sparen Sie Steuern
Tragen Sie sich mit dem Gedanken, eine selbst genutzte Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen und sich verändern zu wollen, können Sie strategisch vorgehen: Der Veräußerungsgewinn bleibt nämlich auch dann steuerfrei, wenn Sie die Immobilie nur im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben – so die geltenden Vorschriften.
Nun war es in der Praxis aber schwierig, den genauen Zeitraum zu bemessen: Immobilienverkäufe lassen sich schwerlich pünktlich zum 31.12. abwickeln, die Fristen fielen also regelmäßig anders aus als vorgesehen. Deswegen fasste das Bundesfinanzministerium am 5.10.2000 nach und eröffnete mit einer konkreten Auslegung einen neuen Spielraum:
– Es reicht demnach aus, wenn Sie eine Immobilie am letzten Tag eines Kalenderjahres erwerben und selbst nutzen.
– Im mittleren Jahr der Frist müssen Sie das Objekt komplett selbst bewohnen.
– Im Jahr der Veräußerung müssen Sie lediglich nachweisen, dass Sie das Objekt bis zum Verkauf bewohnt haben – unabhängig vom Verkaufsdatum.
Unter dem Strich heißt das: Es kommt bei der Bewertung in puncto Spekulationsgewinne nicht darauf an, dass Sie eine Wohnimmobilie das komplette Erwerbs- und Veräußerungsjahr hinweg selbst nutzen. Wichtiger ist vielmehr, dass die Selbstnutzung sich über drei Kalenderjahre hinweg erstreckt. Wie schwierig die richtige Einordnung ist, soll ein Beispiel zeigen.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung
Manuela und Christian, ein junges Paar, das sich für ein gemeinsames Leben entschieden hat, entschied sich im August 2017 für den Kauf einer noch vermieteten Zwei-Raum-Wohnung in Moosach. Der Preis war mit 320.000 Euro für sie erschwinglich, sie wollten lieber in Eigentum investieren, als eine hohe Miete zu bezahlen. Im November 2017 war es soweit, die Mieter waren ausgezogen, die Wohnung renoviert – sie konnten endlich einziehen. Im Frühjahr 2019 kündigte sich bei Manuela Nachwuchs an, die Wohnung wurde zu klein. Sie suchten sich eine schöne und größere Wohnung im Grünen, wo sie nicht nur ausreichen Platz, sondern auch ein schönes Umfeld für ihr Kind vorfanden. Im Mai 2019 konnten sie umziehen, inzwischen hatten sie auch einen Mieter für die Eigentumswohnung in Moosach gefunden. Ende 2019 ergab sich eine gute Möglichkeit, die Wohnung zu verkaufen – sie erlösten 400.000 Euro.
In diesem Fall befand die Finanzverwaltung, dass die 80.000 Euro Mehrerlös als Spekulationsgewinne gelten, für die der Fiskus Steuern erhebt. Selbstverständlich konnten Manuela und Christian einige Kosten absetzen, wie zum Beispiel den Aufwand für Verkaufsinserate, Notargebühren, Maklercourtage oder auch einige Kosten für Reparaturen. Grundlegend vertrat die Finanzverwaltung jedoch die Auffassung, dass die Vermietung vor dem Verkauf eine Steuerpflicht auslöste.
Der Bundesfinanzhof, der hinzugezogen wurde, schätzte die Situation jedoch vollkommen anders ein: In diesem Fall hätten Manuela und Christian alle Voraussetzungen erfüllt, um den Veräußerungsgewinn steuerfrei genießen zu können. Es sind zwar keine drei vollen Kalenderjahre, aber darauf kommt es nicht an. Ausschlaggebend war in diesem Beispiel nur die Tatsache, dass das junge Paar die Wohnung vor dem Verkauf über einen zusammenhängenden Zeitraum hinweg genutzt hatte, der sich über drei Jahre erstreckt.
Immobilienverkäufe sorgfältig planen – wir beraten Sie gern
Zeichnet es sich also ab, dass Sie eine Wohnimmobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen wollen, dann sollten Sie auf uns zukommen – wir finden garantiert eine passende Lösung.
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