Mietausfall in Zeiten von Corona – steuerliche Aspekte nicht vergessen
Ende März trat das Corona-Folgen-Abmilderungsgesetz in Kraft, das neben enormen Hilfspaketen auch massive Eingriffe in das Zivil-, Straf- und Insolvenzrecht umfasst. Ziel des in kürzester Zeit beschlossenen und umgesetzten Gesetzes ist es, den existenzbedrohenden Folgen der staatlich verordneten Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie wirksame Mittel entgegenzusetzen.
So ist es Mietern und Pächtern vorerst bis Ende Juni möglich, die Mietzahlung unter bestimmten Dingen auszusetzen. Sie müssen jedoch belegen, dass sie in der Folge der Covid19-Pandemie Einkommenseinbußen hinnehmen müssen, die ihnen die Mietzahlung unmöglich machen. Mit dieser Lockerung wird die Verpflichtung zur Mietzahlung nicht grundsätzlich ausgesetzt, aber Vermieter können wegen der relevanten Mietrückstände nicht kündigen. Für viele Vermieter stellt der somit vorprogrammierte Mietausfall oftmals jedoch auch eine existenzbedrohende Herausforderung dar. Im Ernstfall müssten dann auch diese von den Covid19-bedingten Lockerungen Gebrauch machen und zum Beispiel die fälligen Kreditraten oder Steuern stunden lassen.
Doch es sind weitere steuerliche Aspekte in Bezug auf den Mietausfall in Zeiten von Corona zu beachten. Es stellen sich einige grundlegende Fragen, wie zum Beispiel nach der Art der korrekten buchhalterischen Erfassung der nur teilweise oder gar nicht bezahlten Mieten: Zunächst ist aus unserer Sicht erst einmal danach zu unterscheiden, ob Sie als Vermieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung generieren oder einen Gewerbebetrieb führen. Darüber hinaus ist es relevant, ob Sie es mit gewerblichen oder Wohnungsmietern zu tun haben. Davon hängt nämlich die zivilrechtliche Situation ab, des Weiteren haben gewerbliche Mieter eventuell einen Anspruch auf Reduzierung oder Erlass der fälligen Miete, wenn sie aufgrund behördlicher Anordnungen ihre Geschäfte schließen müssen.
Um Ihnen die Einordnung zu erleichtern, haben wir für Sie die wichtigsten Informationen zusammengestellt:
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Sofern Sie die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung verbuchen, ist die Situation recht eindeutig: Entsprechen § 11 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) haben Sie nur die Mietzahlungen steuerlich zu erfassen, die tatsächlich auf Ihrem Konto gutgeschrieben werden. Hier gelten nämlich die Regeln der Ist-Versteuerung. Dabei ist es vollkommen irrelevant, ob Sie de facto einen höheren Mietanspruch hätten, ob Sie die Mietzahlungen stunden oder gar erlassen haben – ausschlaggebend ist der Geldeingang. Selbst die Unterscheidung nach Wohnungs- und gewerblichen Mietern ist in diesem Fall nicht erforderlich.
Einkünfte aus Gewerbebetrieb
Vermieten Sie als Eigentümer einer GmbH, GmbH & Co. KG oder AG, sind Sie zur Erstellung einer Bilanz verpflichtet. Dabei wird das Vermögen zu Beginn eines Wirtschaftsjahres und zum Ende erfasst, um die Vermögenentwicklung zu ermitteln – positiv oder negativ. So zählen beispielsweise auch offene Forderungen zu den Vermögenspositionen. Für die steuerliche Erfassung spielt es also keine Rolle, ob Mieter Ihre Mietforderungen bereits beglichen haben – so lauten die Regeln der Soll-Versteuerung. Das Corona-Folgen-Abmilderungsgesetz bezieht sich also in erster Linie auf den Kündigungsschutz für die Mieter, sollten diese ihre bis Juni 2020 fälligen Mieten nicht bestreiten können. Die Forderung selbst bleibt jedoch bestehen.
Zahlt also einer Ihrer Wohnungsmieter die vereinbarte Miete nicht, aktivieren Sie die entsprechende Forderung, sobald die Fälligkeit erreicht ist. Das ist auch dann in vollem Umfang notwendig, sollten Sie Ihrem Mieter die Zahlung stunden oder eine Ratenzahlung zur Rückführung der Rückstände vereinbaren. Die Forderung an sich ist nämlich entstanden, auf die Fälligkeit kommt es in Bezug auf die Aktivierung nicht an. Sollte sich die Stundung länger als 12 Monate hinziehen und verlangen Sie dafür keine Zinsen, ist die Forderung abzuzinsen.
Dabei setzen Sie folgende Zinssätze an:
- Bilanzansatz einer unverzinslichen Verbindlichkeit bzw. Forderung, die in einem Betrag fällig ist und deren Restlaufzeit zum Bilanzstichtag mehr als 12 Monate beträgt – 5,5 Prozent
- Bilanzansatz einer unverzinslichen Verbindlichkeit bzw., die in Raten zurückgezahlt wird und deren Restlaufzeit zum Bilanzstichtag mehr als 12 Monate beträgt – 5,5 Prozent
Gewerbliche Mieter
Sollte ein gewerblicher Mieter seiner Mietzahlung nicht nachkommen, ist zunächst zu prüfen, ob die Forderung rechtmäßig ist. Möglicherweise kann er die Miete berechtigt mindern, weil beispielsweise die Mietsache entsprechend der §§ 581 Abs. 2 und 536 Abs. 1 BGB mangelhaft ist. Oder Sie als Vermieter sind eventuell nach § 313 BGB dazu verpflichtet, der Minderung der Miete wegen einer vorliegenden Störung der jeweiligen Geschäftsgrundlage zuzustimmen.
Hier sind insbesondere gewerbliche Mieter aus dem Einzelhandel sowie aus gastronomischen und Beherbergungsbetrieben betroffen. Können diese nämlich wegen des behördlichen Verbots im Zuge der Covid19-Krise die Geschäftsräume nicht mehr gewerblich nutzen und deswegen keine Einkünfte erzielen, ist es durchaus wahrscheinlich, dass die Mieter das Risiko nicht alleine abfangen müssen. Sobald aber Mietforderungen bestritten sind, dürfen sie auch nicht aktiviert werden.
Mietausfall durch Covid19 – umsichtig vorgehen
Wir leben in einer außergewöhnlichen Zeit, die von allen Enormes abfordert. Auch wenn Bund und Länder in erstaunlich kurzer Zeit umfangreiche Hilfspakete auf den Weg gebracht haben, werden sicher noch einige Nachbesserungen notwendig. Doch wir müssen mit den Gegebenheiten zurechtkommen und das Beste aus der Situation machen. Wenn wir Ihnen dabei mit Rat und Tat zur Seite stehen können, werden wir es tun – fordern Sie einfach unsere Expertise an.
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