Vor geraumer Zeit hatten wir Sie umfassend zum Thema Teilungserklärung informiert, deren Inhalte insbesondere für Wohnungseigentümer eine große Rolle spielen. Darüber hinaus kann sie aber auch einige wichtige Regularien enthalten, die Sie im Falle einer Wohnungsvermietung dringend mit Ihren Mietern besprechen und ggf. zum Mietvertragsbestandteil machen sollten.
Aus unserer Praxis zeigen wir Ihnen nachfolgend einige Beispiele, welche Regularien das im Einzelnen sein können.
Die Teilungserklärung – eine kurze Zusammenfassung
Das Gesetz über das Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht (WEG) bildet den Rechtsrahmen, es regelt nicht nur das Sondereigentum, sondern eben auch die Art und Weise der Gestaltung der Miteigentumsanteile, die im Grundbruch einzutragen sind. Daraus ergibt sich das Sondereigentum an bestimmten Räumen oder Wohneinheiten, was wiederum erst die Möglichkeit eröffnet, einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten einer Immobilie zu veräußern, zu belasten oder zu vermieten. Die im Grundbuch eingetragene Erklärung ist immer dann zu aktualisieren, wenn Änderungen anstehen, denen die Eigentümergemeinschaft nach Konsultation einstimmig zugestimmt haben. So wird die Wirksamkeit der Festlegungen auch gegenüber potenziellen Rechtsnachfolgern gesichert.
Die wichtigsten Punkte in einer Teilungserklärung sind:
- Gemeinschaftsordnung und Hausordnung
- Aufteilungsplan
- Nutzungsänderungen
- Instandhaltung
- Instandhaltungsrücklage
- Verwaltertätigkeit
- Sondernutzungsrechte
Speziell das Thema Sondernutzungsrecht kann in der Vermietung zum Tragen kommen: Sollen nämlich einzelne Teile des Gemeinschaftseigentums einem Eigentümer allein zugeschlagen werden, muss auch dies explizit als Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung niedergelegt werden. Dabei kann es sich beispielsweise um Gartenflächen bei Erdgeschosswohnungen, Terrassen bei Dachwohnungen oder Stellplätze, Dachböden und Kelleranteile handeln. Die nachträgliche Einräumung derartiger Rechte kann nur erfolgen, sollte die Öffnungsklausel dies vorsehen. Wollen Sie Immobilien vermieten, sollten Sie diese Rechte und die Nutzungsregularien detailliert mit Ihren Mietern besprechen und schriftlich niederlegen, um im Rahmen des Mietverhältnisses keinen Ärger vorzuprogrammieren.
Rechtliche Klarheit und damit Sicherheit für alle Parteien schaffen
Wie wichtig diese Regelungen sind, wenn Sie Immobilien vermieten, soll Ihnen ganz praktische Beispiele vermitteln:
Beispiel 1: Gemeinschaftlich zu nutzende Gebäudeteile
Wir haben unlängst einem Kunden eine attraktive Einheit in einer modernen Wohnanlage zur Kapitalanlage verkauft. Diese WEG ist sehr modern und entsprechend dem Trend „Sharing is Caring!“ aufgesetzt. Am besten lässt sich dies mit einer modernen Haus-Community beschreiben: Neben den Wohnungen an sich können die Bewohner zum Beispiel einen eigenen Fitnessbereich nutzen, aber auch eine allgemein zugängliche Dachterrasse zum Chillen und eine hippe Kitchen-Lounge. Hier können die Bewohner mit Freunden und Gästen nach Herzenslust feiern, ohne die eigenen Räume frequentieren zu müssen. Darüber hinaus steht ein Concierge-Service im Entree bereit – es bleiben also kaum Wünsche offen.
Doch gerade diese modernen Anlagen, in denen verstärkt gemeinschaftliche Konzepte gelebt werden, bedürfen erfahrungsgemäß klarer Regeln: Die Teilungserklärung muss deswegen klar definieren, wie die gemeinsame Nutzung verstanden werden soll. Dazu zählen beispielsweise Festlegungen, dass kein Feuerwerk auf der Dachterrasse veranstaltet werden oder wie die Kitchen-Lounge und auch das gemeinschaftliche Gym genutzt werden dürfen. Solche Regularien sollten bei der Wohnungsvermietung explizit besprochen und mietvertraglich aufgenommen werden, damit Ihr Mieter sich als Bewohner der Anlage entsprechend daran halten kann.
Unsere Empfehlung:
Informieren Sie Ihre potenziellen Mieter nachweislich zu den entsprechenden Passagen in der Teilungserklärung. Das erscheint logisch und selbstverständlich, wird aber nach unserer Erfahrung in der Praxis gerne vergessen.
Beispiel 2: Videoüberwachungssysteme
Beim Verkauf einiger Wohneinheiten eines sehr modernen Objektes sind wir auf eine weitere Problemstellung gestoßen: Sie gehören heute bereits für viele neue Wohnanlagen zum Alltag und bieten ein erhöhtes Maß an Sicherheit – Videoüberwachungssysteme, die naturgemäß Daten zum Betreten oder Verlassen von Hauseingängen aufzeichnen. Und genau hier kommt die seit einem reichlichen Jahr geltende Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) ins Spiel, die den Umgang mit personenbezogenen Daten neu regelt.
Unsere Empfehlung:
Als Vermieter sollten Sie klar, eindeutig und am besten mit Nachweis bereits vor Mietvertragsabschluss über Art und Umfang der Videoüberwachung informieren, um keine bösen Überraschungen im Nachgang zu erleben.
Beispiel 3: Ältere Wohnanlagen
Insbesondere bei älteren Wohnanlagen, die sich ganz natürlich im Laufe der Jahre verändern und dem Wandel der Zeit anpassen, fasst die Gemeinschaft der Eigentümer nachträgliche Beschlüsse. Wir konnten das erst anlässlich einer Vermietung in einem konkreten Fall in den Eigentümerprotokollen nachlesen: Da hatte die WEG beispielsweise die Bepflanzungen der Balkone und Terrassen geregelt, was natürlich bei einer Vermietung unbedingt mitgeteilt werden sollte, denn diese Regularien gelten natürlich dann auch für einen Mieter und sollten entsprechend auch nachweislich festgehalten werden.
Unsere Empfehlung:
Setzen Sie Ihre Mieter in jedem Fall über derartige Festlegungen der Gemeinschaft der Eigentümer in Kenntnis. So können sich Ihre Mieter in einem sicheren Rahmen bewegen und Sie als Vermieter sind auf der sicheren Seite.
Fazit: Verantwortung als Immobilienvermieter übernehmen
Alle die beschriebenen Fälle und noch viele weitere betreffen das reibungslose Miteinander in Wohnungseigentumsgemeinschaften – und damit auch Sie und Ihre Mieter. Informieren Sie Ihre Mietparteien nachweislich und detailliert, dient das Ihrem eigenen Interesse, denn gegenüber der Eigentümergemeinschaft haften in erster Linie Sie als Eigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
Bildquelle : www.pixabay.de/ copyright geralt
