Wollen Sie Immobilien kaufen oder verkaufen, fallen in jedem Fall die Begriffe „Auflassung“ und „Auflassungsvormerkung“. Was es damit auf sich hat, erläutern wir Ihnen als erfahrene Immobilienmakler München gerne ausführlich. Im Prinzip handelt es sich nämlich um einen wichtigen Schritt, der Ihre Interessen im Rahmen der Transaktion schützt – hier die detaillierte Erklärung.
Schon seit Jahrhunderten Teil des Kaufprozesses: Die Auflassung
Der Begriff erscheint nicht ohne Grund recht altertümlich, gehen seine Ursprünge doch bereits auf das Mittelalter zurück. Auch wenn es verschiedene Herleitungen gibt, finden sich schon im germanischen Recht entsprechende Bräuche: Wurde ein Haus verkauft, blieben Türen und Tore offen, um den neuen Eigentümer für alle sichtbar zu machen – es wurde „auf gelassen“. Entsprechende Bilder sind beispielsweise im Sachsenspiegel enthalten, hier wurden allerdings Ähren vom jeweiligen Grundstück übergeben, um den Eigentumsübergang zu symbolisieren.
Klar ist in jedem Fall, dass es die heute genutzten Grundbücher zum damaligen Zeitpunkt noch nicht gab. Wollten Interessenten Immobilien kaufen, einigten sie sich direkt mit dem Verkäufer. Sobald alle Details geregelt waren, öffnete der alte Eigentümer die Türen und Fenster des Hauses. Der Käufer jedoch hatte diese zu schließen, um die Übernahme und damit den Eigentumsübertrag zu demonstrieren. Ob dabei die alten Geister ihr angestammtes Gemäuer wirklich verließen oder diese Überlieferung eher ins Reich des Mystischen gehört, das liegt im Auge des Betrachters.
Der ursprüngliche Kaufprozess ähnelt grundsätzlich dem aktuellen, jedoch sind heute deutlich mehr Schritte zu absolvieren: Mit der Unterschrift des Kaufvertrages beim Notar findet nämlich noch kein Eigentumsübergang statt. Zunächst muss der Kaufpreis eingehen und der Grundbucheintrag erfolgen, um die Transaktion abzuschließen. Eben in jener zeitlichen Differenz liegt ein Risiko für den Käufer, das mit der Auflassungsvormerkung ausgeräumt wird.
Der moderne Kaufprozess im Überblick
Wenn Sie Immobilien München kaufen, liegen also folgende Schritte vor Ihnen:
- Sie vereinbaren mit dem Käufer/Verkäufer einen Notartermin, um sich den Kaufvertrag verlesen und mit Unterschrift verbriefen zu lassen
- Daraufhin beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung, um den geplanten Eigentumsübertrag anzuzeigen
- Sie bezahlen oder erhalten den Kaufpreis
- Die Vormerkung im Grundbuch wird zur Auflassung
Der abschließende Grundbucheintrag bezeichnet den neuen Eigentümer.
Das Auflassen von Fenstern und Türen reicht also bei Weitem nicht mehr aus – und das hat durchaus seine Berechtigung. Gehen wir also ausführlich durch den Prozess, um den Hintergrund genauer beleuchten zu können.
Auflassungsvormerkung: Zwischeneintrag im Grundbuch
Interessieren Sie sich also für Immobilien München und entscheiden Sie sich für ein bestimmtes Objekt, vereinbaren Sie einen Termin beim Notar. Dieser verliest Ihnen und dem Verkäufer den Kaufvertrag und die Bedingungen, auf die Sie sich geeinigt haben. Nach der Unterzeichnung und Verbriefung veranlasst der Notar die Eintragung der Vormerkung im entsprechenden Grundbuch. Damit wird angezeigt, dass für diese Immobilie ein Eigentumsübertrag geplant, aber noch nicht erfolgt ist: Sie haben sich die Immobilie gesichert und können nun den Kaufpreis bezahlen. Der Verkäufer kann das Objekt nicht mehr an andere Interessenten veräußern, denn diese müssen den Grundbucheintrag zur Kenntnis nehmen.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist nicht zu unterschätzen: Wenn Sie beispielsweise Immobilien München kaufen und im Grundbuch eine Vormerkung eingetragen wird, kann der Verkäufer das Objekt nicht mehr als Sicherheit für einen Kredit einsetzen. Selbst die Insolvenz des Verkäufers muss Sie nicht interessieren, denn die aufgelassene Immobilie ist selbst gegen eine Zwangsversteigerung geschützt. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, nämlich in den Paragrafen 883 ff.
Auflassung: Zusage des anschließenden Grundbucheintrags
Sobald Sie den Kaufpreis an den Verkäufer, oft auch mit der Zwischenstation auf einem Notaranderkonto, bezahlt haben, steht ein weiterer Meilenstein an: Der Verkäufer bestätigt den Kaufpreiserhalt gegenüber dem Notariat, um die Auflassung nach § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB als eine dingliche Einigung zu erklären. Der Käufer erhält damit die rechtsverbindliche Zusage, dass er auch wirklich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Erst mit dem Grundbucheintrag wird nämlich auch der Eigentumsübertrag besiegelt – und bis dahin können einige Wochen oder Monate vergehen Dieses Procedere dient also der Sicherheit beider Parteien, die auf diese Weise den unsicheren Zeitraum zwischen Kaufvertrag und letztendlicher Eintragung ins Grundbuch ohne Probleme bewältigen können.
Fazit: Mit Sicherheit Immobilien kaufen oder verkaufen
Als Spezialist für Immobilien München befassen wir uns selbstverständlich auch mit alle rechtlich relevanten Punkten des Kaufprozesses, der teilweise auf sehr alten Traditionen beruht. Im Gegensatz zu den mittelalterlichen Gepflogenheiten sind heute jedoch einige wichtige Schritte zu absolvieren, bis eine Immobilie rechtssicher den Eigentümer gewechselt hat – und das nicht ohne Grund. Ohne die Vormerkung und erklärte Auflassung könnte die Immobilie anderweitig angeboten werden. Darüber hinaus würden Sie das Risiko eingehen, dass die Liegenschaft mit Schulden belastet oder im Extremfall zum Gegenstand einer Zwangsvollstreckung wird.
So mag der gesamte Prozess zwar etwas umständlich und bürokratisch anmuten, Sie genießen jedoch maximale Sicherheit – und darauf kommt es doch an. Es steht Ihnen natürlich frei, an den alten Bräuchen festzuhalten: Öffnen Sie die Fenster und Türen, lassen Sie die alten Geister hinaus und zeigen Sie durch das Schließen an, dass Sie nun neue Eigentümer sind.
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