26. September 2020

Wohnungseigentums-modernisierungsgesetz: Was Sie als Vermieter künftig wissen sollten

Die WEG-Reform soll ab Dezember diesen Jahres in Kraft treten. Im Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz werden vielfältige Themen aufgegriffen, welche aktuellen Trends und dem Zeitgeschehen geschuldet sind. Die Punkte, die insbesondere für Sie als Vermieter relevant sind, haben wir für Sie im Folgenden zusammengefasst.

Zum Hintergrund: das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das WEG geht bereits auf das Jahr 1951 zurück. Es wurde erlassen, um einer breiten Bevölkerungsschicht die Schaffung von Wohneigentum zu erleichtern und damit den benötigten Wohnungsbau anzukurbeln. An dieser Zielsetzung hat sich nichts Grundlegendes geändert, allerdings haben wir es heute mit anderen gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, technischen Möglichkeiten und ökologischen Herausforderungen zu tun. Der demografische Wandel rückt beispielsweise barrierefreies Wohnen in den Fokus, der Klimawandel wiederum die Notwendigkeit energetischer Sanierungen. In diesen Bereich fallen auch die Lade-Einrichtungen zur Unterstützung der Elektromobilität, deren Errichtung durchaus in die Bausubstanz eingreift.

Darüber hinaus muss das Thema Digitalisierung behandelt werden, das bislang in der Wohnungseigentumsverwaltung kaum eine Rolle spielt. Gerade in den letzten Monaten, in denen viele Menschen im Home Office arbeiten mussten, ist ein stabiler Zugang zum Internet essenziell wichtig geworden. Mit einem Wort: Das bisherige WEG kann diesen neuen Ansprüchen nicht mehr gerecht werden, zumal es für bauliche Maßnahmen oft genug das Einverständnis eines erheblichen Teils oder aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft voraussetzt.

Die wichtigste WEG-Reformansätze im Überblick

Diese Punkte werden nun gezielt im Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz aufgegriffen:

  • Förderung von Barrierereduzierung, Einbruchsschutz, Elektromobilität, Anschluss ans Glasfasernetz
  • Stärkung der Rechte von WohnungseigentümerInnen und des Verwaltungsbeirates
  • Erleichterung von baulichen Maßnahmen
  • Nutzung des Digitalisierungspotenzials
  • rechtssichere Begründungsphase
  • Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
  • Ordnung der rechtlichen Beziehungen in der Gemeinschaft
  • stärkere Handlungsfähigkeit der WEG – auch im Rechtsverkehr
  • Freiflächen sollen sondereigentumsfähig werden
  • gerichtliches Verfahrensrecht wird modernisiert

Novellierung des WEG: Diese Aspekte sind relevant für Vermieter

Wie Sie schon anhand dieser kurzen Übersicht sehen können, enthält die Novellierung des WEG eine große Vielzahl an Änderungen, die Sie als Wohnungseigentümer in einer WEG und Vermieter betreffen. Hier geht es um deutlich mehr, als die Auswirkungen, die die Corona-Krise generell hat. Vielmehr werden auch wichtige gesellschaftliche Anliegen wie der Klimaschutz und natürlich der demografische Wandel aufgegriffen. Was also kommt genau auf Sie zu?

Förderung von Barrierereduzierung, Einbruchsschutz, Elektromobilität, Anschluss ans Glasfasernetz

Bislang dürfen bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum in der Regel nur vorgenommen werden, wenn alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zustimmen. In der Praxis ist dies insbesondere bei größeren Eigentümergemeinschaften ausgesprochen schwierig – eine Verweigerung der Zustimmung ist nämlich auch ohne ernsthaften Grund möglich. Die Folge: Wichtige Veränderungen werden verhindert, obwohl sie für einzelne EingentümerInnen essentiell wichtig und gesellschaftlich gesehen sinnvoll wären. Hier soll das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz Abhilfe schaffen:

Privilegiert sollen demnach vor allem die Einrichtung von Lademöglichkeiten für Elektro-Fahrzeuge, die Reduzierung von Barrieren, Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie der Glasfaseranschluss werden. Künftig soll jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft einen Rechtsanspruch auf derartige Maßnahmen haben – die Eigentümerversammlung darf dies nicht verweigern, allerdings die Durchführung beeinflussen.

Darüber hinaus sieht der Gesetzesentwurf einen grundsätzlichen Anspruch auf derartige Maßnahmen auf Mieterseite. Will Ihr Mieter also sein Elektrofahrzeug zu Hause laden, die Barrieren in den Wohnräumen reduzieren oder die Wohnung besser gegen Einbrüche schützen, dann sollen entsprechende Maßnahmen auf seine eigenen Kosten erlaubt werden.

Damit ergibt sich eine spezielle Konstellation: Vermieten Sie also eine Eigentumswohnung, können Sie nicht selbst abschließend über ein solches Mieterverlangen entscheiden. Sie sind vielmehr dazu verpflichtet, dieses Ansinnen der Eigentümergemeinschaft vorzustellen, die darüber durch Beschluss zu entscheiden hat. Hier sind wiederum die Interessen umfassend abzuwägen und zu beurteilen, ob der Anspruch tatsächlich besteht oder eben nicht. Wichtig: Zum Ende des Mietvertrages muss der Mieter nach allgemein geltenden Grundsätzen den Rückbau realisieren. Soweit die Theorie. Allerdings ist der Sachverhalt durchaus komplex, sodass wir im Folgenden etwas näher darauf eingehen.

WEG-Novelle: gesetzliches Umbaurecht des Mieters – oder doch nicht?

Um es vorweg zu nehmen: Nein, der Gesetzesentwurf enthält kein grundsätzliches Umbaurecht, auf das sich Ihre Mieter berufen könnten. Zu jeder der beschriebenen Baumaßnahmen müssen Sie Ihre Zustimmung geben – und zuvor die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft einholen. Natürlich können Sie Ihr Interesse an einer Erhaltung des baulichen Zustandes der Mietsache geltend machen. Dem kann Ihr Mieter seine eigenen Interessen, die er dann offenlegen müsste, entgegenstellen. Nur auf dieser Grundlage kann eine echte Abwägung erfolgen.

Dabei gilt der Grundsatz: Je größer der beabsichtigte Eingriff in die Bausubstanz ausfällt, desto höher Ihr Interesse an der Erhaltung des Status Quo. Natürlich ist zu beachten, inwieweit die Veränderungen das Baurecht und die Sicherheit berühren. Es liegt also auf der Hand, dass Ihr Mieter Sie in ausreichender Form über die Details der angestrebten Maßnahmen informieren muss. Bleibt dies aus, dürfte das Gewicht Ihres Interesses zur Ablehnung des Ansinnens ausreichen. Ebenso relevant sind Ihre Rechtsbeziehungen zu Dritten, wie beispielsweise zu anderen Mietparteien oder Grundstücksnachbarn. Steht zu befürchten, dass diese sich gegen die Baumaßnahmen wehren werden, beispielsweise durch eine Mietminderung wegen des Eingriffs in das Gebrauchsrecht anderer Mieter, stärkt dies ebenfalls das Vermieterinteresse.

Auch der allgemein gehaltene Grundsatz, dass der Mieter einen Rückbau realisieren muss, wird das Mietverhältnis beendet, muss bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden. Wie sieht denn die Praxis aus? Sollte Ihr Mieter diesem Grundsatz nicht folgen, werden Sie wohl oder übel selbst aktiv – und das auf eigene Kosten. Ob Sie diese bei Ihrem ehemaligen Mieter in der Folge geltend machen können, ist ungewiss. Hier kommt insbesondere bei größeren Baumaßnahmen die Vereinbarung einer besonderen Kaution für den etwaigen Rückbau in Frage, sodass Sie wenigstens dieses Risiko minimieren könnten.

Fazit: WEG-Novelle – eine Frage der Interessen

Barrierefreies Wohnen, schnelles Internet und Digitalisierung, Klimaschutz – diese Anliegen betreffen unsere gesamte Gesellschaft und werden künftig einen noch höheren Stellenwert erlangen. Wohnungseigentümergemeinschaften sind also gut beraten, sich auf die Herausforderungen unserer Zeit einzustellen und entsprechende bauliche Maßnahmen anzugehen. Die neue Fassung des WEG unterstützt dies ausdrücklich und räumt auch den Mietern größere Rechte ein. Gleichzeitig sieht es aber eine umfassende Interessensabwägung vor: Auch wenn ein Mieter Maßnahmen in Richtung Barrierefreiheit, Glasfaseranschluss oder E-Mobilität plant, müssen Sie damit nicht einverstanden sein. Schließlich hat zunächst die Eigentümergemeinschaft darüber zu entscheiden.

Sie können Ihre Interessen ebenso in die Waagschale werfen wie Ihr Mieter. Doch welche Argumente setzen Sie entgegen, wenn er weiterhin im Home Office arbeiten muss oder andere triftige Gründe anführt? Aus unserer Sicht ist es sinnvoll, tragfähige Kompromisse zu finden, die im Interesse der gesamten Eigentümergemeinschaft liegen. Gerne stehen wir Ihnen zur Seite, wenn Sie noch Fragen haben – wir nehmen uns gerne Zeit für Sie.


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