Der Kauf einer Immobilie gehört zu den Träumen vieler Menschen, die viel Kraft und Energie in die Vorbereitung dieses großen Schrittes stecken. Zeichnet sich ein konkretes Objekt ab, das zum eigenen Budget passt, beginnen die Recherchen zu den günstigsten Finanzierungskonditionen.
Das Thema Nebenkosten beim Immobilienkauf sollte jedoch nicht unterschätzt werden – hier ein kleiner Leitfaden, der Auskunft zu den einzuplanenden Kosten gibt.
Nebenkosten beim Immobilienkauf – das haben Sie zu erwarten
- Finanzierungskosten
- Maklergebühren
- Notarkosten
- Gebühren für Grundbucheintrag
- Grunderwerbssteuer
- Rücklage für den Werterhalt
Finanzierungskosten
Angesichts der sich verändernden Gebührenpolitik zahlreicher Banken sollten Sie sich im Vorfeld nicht nur mit dem effektiven Jahreszinssatz als Vergleichskriterium befassen, sondern eine umfassende Kostenaufstellung von der in Frage kommenden Bank anfordern. Laut Preisangabenverordnung (PangV) müssen die Kreditinstitute bei Angebotserstellung alle relevanten Kosten auflisten, sodass Sie gut kalkulieren können. Grundsätzlich dürfen Bearbeitungsgebühren nicht mehr erhoben werden, da die Prüfung des Kreditantrages im Interesse der Bank liegt.
Achten Sie bitte auch darauf, die extrem niedrigen Zinsen so lang wie möglich zu binden und dafür eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren. So ermöglichen Sie sich selbst eine schnelle Entschuldung. Natürlich muss die monatliche Belastung zu Ihren Möglichkeiten passen – und das auch bei eventuellen Änderungen in Ihren Einkommensverhältnissen und bei Bedarf auch bei steigenden Zinsen. Hier auf Nummer sicher zu gehen und sich Bewegungsfreiheit zu erhalten, sichert Ihren Kauf einer Immobilie optimal ab.
Maklergebühren
Für seine vielfältigen Dienstleistungen beansprucht ein in die Transaktion eingebundener Makler eine Provision, die sich zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises belaufen kann. Abhängig vom Bundesland und vom Objekt können hier also durchaus mehr als 10.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer auf Sie zukommen. Dafür können Sie sich darauf verlassen, dass der Makler Ihnen bei allen notwendigen Schritten bis zum Eigentumsübergang zur Seite steht.
Notarkosten
Sie benötigen einen Notar, um den Kaufvertrag beurkunden zu lassen – erst dann wird die Transaktion rechtskräftig. Die dafür anfallenden Kosten richten sich nach der geltenden Gebührenordnung für Notare. Im Durchschnitt sollten Sie knapp ein Prozent der Kaufsumme einrichten. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro belaufen sich die Gebühren für die Beurkundung, den Vollzug der Transaktion und die sonstige Betreuung im Schnitt auf 1.900 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer.
Gebühren für Grundbucheintrag
Dazu kommen jedoch noch die Gebühren, die das Grundbuchamt für die Auflassungsvormerkung und die Umschreibung auf Sie als neuer Eigentümer erhebt. Erst mit der Eintragung im Grundbuch werden Sie zum rechtlichen Eigentümer, umso wichtiger ist die zügige Erledigung. Auch das Grundbuchamt nutzt eine Gebührenordnung, die jedoch in Abhängigkeit von der Region sehr unterschiedlich ausfallen kann. Allein für Auflassungsvormerkung und Umschreibung fallen im genannten Beispiel weitere 1.000 Euro durchschnittlich an.
Muss eine Grundschuld eingetragen werden, die die finanzierende Bank als Sicherheit benötigt, erhöhen sich diese Nebenkosten noch. Die Bank eröffnet sich mit einer Grundschuld oder einer Hypothek den Zugriff auf Ihre Immobilie, sollten Sie den Kredit nicht mehr bedienen können und dieser ausfallen. In diesem Fall würde die Immobilie verwertet, in der Regel also versteigert, um aus dem Erlös die offene Kreditsumme tilgen zu können. Ohne diese Sicherungsmaßnahme ist eine Finanzierung nicht möglich.
Grunderwerbssteuer
Um als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden, haben Sie sich zunächst mit dem Fiskus auseinanderzusetzen: Abhängig vom Bundesland müssen Sie für den Grunderwerb Steuern zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises abführen. Erst wenn Sie die Erledigung in Form einer Unbedenklichkeitsbescheinigung nachweisen, können Sie die Umschreibung auf Sie vornehmen lassen. Die meisten Bundesländer schöpfen diese Gebührenspanne aus, was nicht unerhebliche Zusatzkosten verursacht: Im Beispiel von 300.000 Euro Kaufsumme müssten Sie knapp 20.000 Euro einplanen.
Beachten Sie bitte, dass Sie die Höhe der fälligen Steuer durchaus beeinflussen können: Erwerben Sie beispielsweise eine Bestandsimmobilie, die mit Inventar wie Einbauküche, Möbel oder auch mit einer Sauna oder einem Whirlpool ausgestattet ist, lohnt sich die separate Aufstellung der darauf entfallenden Kosten. Steuer darf nämlich nur auf den Boden und die Bausubstanz erhoben werden, eventuell mitgekauftes Zubehör kann demnach ausgenommen werden. Allerdings ist es wichtig, dass hier die Belege nachzuweisen sind, sollte das Inventar mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Gleichzeitig ist bei der Berechnung auch dem Alter und der Abnutzung Rechnung zu tragen. Generell wird das Finanzamt nämlich bestrebt sein, die Höhe der zu berücksichtigenden Kosten zu prüfen, um einem Missbrauch dieser Möglichkeit entgegenzuwirken.
Rücklage für den Werterhalt
Bei der Planung einer Baufinanzierung darf auch diese Position nicht vernachlässigt werden: Nur wenn Sie regelmäßig in die Bausubstanz investieren, können Sie den Werterhalt sicherstellen. Eigentum verpflichtet – dieses Sprichwort kommt nicht von ungefähr: Es werden Reparaturen anfallen, aber im Laufe der Zeit auch Modernisierungsmaßnahmen notwendig werden. Bauen Sie hier vor und lassen Sie sich ausreichend finanziellen Spielraum, um nachhaltig Freude an Ihrem Wohneigentum zu haben. Empfohlen werden für einen Neubau mindestens 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, bei einem Altbau wenigstens das Doppelte.
Fazit – Nebenkosten beim Kauf einer Wohnimmobilie vorsorglich einplanen
Eine ganze Reihe von Nebenkosten verteuert den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung erheblich. Schon bei der Finanzplanung sollten Sie diesen Punkten Aufmerksamkeit schenken, um sich von vornherein ausreichend finanziellen Spielraum einzuräumen und einen Kreditausfall effektiv zu vermeiden. Abhängig von der Region können sich hier durchaus 15 Prozent des Kaufpreises summieren, ohne dass dabei Rücklagen bereits berücksichtigt wären.
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