Immobilienmakler dürfen für ihre Dienstleistungen eine Provision berechnen, für die es einen grundsätzlichen gesetzlichen Rahmen gibt. Insbesondere die Aufteilung in Innenprovision und Außenprovision, aber auch die regional unterschiedlichen maximalen Provisionshöhen sorgen immer wieder für Verunsicherung. Hier deswegen ein Überblick zu den wesentlichen Fakten.
- Auf welcher Grundlage und wofür wird die Maklerprovision erhoben?
- Wie hoch darf diese Vergütung überhaupt sein?
- Welche regionalen Unterschiede gibt es bei der Provision?
- Gibt es unterschiedliche Provisionsformen?
- Lässt sich die Provision umgehen?
1. Auf welcher Grundlage und wofür wird die Maklerprovision erhoben?
Es ist zwar de facto nicht notwendig, einen schriftlichen Maklervertrag zu schließen, aber schon aus haftungsrechtlichen Gründen ist dies zu empfehlen – zumal alle Beteiligten auf diese Weise die Konditionen klar nachvollziehen können. Der Anspruch auf eine Provision entsteht gemäß § 652 BGB dann, wenn
- ein wirksamer Maklervertrag besteht – dies kann theoretisch auch eine mündliche Absprache sein,
- der Makler seine Dienstleistungen erbracht hat und dies auch belegen kann,
- weil beispielsweise ein Kauf- oder Mietvertrag zum Abschluss gebracht wurde und
- der Makler ursächlich für den Vertragsabschluss verantwortlich zeichnet,
- der Maklervertrag nicht unwirksam ist, weil er Mängel enthält.
Zur Abgrenzung soll auch ausgeführt werden, für welche Fälle kein Provisionsanspruch entsteht: Ist nämlich der Makler gleichzeitig Eigentümer oder Verwalter, hat er ein eigenes Interesse an der Dienstleistung, was einen Anspruch auf Provision ausschließt. Ebenso wenig darf eine Vergütung verlangt werden, wenn Sozialwohnungen vermietet werden oder ein bereits bestehendes Mietverhältnis lediglich erneuert und damit verlängert wird.
Ein seriöser Makler wird Ihnen also im Vorfeld einen klar formulierten Maklervertrag vorlegen, mit Ihnen die zu erbringenden Dienstleistungen festlegen und auch den Punkt der Provision transparent ausführen.
2. Wie hoch darf diese Vergütung überhaupt sein?
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in seinen Paragrafen 652 bis 654 zwar die Anlässe, aus denen ein Immobilienmakler eine Vergütung berechnen kann, allerdings nicht deren Höhe. Mit einer Ausnahme: Für die Vermietung von Wohnräumen dürfen Makler eine Provision von zwei monatlichen Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer berechnen. Im Immobilienverkauf hingegen gilt als Maßstab die laufende Praxis, die eine Spanne von drei bis sieben Prozent des jeweiligen Kaufpreises zuzüglich der Mehrwertsteuer umfasst.
3. Welche regionalen Unterschiede gibt es bei der Provision?
Die regionalen Unterschiedlichen zeigen sich schon bei der maximalen Höhe der Gesamtprovision, die sich zwischen 5,95 Prozent brutto in Bremen und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer in Bayern beziffert wird. Weitere Unterschiede gibt es in Bezug auf die Aufteilung der fälligen Maklerprovision auf Verkäufer und Käufer: Während Baden-Württemberg und Bayern davon ausgehen, dass sich die Beteiligten die anfallenden Kosten hälftig teilen sollten, sehen Berlin, Brandenburg und andere Bundesländer hier allein den Käufer in der Pflicht.
Ist die Provision im Vermietungsbereich kaum verhandelbar, kann bei einem Verkauf durchaus eine individuelle Vereinbarung getroffen werden – die o. g. Werte stellen die marktüblichen Höchstgrenzen dar. Werden beispielsweise mehrere Objekte vom Auftraggeber gleichzeitig vermarktet, kann eine Rücksprache mit dem Makler Ihres Vertrauens zu einer abweichenden Provisionsvereinbarung führen.
4. Gibt es unterschiedliche Provisionsformen?
Schon die mögliche Aufteilung der Provision auf Käufer und Verkäufer macht klar, dass sich unterschiedliche Provisionsformen vereinbaren lassen:
Innenprovision
Für die Vermarktung einer Immobilie kann der Makler auch vom Verkäufer Provision verlangen, die in der Regel die Hälfte des maximalen Satzes nicht übersteigen darf. Die Höhe dieser Innenprovision muss dem Käufer jedoch nicht mitgeteilt werden.
Außenprovision
Naturgemäß handelt es sich bei der Außenprovision um den Teil der Vergütung, den der Käufer übernimmt. Diese muss bei Publikationen klar kommuniziert werden. Auch der Käufer kann natürlich mit seinem Makler verhandeln, ob sich hier individuelle Vereinbarungen treffen lassen. In einigen Bundesländern muss die Käuferseite die komplette Vergütung übernehmen.
Mischprovision
In anderen Bundesländern wiederum teilen sich die beiden Seiten die anfallende Maklervergütung, die genaue Aufteilung variiert in Abhängigkeit von der Region.
5. Lässt sich die Provision umgehen?
Grundsätzlich sei bemerkt: Erbringt ein Makler seine Leistungen, sollte es auch keine Diskussionen zu dessen Vergütung geben. Es kommt aber immer wieder vor, dass Interessenten versuchen, den Makler zu umgehen. Sie nehmen nach einer Veröffentlichung oder einer Besichtigung direkt Kontakt zum Verkäufer auf, um sich die Provision zu sparen. Hier sei klargestellt: Kann der Makler nachweisen, dass er die Vermittlung rechtswirksam verantwortlich zeichnet, haben auch diese Interessenten die Provision zu bezahlen. Selbst das Auslaufen eines Maklervertrages bewirkt nicht, dass der Zahlungsanspruch automatisch erlischt.
Unter dem Strich muss doch allen Beteiligten klar sein, dass die erbrachten Dienstleistungen, wie beispielsweise die Aufbereitung der Daten, Erstellung eines Exposés oder die Veröffentlichung des Angebotes in den einschlägigen Medien, Kosten verursachen. Wenn ein Arbeitnehmer seine Stunden gearbeitet hat, erwartet er doch auch eine adäquate Vergütung – und das ist selbstverständlich.
Maklercourtage als Vergütung für professionelle Dienstleistungen
Auch wenn die Höhe regional variiert und verschiedenen Provisionsformen Anwendung finden, sind die Grundlagen für deren Berechnung gesetzlich geregelt. Gibt es eine vertragliche Vereinbarung, und wurden die entsprechenden Leistungen erbracht, steht dem Makler dafür auch eine entsprechende Vergütung zu. Im Gegensatz zur Vermietung, wo der Gesetzgeber mit Einführung des sogenannten Bestellerprinzips klar geregelt hat, wer die Courtage zu tragen hat, ist der Immobilienverkauf hier relativ frei vereinbar, lediglich für die Obergrenzen sowie die Aufteilung der Kosten auf Verkäufer und Käufer existieren marktübliche Regelungen.
Bildquelle: www.fotolia.de, copyright © RAM
