Die unter „Bestellerprinzip“ bekannt gewordene Änderung im Wohnraumvermittlungsgesetz ist bereits seit Mitte 2015 in Kraft. Ziel ist es, die Provision für das Vermieten von Wohnungen und Häusern gerechter zu verteilen, nämlich nach dem Prinzip: Wer die Leistung des Maklers bestellt, hat auch dafür zu bezahlen. Daraus ergeben sich einige Konsequenzen – und das sowohl für Vermieter als auch für Mieter.
Das Vermieten von Wohnraum gehört zu den gängigen Aufgaben von Immobilienmaklern, die für jeden Abschluss eines Mietvertrages eine Provision erhalten. Es stellt sich nur die Frage: Wer muss für die Provision aufkommen? Bis zur Änderung im Wohnraumvermittlungsgesetz war die Regelung so, dass die Zahlung der Provision mit Zustandekommen eines Mietvertrages dem Mieter oblag. Das und einiges mehr hat sich nun geändert.
Vermittlungsauftrag muss schriftlich fixiert werden
Eine telefonische Absprache oder der berühmte Handschlag reichen nicht mehr aus, um als Makler entgeltlich eine Wohnung vermieten zu können. Diese Vorschrift betrifft beide Parteien, nämlich einerseits den Vermittlungsauftrag von Seiten eines Vermieters und andererseits den Suchauftrag eines Mieters. Rechtliche Grundlage ist der § 2 Abs. 1 WoVermRG: „Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.“ Ob dies nun als E-Mail, Fax oder Brief umgesetzt wird, bleibt allerdings unerheblich.
Wohnung vermieten: Wer erteilt den Auftrag?
Gleichzeitig wird im geänderten Gesetz geklärt, dass ein Makler nur von einer Partei damit beauftragt werden kann, eine bestimmte Wohnung zu vermieten – entweder vom Vermieter oder vom Wohnungssuchenden. Und genau an dieser Stelle greift das sogenannte Bestellerprinzip: Nutzt der Vermieter die Dienstleistungen eines Maklers, um seine Wohnungen schnell und professionell an seriöse Mieter zu vermitteln, darf ihm diese Dienstleistung auch berechnet werden. Er ist der Besteller, er muss demzufolge für die Leistung aufkommen – für den akquirierten Mieter bleibt der Abschluss des Mietvertrages kostenfrei.
Andernfalls wendet sich ein Wohnungssuchender gezielt an ein Immobilienunternehmen, um sich selbst den Rechercheaufwand zu ersparen. Damit tritt er als Besteller auf, sodass der Makler auf der Grundlage einer schriftlichen Vereinbarung gezielt für ihn tätig werden – und eine entsprechende Rechnung für seine Arbeit stellen kann.
Diese strikte Trennung wird im § 2 Abs. 1a WoVermRG eindeutig geregelt: „Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1).“
Provisionshöhe für Mieter ebenfalls geregelt
Eine weitere klare Regelung wurde in Bezug auf die Provisionshöhe gesetzlich verankert: Maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der geltenden Mehrwertsteuer können Makler vom Mieter verlangen, haben sie in seinem Auftrag eine passende Wohnung gesucht und gefunden. Anders sieht es auf der Vermieterseite aus, hier können die Vergütungen für die Vermarktung eines Wohnobjektes mit dem Makler frei vereinbart werden.
Im Geschäftsalltag hat sich die Praxis durchgesetzt, die einzelnen Leistungen klar zu definieren, transparent darzustellen und sich entsprechend vergüten zu lassen. Als Schwerpunkte kommen dabei in Frage:
- Entwicklung und Umsetzung eines hochwertigen Exposés
- Beschaffung fehlender Unterlagen, wie beispielsweise Energieausweise
- Schaltung von Anzeigen in den maßgeblichen Medien
- Vereinbarung von Terminen mit Interessenten
- Bonitätsprüfung der Mietinteressenten
- Abwicklung der Wohnungsübergabe
- Vorbereitung des Mietvertrages im Rahmen des Rechtsdienstleistungsgesetzes
Die professionelle Vermarktung von Wohnobjekten umfasst also deutlich mehr, als das Organisieren von Besichtigungsterminen. Schon die Ermittlung einer durchsetzbaren Miete , z.B. unter Berücksichtigung der sogenannten Mietpreisbremse, erfordert eine intensive Kenntnis des jeweiligen Marktes, die erfahrene Immobilienunternehmen ebenso in die Waagschale werfen können wie die zielgruppengerechte Ansprache, die zum Marketingplan gehört.
Auch nach der Neufassung der gesetzlichen Rahmenbedingungen ändert sich demnach nichts am Markt für Wohnungsvermietungen generell: Die Beauftragung eines Maklers bringt nach wie vor Vorteile und das ganz unabhängig davon, wer als Auftraggeber auftritt. Der Wohnungssuchende spart sich Zeit, Aufwand und vergebliche Besichtigungen, wenn er die Dienstleistungen eines Immobilienunternehmens in Anspruch nimmt. Der Vermieter profitiert entsprechend des Leistungsumfangs und kann unter dem Strich sein Prozessrisiko deutlich reduzieren, da er einen externen Dienstleister als Spezialisten beauftragt hat.
Klare Trennung der Geschäfte strikt beachten Entsprechend streng werden dann auch Verstöße gegen die neuen gesetzlichen Regelungen geahndet: Die Beratungs- oder Dienstleistungsverträge mit Vermietern dürfen demnach nicht auf die Zahlungspflicht eines Wohnungssuchenden abstellen, um nicht Gefahr zu laufen, generell unwirksam zu werden. Der Gesetzgeber äußert sich auch dazu und sieht in einem Verstoß gegen das Bestellerprinzip eine Ordnungswidrigkeit, die ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro nach sich ziehen kann.
Das gilt auch in Bezug auf die Höhe von Abstandszahlungen, wie beispielsweise für eingebaute Küchen, die nicht in einem eklatanten Missverhältnis zum tatsächlichen Wert stehen dürfen. Dieses liegt demnach vor, wenn der geforderte Betrag den aktuellen Wert um mehr als 50 Prozent übersteigt. Damit wird von vornherein der Befürchtung, dass Vermieter sich für die gezahlte Maklerprovision nachträglich beim Mieter schadlos halten könnten, der Boden entzogen.
Fazit – Gesetzesänderung macht Spezialisierung sinnvoll
Die im Vorfeld kritisch beurteilte Änderung des Wohnraumvermittlungsgesetzes wird eine Spezialisierung bei den Immobilienunternehmen fördern: Einerseits können sich Makler auf Mieter konzentrieren, also als Suchmakler gezielt für Mietinteressenten tätig werden, ohne selbst Wohnungen im Angebot zu haben. Andererseits wird sich die Vermarktung von Wohnimmobilien auf ein neues Niveau entwickeln, um den Vermietern bedarfsgerechte Dienstleistungen gegen faire Vergütungen anbieten zu können. Unter dem Strich lässt sich also festhalten, dass durch diese Differenzierung und Spezialisierung die Transparenz erhöht wird. Gleichzeitig ergeben sich aber auch gute Kooperationsmöglichkeiten zwischen Suchmakler und Immobilienvermarkter, die zu einem hochwertigen Ergebnis und damit zu Vorteilen für den jeweiligen Auftraggeber führen.
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