Mütter schwärmen in den höchsten Tönen von ihren Kindern – und das ist auch gut so und vollkommen natürlich, schließlich lieben wir doch unsere Kleinen. Die enge emotionale Bindung verändert unseren Blickwinkel – auch bei unseren eigenen vier Wänden.
Wollen Eigentümer nach vielen Jahren der Nutzung ihre Immobilien verkaufen, folgt oftmals die Überraschung: Der aktuelle Wert liegt oftmals weit unter den eigenen Vorstellungen.
Es ist kein seltenes Phänomen, im Gegenteil: Eine intensive emotionale Verbundenheit lässt Immobilienbesitzer immer wieder den Wert ihres Anwesens im Vergleich zum Markt deutlich zu hoch einschätzen. Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung wird zum Rückzugsort und Schutzraum, den sie liebevoll gestalten und in dem sie sich wohlfühlen. Dafür wird selbst am Haus und auf dem Grundstück gewerkelt und nicht nur Arbeit, sondern auch Geld investiert. Im Prinzip ist ein solcher Ort unbezahlbar, aber das eben nur in ideeller Beziehung.
Die These: Immobilien gewinnen automatisch an Wert
Als Immobilienmakler München können wir Ihnen versichern: Hier in und um München trifft das wohl zu, anderswo ist das keineswegs sicher. Nicht zuletzt wegen der enormen Nachfrage sind Immobilien München knapp, was sich naturgemäß positiv auf den Preis auswirken kann – zumal die Bauzinsen derzeit sehr niedrig sind und zum Kauf oder Bau geradezu einladen. Der genaue Standort ist somit ein entscheidender Faktor für den Marktwert des Grundstücks an sich, führt aber immer wieder zur Überschätzung in puncto Werthaltigkeit der Bausubstanz: Die Erwartungen der Eigentümer übersteigen regelmäßig die reellen Marktpreise, bewerten sie doch die eigenen vier Wände unter ganz anderen Gesichtspunkten als ein potenzieller Käufer.
Sie haben im Laufe der Jahre Schönheitsreparaturen und Einbauten vorgenommen, um sich Ihr Umfeld komfortabel und vor allem nach dem eigenen Geschmack zu gestalten – dieser muss aber nicht zwangsläufig auf Gegenliebe bei Interessenten stoßen, wollen sie die Immobilien verkaufen. Auch die Küche, die vor zehn Jahren viel Geld gekostet hatte und topaktuell war, trägt nicht unbedingt zur Wertsteigerung der Immobilie bei. Der Käufer wird mit großer Wahrscheinlichkeit eine neue und moderne Küche einbauen wollen – für die vorhandene will er dann kein Geld aufbringen. Auch wenn Sie als Eigentümer Ihr Herz an die vielen kleinen Einbauten und Details hängen, fallen diese bei einer rationalen Wertermittlung regelmäßig durch das Raster.
Immobilien sind eben keine Sparbücher, die die eingezahlten Beträge auch noch Jahre später aufweisen. Sie verlieren jeden Tag an Wert, weil sie genutzt und damit auch abgenutzt werden und die technologischen Entwicklungen so schnell vonstattengehen: Haben Sie vor 20 Jahren neue Fenster oder eine damals moderne Heizung eingebaut, werden Sie damit heute keinen Interessenten mehr hinter dem Ofen vorlocken können. Heute zählen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit – innovative Bauelemente und Haustechnik bewegen sich auf einem ganz anderen Niveau.
Wie viel sind Immobilien München nun wirklich wert?
Wir können Ihnen an dieser Stelle nur empfehlen, sich mit einem Fachmann in Verbindung zu setzen. Wie wir als Immobilienmakler München mit langjährigen Erfahrungen wissen, kommen verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung zum Einsatz, nämlich
- das Vergleichswertverfahren
- das Sachwertverfahren
- das Ertragswertverfahren
Nur ein auf solch einer fundierten Grundlage ermittelter Wert lässt sich auch am Markt durchsetzen.
Einige Anhaltspunkte möchten wir Ihnen aber trotzdem an die Hand geben. Wie schon erwähnt, spielen die konkrete Lage, die Größe des Grundstückes und natürlich die bauliche Substanz selbst die entscheidenden Rollen bei der Bewertung Ihrer Immobilien München. Folgende Aspekte beeinflussen den Wert Ihrer Immobilie im Detail:
Positive Aspekte bei der Wertermittlung
Je jünger das Gebäude, desto besser – das dürfte sich nachvollziehen lassen. Eine interessante Alternative sind hochwertig sanierte Altbauten, die im Prinzip den Standard eines Neubaus bieten. Dazu zählen gedämmte Außenwände und Dächer, die eine Energieeffizienzklasse „B“ oder besser ergeben. Ein weiterer Pluspunkt könnten hohe Räume ab 2,80 m sein, eine Fußbodenheizung oder hochwertige Sanitäreinrichtungen, die entweder den aktuellen Geschmack perfekt treffen oder ganz einfach zeitlos oder eben barrierefrei gestaltet sind. Was sich auch positiv auswirkt, das sind Außentüren und Fenster mit hohen Widerstandsklassen, wie beispielsweise RC 3, oder einbruchhemmenden Bauteilen, wie sie die DIN EN 1627 vorsieht. Ebenso schlägt Gebäudetechnik zu Buche, die für die Gebäudeautomation wichtig ist, wie zum Beispiel Netzwerkanschlüsse. Die Architektur ist ein weiterer wichtiger Punkt, der vom Zeitgeist abhängt: Haben sich der Bauhausstil und die Gründerzeit über die Jahrhunderte als attraktiv behauptet, sollten jüngere Gebäude zeitlos oder dem aktuellen Geschmack entsprechend designt sein.
Negative Aspekte bei der Wertermittlung
Vor allem Häuser, die zwischen 1950 und 1970 gebaut wurden, entsprechen nicht nur in der Qualität nicht den heutigen Standards, es sind die vielen Details, mit denen moderne Interessenten wenig anfangen können, wie beispielsweise Saunen in die Keller oder Holztreppen mit gedrechselten Accessoires. Erreichen Häuser nur die Energieeffizienzklasse „C“ oder Schlechter, ist das ebenso negativ wie die Heizung mit Nachtspeicheröfen, alte Sanitär- und Elektroinstallationen auf Putz oder das Fehlen eines Gäste-WCs. Ebenso wenig werden Raumhöhen unter 2,60 m oder viele Barrieren geschätzt, die die Bewegungsfreiheit von gehandicapten Menschen einschränken. Selbst auffällige Details, wie außergewöhnliche Fensterformen, Dachgauben oder auch Säulen am Eingang stören heutige Interessenten und können somit den Marktwert beeinträchtigen.
Der ideelle Wert einer Immobilie, die für viele Jahre Ihr Lebensmittelpunkt war, muss also nicht zwangsläufig dem Marktwert entsprechen. Natürlich boomt die Immobilienbranche derzeit, die Medien liefern nicht umsonst täglich neue Schlagzeilen zu diesem Thema- die Tücke liegt aber wie so oft im Detail.
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