Wenn Sie Immobilien vermieten, steht ein Thema auf dem Plan: die Kaution, die Ihr Mieter Ihnen als Sicherheit zu hinterlegen hat. Grundsätzlich dient sie zum Ausgleich berechtigter offener Forderungen, ist ansonsten zum Ablauf des Mietvertrages zurückzuzahlen – inklusive der Erträge aus einer zinsgünstigen Anlage. Im Folgenden haben wir für Sie die wichtigsten Fakten zusammengestellt.
Als erfahrener Immobilienmakler München haben wir uns im Laufe der Jahre umfassende Kenntnisse zum Thema Kaution angeeignet, nicht zuletzt um die regelmäßig aufflammenden Diskussionen um Höhe, Anlage und Verwendung grundsätzlich auf einer sicheren Rechtsgrundlage führen zu können: Die im Rahmen eines Mietvertrages zwischen den beiden Vertragsparteien auszuhandelnde Kaution ist eine Sicherheitsleistung. Sollte Ihr Mieter beispielsweise zahlungsunfähig werden oder die vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht durchführen, können Sie auf dieses finanzielle Polster zurückgreifen.
Wohnung vermieten München – Kaution in passender Höhe vereinbaren
Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind im § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt: Die Kaution darf demnach für die Vermietung von Wohnraum das Dreifache der zum Vertragsabschluss vereinbarten Nettokaltmiete nicht übersteigen. Es ist also sinnvoll, die konkrete Höhe der Kaution vom Preisniveau der Vermietung München abhängig zu machen: Je exklusiver und preisintensiver der Wohnraum, desto höher die Sicherheitsleistung – natürlich ohne Berücksichtigung der Vorauszahlungen für die Nebenkosten.
Wozu dürfen Sie als Vermieter die Kaution einsetzen?
Vom Grundsatz her soll Ihnen mit einer Kaution die Sicherheit eingeräumt werden, dass Sie zum Ablauf eines Mietverhältnisses nicht eventuell offene Forderungen eintreiben müssen. Meist sind es Aufwendungen für die Schönheitsreparaturen, die Ihr Mieter versäumt und von Ihnen selbst erledigt werden müssen, oder offene Beträge aus der Betriebskosten Abrechnung.
Wie ist die Mietkaution anzulegen?
Wenn Sie Immobilien vermieten, sind die Kautionen auf getrennten Konten zu deponieren und zu verwalten – und das zinsgünstig. Darunter versteht der Gesetzgeber eine Verzinsung, die mit Spareinlagen, die sich mit Drei-Monatsfrist kündigen lassen, üblicherweise zu erwirtschaften sind. Angesichts der Marktlage umfasst diese Definition ein weites Feld, denn die Konditionen variieren hier durchaus am Markt. Diese Zinsen stehen dem Mieter zu, sodass sich die gestellte Kaution sukzessive erhöht. Darüber sind Sie als Vermieter verpflichtet, Ihrem Mieter die gewählte Sparform sowie die vereinbarten Konditionen mitzuteilen.
Für die Eröffnung eines Mietkautionskontos benötigt die Bank von Ihrem künftigen Mieter die Steuer Identifikationsnummer Ihres Mieters. Der Mieter trägt natürlich die Verantwortung für die Besteuerung, sodass er eine genaue Auskunft über die vereinnahmten Zinsen und einbehaltene Abschlagsteuer bei seiner Einkommensteuererklärung anzugeben hat.
Mietkautionskonten – verschiedene Varianten möglich
Sie können sich grundsätzlich individuell mit Ihren Mietern vereinbaren, wenn Sie eine Wohnung vermieten und über die Mietkaution verhandeln. Das heißt aber auch, dass Sie außer der gesetzlich geregelten Barkaution keine Alternative zulassen müssen. Die Kosten für die Kontoeröffnung für ein Kautionskonto haben Sie jedoch selbst zu tragen, anderslautende Vereinbarungen sind gemäß aktueller Rechtsprechung unwirksam.
Die seit 2001 erlaubten Anlageformen umfassen neben festverzinslichen Wertpapieren wie Bundesschatzbriefen auch Bausparverträge und sogar Aktien, selbst hinterlegte Schmuck- oder Wertgegenstände oder Wertpapiere können Sie akzeptieren – allerdings ist das eher die Ausnahme. Hier ein Überblick zu den gängigen Varianten:
1. Barkaution
In diesem Fall übergibt oder überweist Ihnen Ihr Mieter die vereinbarte Mietkaution, die Sie wiederum auf einem separaten Konto mit den angeführten Konditionen einzahlen. Die Banken ziehen regelmäßig die Kapitalertragsteuer direkt ab, was einigen Aufwand nach sich zieht: Mieter können entweder einen Freistellungsauftrag einreichen oder unter Vorlage Ihres Steuerbescheids eine Rückerstattung im Rahmen der Steuererklärung beantragen.
2. Mietkautionskonto
Bei einer professionellen und mehrere Objekte umfassende Vermietung München können Sie mit der Bank ein Mietkautionskonto vereinbaren: Sie zahlen alle eingenommenen Kautionen hier ein, das Guthaben wird verzinst und die Bank erstellt jährlich eine klare Aufstellung, die nach Mietern und Objekten sortiert ist. Damit haben die Mieter alle steuerrelevanten Unterlagen in der Hand. Allerdings können die Mieter hier bei der Auswahl der Anlage nicht mitwirken, was eventuell zu Diskussionen führt.
3. Sparbuch
Das Sparbuch empfiehlt sich ebenfalls zur Anlage der Kaution: Wird es auf den Namen des Mieters abgeschlossen, ist das Sparbuch an Sie zu verpfänden und zu übergeben. Die Bank kann im Gegenzug dazu verpflichtet werden, den Mieter über eventuelle Zugriffe von Vermieterseite zu informieren. Alternativ richten sie das Sparbuch gemeinsam ein oder der Mieter überreicht Ihnen ein Sparbuch mit Sperrvermerk – beachten Sie jedoch die begrenzten Zugriffsmöglichkeiten im Ernstfall.
4. Bürgschaft
Statt einer Sparanlage können Sie auch eine Bürgschaft, beispielsweise von Banken, aber auch von anderen Privatpersonen, als Sicherheitsleistung vereinnahmen. Die Bürgen würden dann im Ernstfall für die offenen Forderungen eintreten, allerdings ist mit der Abwicklung ein erheblicher Arbeitsaufwand verbunden.
Fazit – Kaution für Wohnungsvermietung
Die Grenzen sind klar gezogen – auch in puncto Rückzahlung: Ist alles geklärt, wird der Rückzahlungsanspruch sofort fällig. Stehen jedoch Abrechnungen oder Reparaturen aus, können Sie sich mit der Kautionsrückzahlung bis zu sechs Monaten Zeit lassen. Sollten Sie berechtigte Forderungen gegen Ihren ehemaligen Mieter haben, können Sie diese verrechnen und nur noch den Rest auszahlen. Im Gegenzug ist es dem Mieter nicht erlaubt, die Kautionszahlung durch das Aussetzen der Mietzahlung zum Ende des Mietvertrags auszugleichen. Sollten Sie noch Fragen zum Thema haben, stehen wir Ihnen als Immobilienmakler München gerne zur Verfügung.
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