Für viele Investoren sind Immobilien die optimale Anlageform, sie bieten ein Höchstmaß an Sicherheit und vor allem die Chance auf Wertsteigerung. Voraussetzung ist jedoch, dass die Vermietung die notwendigen Einnahmen garantiert.
Hier stehen aber oft genug gesetzliche Restriktionen im Weg – welche die Kaufpreise in ein ganz anderes Licht rücken.
Kauf und Miete – zwei Seiten einer Medaille
Es liegt auf der Hand, dass nur zuverlässige und ausreichend hohe Mieteinnahmen dafür sorgen, dass sich Immobilieneigentum rechnet – schließlich müssen das Objekt selbst und einige weitere Kosten wie Kauferwerbsnebenkosten, Hausgeld oder anfallende Reparaturen finanziert werden. Allerdings sehen sich Eigentümer zunehmend mit restriktiven Neuregelungen im Mietrecht konfrontiert – und das bereits seit 2013. Von diesen Einschränkungen sind nicht nur die großen Wohnungsgesellschaften oder Groß-Investoren betroffen, im Gegenteil: Jeder Käufer sollte genau prüfen, in welche Mietverhältnisse er eintritt.
Oft genug erfüllen die am Markt angebotenen Immobilien nämlich überhaupt nicht die Voraussetzung eines lukrativen Anlage-Objektes. Vor allem bei bereits seit langen Jahren vermieteten Objekten sollten Sie daher die vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen ins Verhältnis zum aufgerufenen Kaufpreis setzen, um sich über die reale Kaufpreisrendite klarzuwerden. Beziehen Sie dann die beim Kauf anfallenden Nebenkosten und den von Ihnen zu tragenden Teil des Hausgeldes mit ein, ergibt sich ein realistisches Bild. Spielen Sie nun mit dem Gedanken, die Miete bedarfsgerecht anzupassen, haben Sie es mit den erwähnten Restriktionen zu tun – hier ein Überblick.
Wichtige Begrifflichkeiten – kurz und prägnant erklärt
Tragen Sie sich mit dem Gedanken an Immobilieneigentum, das Sie vermieten wollen, sollten Sie folgende Begriffe genau kennen:
Ortsüblicher Mietspiegel
Der Mietspiegel dient zur Erfassung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Es werden also für verschiedene Mietobjekte die im jeweiligen Einzugsgebiet üblicherweise aufgerufenen Mietpreise erfasst, um die durchschnittlichen Mieten oder Mietpreisspannen zu errechnen. Grundlage ist jeweils die Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche. In größeren Städten werden qualifizierte Mietspiegel erstellt – und zwar mit wissenschaftlich-statistischen Methoden, die zu einem aussagekräftigen Ergebnis führen. Im Gegensatz dazu nutzen kleinere Gemeinden bevorzugt einfache Mietspiegel, die zumindest Anhaltspunkte für ortsübliche Mietpreise liefern. In der Regel erhalten Sie diese Daten in der Stadt- oder Gemeindeverwaltung.
Mietpreisbremse
Das zugrundeliegende Gesetz ist am 1. Juni 2015 in Kraftgetreten, um Mieterhöhungen bei der Erst- oder Wiedervermietung von Wohnräumen einzudämmen. Demnach darf der Mietpreis bei Vertragsabschluss die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen – mit den genannten Ausnahmen.
Umfassende Modernisierung
Da die Modernisierung von Wohnraum als Ausnahmetatbestand gilt, stellt sich die Frage, was genau unter einer umfassenden Modernisierung zu verstehen ist: Das Gesetz sieht vor, dass die Maßnahmen so umfangreiche sein müssen, dass sich das Ergebnis mit einem Neubau gleichstellen lässt. Es werden also nicht nur die aufgewendeten Kosten in die Abwägung mit einbezogen, sondern vor allem die Auswirkungen auf die Qualität des Wohnraums.
Kappungsgrenzen
Übernehmen Sie bestehende Mietverträge und wollen die Miete erhöhen, müssen Sie die sogenannte Kappungsgrenzen im Hinterkopf behalten: Sie können die Miete grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Bei alten Mietverträgen mag dies auf den ersten Blick verlockend erscheinen, doch das ist nicht alles: Sie dürfen die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen – und zwar innerhalb von drei Jahren und solange die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Das setzt enge Grenzen, die Sie bei einer Kaufentscheidung unbedingt berücksichtigen sollten. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie diese Restriktionen umgehen.
Potenzial einer Immobilie von vornherein klären
Es stellt sich also die Frage, ob, in welcher Höhe und zu welchem Aufwand Sie die Miete für eine Immobilie erhöhten können. Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete haben Sie kaum Probleme, sofern Sie die Kappungsgrenze einhalten. Doch darüber hinaus wird es schon schwieriger:
Mieterhöhung über den ortsüblichen Mietspiegel – nur in Ausnahmefällen möglich
Das Mietrechtsanpassungsgesetz – die Verschärfung der sog. Mietpreisbremse – sieht im § 556g BGB folgende Möglichkeiten für eine Mieterhöhung vor, die den ortsüblichen Mietspiegel um mehr als zehn Prozent übersteigt:
1. Die Vormiete, die ein Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses aufgerufen wurde, belief sich bereits auf die von Ihnen geplante Höhe.
2. Es wurde in den letzten drei Jahren vor Beginn eines Mietverhältnisses eine Modernisierung durchgeführt.
3. Sie vermieten die Wohnung nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen neu.
4. Die Wohnung wurde erstmals nach dem 1. Oktober 2014 als Mietwohnung genutzt.
Entscheidende Rolle dabei spielt, dass Sie als Vermieter verpflichtet sind, Ihrer Mietpartei nachweislich die entsprechenden Auskünfte darüber erteilen, weshalb Ihre ggf. Miete die Mietbegrenzung überschreitet. Trifft also keiner der oben genannten Fälle auf Sie zu, wird es schwierig, die Miete einfach zu erhöhen.
Wollen Sie Rendite Ihres Vermietobjektes verbessern, müssen Sie also investieren – ob sich das unter dem Strich rechnet, muss genau kalkuliert werden. Vor allem aber müssen die Maßnahmen als umfassende Modernisierung anerkannt werden – und das ist ein weites Feld.
Umfassende Beratung – belastbare Entscheidungsgrundlage
Die Konsequenzen aus dem Mietrechtsanpassungsgesetz sind weitreichend, es geht nicht zuletzt um die Rendite von Anlage-Immobilien – schließlich stehen den Einnahmen aus den Mietverträgen erhebliche Investitionen und laufende Kosten gegenüber.
Wir erleben häufig den Fall, dass Verkäufer zu uns kommen, weil Sie Ihr vermietetes Objekt nicht in der Form und zu dem Preis verkaufen können, wie sie sich das ursprünglich vorgestellt haben. Dieser Umstand ist in den meisten Fällen dem im Verhältnis zur realisierbaren Miethöhe überteuerten Kaufpreis geschuldet.
Planen Sie den Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie, geben wir Ihnen folgende Empfehlung:
Prüfen Sie Ihre Mietverträge und deren Optimierungspotenzial gründlich, bevor Sie dann Ihren Kaufpreis ansetzen. Dazu sollten Sie diee aktuellen Gesetzeslagen im Mietrecht gut kennen, denn diese stellen schlussendlich die Basis für eine marktgerechte Kaufpreisfindung dar.
Da wir uns permanent weiterbilden und die Gesetzeslage bestens kennen, können wir den gesetzlichen Rahmen in Ihrem Interesse ausschöpfen.
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