Das Thema der Mieterhöhung führt immer wieder zu Auseinandersetzungen, die leider häufig vor Gericht ausgefochten werden müssen. Vorallem seit Einführung der sog. Mietpreisbremse und dem seit 01.01.2019 geltenden Mietrechtsanpassungsgesetz sollten Sie als Vermieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses mit dem Wohnungsmietvertrag die entscheidenden Voraussetzungen für künftige klare Mietanpassungen und auch künftige Vermietungen schaffen.
Grundsätzlich stehen Ihnen als Wohnungsvermieter zunächst drei mögliche Wege zur Mieterhöhung offen, nämlich
1. die vertraglich vereinbarte Mieterhöhung, wie die Staffel- oder Indexmiete
2. formelle Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
3. einvernehmliche Mieterhöhungsvereinbarungen
1. Sie haben die Anpassungsmöglichkeiten vertraglich fixiert, wie beispielsweise bei einer Staffelmiete oder einer Indexmiete
1.1. Staffelmiete
In diesem Fall vereinbaren Sie bereits im Wohnungsmietvertrag, wann die Miete um wie viel steigen soll. Die detaillierte Ausformulierung ist ausgesprochen wichtig, pauschale Angaben, wie beispielsweise „3 Prozent jährlich“, sind nämlich nicht zulässig. Legen Sie also sowohl den exakten Termin als auch die Höhe für die Anpassung schriftlich fest, dann können Sie und Ihre Mieter genau kalkulieren.
1.2. Indexmiete
Vereinbaren Sie eine Indexmiete, können Sie die Miete entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex anpassen. Da diese Mietanpassung nicht automatisch erfolgt, müssen Sie Ihre Mieter zunächst schriftlich informieren. Achten Sie unbedingt darauf, dabei alle relevanten Daten aufzuführen. Die höhere Miete können Sie dann zu Beginn des übernächsten Monats ab Zugang des Informationsschreibens beanspruchen.
Exkurs: Verbraucherpreisindex (VPI)
Dieser Preisindex beziffert die durchschnittliche Veränderung der Preise ausgewählter Waren und Dienstleistungen, die üblicherweise von Privathaushalten konsumiert werden, in Prozent. Die Veränderung bezieht sich immer auf den Vorjahreszeitraum, sie wird aus dem Abgleich des aktuellen Standes mit dem im jeweiligen Monat des Vorjahres ermittelt. Als Basisjahr gilt derzeit das Jahr 2015, da zu diesem Zeitpunkt der aktuelle Warenkorb zusammengestellt wurde. In der Regel wird nach fünf Jahren eine neue Basis eingeführt. Wegen der Veränderungen können die Verbraucherpreisindizes mehrerer Basisjahre nur noch bedingt miteinander vergleichen werden. Das Gesetz über die Preisstatistik und die dazu gehörenden Durchführungsverordnungen gilt bei der statistischen Erhebung als gesetzliche Grundlage.
2. Sie adressieren ein formelles Mieterhöhungsverlangen, das Sie bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausschöpfen können
Sie können Wohnungsmieten innerhalb einer Frist von drei Jahren bis zur in Ihrem Ort üblichen Vergleichsmiete erhöhen. Die Kappungsgrenze darf jedoch nicht außer Acht gelassen werden: Diese liegt normalerweise bei 20%, in den Regionen mit knappem Wohnraum jedoch bei 15% – und das betrifft in Bayern immerhin rund 120 Gemeinden.
Die Erhöhung der Wohnungsmiete muss explizit begründet werden. Sie können dazu folgende Bezugsquellen anführen:
– drei Mieten von Vergleichswohnungen
– den ortsüblichen Mietspiegel
– ein Sachverständigengutachten
Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel in der relevanten Gemeinde, müssen Sie in jedem Fall Ihrem Mieterhöhungsverlangen eine entsprechende Berechnung beifügen – selbst wenn Sie die Erhöhung der Miete anderweitig, also mit Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten, begründen. Der aktuelle Mietspiegel München für das Jahr 2019 wurde im März diesen Jahres publiziert.
Beachten Sie bitte: Für einige Immobilienobjekte, wie beispielsweise Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser ist der Mietspiegel München nicht verbindlich, hier können Sie dann mit Vergleichsobjekten arbeiten. Allerdings sollten Sie sich generell immer auf nachweislich bezahlte Mieten beziehen, Mietangebote aus dem Internet oder aus Inseraten bieten hierfür keine Grundlage.
3. Sie einigen sich mit Ihren Mietern auf eine einvernehmliche Mieterhöhungsvereinbarung
Hierbei handelt es sich um die eleganteste Lösung, die jedoch nur wenig Anwendung findet: Sie verhandeln mit Ihren Mietern eine neue Miete, setzen eine entsprechende Vereinbarung auf und lassen sich diese bestätigen.
Im Gegensatz zu den vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen, bedarf es bei den beiden anderen Wegen der Zustimmung Ihres Mieters, erst dann wird die Mieterhöhung auch wirksam.
Mieterhöhung und Mietpreisbremse – Was sollten Sie als Vermieter vor Mietvertragsbeginn berücksichtigen ?
Natürlich liegt es im Interesse eines Vermieters, mit seiner Immobilie die bestmögliche Mietrendite zu erwirtschaften. Hier die Balance zwischen nachfragebedingter Miethöhe und Einhaltung des gesetzlichen Rahmens zu finden, erfordert aber eine genaue Marktrecherche, denn selbstverständlich gelten auch bei Mieterhöhungen die gesetzlichen Obergrenzen, die entsprechend des jeweiligen Mietspiegels berücksichtigt werden müssen.
Gemäß der sog. Mietpreisbremse darf beispielsweise schon die Ausgangsmiete in den jeweiligen Gebieten höchstens nur zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete betragen – und das gilt auch für die Erhöhungen. Wollen Sie also beispielsweise gemäß Mietvertrag zum vereinbarten Zeitpunkt von 700 auf 800 Euro Monatsmiete anpassen, während die Vergleichsmiete bei 720 Euro liegt, darf die neue Miete maximal 792 Euro betragen.
Anders stellt sich die Situation bei der Indexmiete dar; die Miete wird für die gesamte Mietdauer an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt, selbst wenn damit die Miete auf mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmieten steigt.
Das Thema der Mieterhöhung ist also durchaus komplex, aber aus Sicht einer nachhaltigen Rendite sicherlich notwendig, vorallem seit Einführung des Mietrechtsanpassungsgesetzes, welches vorsieht, dass Vermieter bei Wiedervermietung eine Begründung in Textform angeben müssen, warum Ihre Miete höher als 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Da sollten Sie dann im Idealfall auf Ihre Vormiete referenzieren können, welche Sie beispielsweise mittels Indexvereinbarungen kontinuierlich angepasst haben.
Interessieren Sie sich für weitere Details ? Alle relevanten Informationen zur sog. Mietpreisbremse oder zum Mietrechtsanpassungsgesetz können Sie auch auf unserem Blog nachlesen.
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