Mit dem neuen Jahr kommen einige Änderungen auf die Immobilienbranche zu, nicht zuletzt das am 1. 1. 2019 in Kraft getretene Mietrechtsanpassungsgesetz umfasst neue Regelungen für Hausverwalter und Vermieter. Doch das ist noch nicht alles, es stehen weitere Reform- und Gesetzesvorhaben ins Haus, teilweise befinden diese sich schon im Gesetzgebungsverfahren – hier die wichtigsten Fakten.
Das Mietrechtsanpassungsgesetz im Überblick
Dieses Gesetz baut auf der aktuellen Gesetzeslage auf, insbesondere auf den formulierten Ausnahmen zur sogenannten Mietpreisbremse, über die wir Sie hier schon ausführlich informiert hatten. Generell können zur Umgehung vier Gründe ins Feld geführt werden:
- Es wird bei Neuvermietung eine Indexmiete vereinbart.
Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex, der sich unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete entwickeln kann. Als Eigentümer können Sie also durchaus Vorteile generieren.
- Es handelt sich um einen Neubau.
Als Ausnahme werden alle ab dem 1. 10. 2014 erstmals vermieteten Wohnungen akzeptiert. Mit dieser Regelung soll der Wohnungsneubau unterstützt und der Wohnungsmarkt generell entspannt werden.
- Die vertraglich vereinbarte Miete liegt bereits um mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete.
Sollte die aktuelle Miete bereits deutlich höher sein, als der Mietspiegel als ortübliche Vergleichsmiete ausweist, wird dies ebenso als Ausnahme von den restriktiven Mietpreisregelungen anerkannt.
- Das Objekt wurde umfassend modernisiert.
Um diesen Ausnahmegrund geltend machen zu können, müssen Eigentümer das Objekt umfassend modernisieren. Worauf es bei einer Modernisierungsmieterhöhung ankommt, haben wir für Sie in unserem ausführlichen Beitrag zur Modernisierungsmieterhöhung separat erläutert.
Wollen Sie als Eigentümer eine dieser Ausnahmen ins Feld führen um damit eine höhere Miete zu beanspruchen, müssen Sie Ihren Mieter künftig schriftlich darüber informieren, ansonsten könnte es durchaus Probleme geben: Ein Verstoß gegen dieses Textformerfordernis lässt sich zwar durch ein Nachholen der Information heilen. Allerdings können Sie sich somit erst für die Zukunft auf eine Ausnahmeregelung berufen – Sie büßen letztendlich Mieteinnahmen ein, denn Ihr Mieter kann die Zahlungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete reduzieren.
Sollten Sie Ihren Mieter hingegen gar nicht informiert haben oder dies nicht nachweisen können, so müssen Sie ggf. mit weiteren Einschränkungen rechnen, denn selbst bei Heilung des Verstoßes, können Sie erst zwei Jahre nach einer den Anforderungen entsprechenden Information Ihres Mieters die Ausnahme für sich geltend machen. Die Folge: Für diese gesamte Zeit können Sie nur die ortsübliche Vergleichsmiete geltend machen.
Um derart gravierende Verluste zu vermeiden, ist es daher dringend zu empfehlen, einen entsprechenden Passus in den Mietvertrag aufzunehmen, denn so ist der Nachweis schnell und sicher erbracht. Gerne stehen wir Ihnen als erfahrener Immobilienmakler vor Ort zu diesem komplexen Thema Rede und Antwort.
Erleichterung für Mieter: Rügen wird einfacher
Weitere Änderungen betreffen die Mieterseite: Das Mietrechtsanpassungsgesetz erleichtert nämlich dem Mieter die Rüge der Miete. Betroffene Mietparteien mussten bisher ausführlich vortragen, warum und in welchen Punkten die vereinbarte Miethöhe gegen die gesetzlichen Vorschriften verstößt – also eine qualifizierte Rüge formulieren. Dazu sind sie künftig nur noch verpflichtet, wenn Eigentümer oder Verwalter bereits über die herangezogene Ausnahmeregelung informiert hatten. So kann der Mieter in seiner Rüge Bezug auf die jeweilige Ausnahme nehmen, ohne große Anforderungen erfüllen zu müssen. Schwierig wird es, sollten Sie der Informationspflicht als Eigentümer oder Verwalter nicht nachgekommen sein oder gar keine Auskunftspflicht bestehen. Dann reicht dem Mieter nämlich eine allgemeine Rüge in Schriftform schon aus.
Wichtig:
Die in Kraft getretenen Regelungen beziehen sich nicht auf den Rückforderungsanspruch: Mieter können auch weiterhin nur den Teil der Miete zurückfordern, den sie nach der Rüge zu viel gezahlt haben. Einen Anspruch auf Rückzahlung ergibt sich nur bei einem Verstoß gegen die Informationspflicht.
Weitere in Arbeit befindliche Gesetzesvorhaben – eine Übersicht
- Mietspiegelrecht wird neu geordnet
Der Bundesrat hat vorgeschlagen, den Ermittlungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete auszudehnen – von vier auf acht Jahre. Wahrscheinlich wird dies schon im ersten Halbjahr im Zuge einer Neuordnung des Mietspiegels erneut zur Sprache kommen.
- Sonderabschreibung bei Neubau von Mietwohnungen
Der vom Bundestag beschlossene Entwurf einer Sonderabschreibung für den Bau von Mietwohnungen wurde vom Bundesrat zunächst auf Eis gelegt. Wann es mit diesem Vorhaben weitergehen, ist derzeit noch nicht abzusehen.
- Geförderter Wohnungsbau
Die vorgesehene Grundgesetzänderung in Bezug auf die Bereitstellung von Mitteln für den sozialen Wohnungsbau der Länder liegt nun im Vermittlungsausschuss von Bundesrat und Bundestag. Einige Ministerpräsidenten haben diesen Vorstoß als Einmischung in die Angelegenheiten ihrer Länder abgelehnt. Auch hier lässt eine Klärung noch nicht absehen.
- Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Die Bundesregierung hat den Entwurf zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) bereits vorgelegt und an die entsprechenden Ressorts zur Abstimmung verwiesen. Nun muss das Bundeskabinett noch einen entsprechenden Beschluss fassen, dass das Gesetz wie geplant Mitte des Jahres in Kraft treten und so das Energieeinspeisungsgesetzinklusive Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammenführen, harmonisieren und erweitern kann.
- Grundsteuerreform
Bereits im letzten Jahr hatte das Bundesverfassungsgericht die Reform der Grundsteuer verfügt, der Gesetzgeber muss nun bis Ende des Jahres aktiv werden. Vom Bundesministerium der Finanzen liegt bereits ein Vorschlag vor, allerdings war dieser auf kräftige Kritik aus der Immobilienwirtschaft gestoßen. Zu erwarten ist demnach das gravierende Ansteigen der Steuern, was wiederum die Umlegbarkeit auf die Miete in den Fokus rückte. Hier sind noch Diskussionen zu erwarten.
Sollten Sie noch Fragen zum neuen Mietrechtsanpassungsgesetz haben oder ganz praktische Hilfe benötigen, dann wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an uns. Selbstverständlich freuen wir uns auch über Kommentare und Nachrichten – wir sind gerne für Sie da.
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