Liquiditätsengpässe oder aber beispielsweise Erbschaftsauseinandersetzungen könnten ein Beweggrund dafür sein, Immobilieneigentum zunächst per realer Teilung in mehrere Einheiten aufzuteilen und dann im Anschluss zu veräußern. Allerdings können dann Themen wie Vorkaufsrechte oder Kündigungsschutz von Bestandsmietern auf der Tagesordnung stehen. Hier unser Faktencheck.
Realteilung – Was ist genau darunter zu verstehen?
Wir kennen verschiedene Wege der Aufteilung von Immobilien in kleinere Einheiten:
1) Bestandshäuser
Zum einen können Sie Wohnimmobilien wie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohneinheiten aufteilen. Dabei wird das Anwesen per Teilungserklärung in eine Wohnungseigentümergemeinschaft geteilt. Die Eigentümer jeder Wohneinheit erwerben dann Miteigentumsanteile – also Eigentumsanteile an der Wohnung selbst sowie eventuell dazugehörigen Kellerabteilen und möglicherweise Garagenplätze – und Anteile am Gemeinschaftseigentum wie beispielsweise Flurbereiche oder Treppenhäuser usw.
2) Grundstücke
Zum anderen besteht die Möglichkeit, die reale Teilung nach §19 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) vorzunehmen. Dabei wird ein Grundstück tatsächlich so geteilt, dass mindestens zwei neue Grundstücke entstehen, die jeweils eigenständig im Grundbuch geführt werden. Diese Variante kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein, wenn beispielsweise ein Erbe aufgeteilt wird oder sich die neuen kleineren Grundstücke gerechter unter den Erben aufteilen lassen. Welche konkreten Schritte im Einzelnen bei einer realen Teilung von Grundstücken zu gehen sind, können Sie hier nachlesen. #mce_temp_url#
Die Konsequenzen einer Realteilung der Immobilien mit bereits bestehenden Mietverhältnissen vor der Aufteilung, zieht möglicherweise unterschiedliche Konsequenzen nach sich, denn Ihre Bestandsmieter haben gewisse Rechte, die es zu beachten gilt und dringend auch in Ihren Kalkulationen und Verkaufsplanungen berücksichtigt werden sollten.
Sie führen also eine Realteilung Ihrer Immobilie durch und wollen dann Teile der Immobilie veräußern. Welche Punkte gilt es nun im Hinblick auf Ihre Mieter zu berücksichtigen ?
1) Vorkaufsrechte
Vorkaufsrechte sind im § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als Rechte der Mieter beschrieben, welche bei der Veräußerung ihrer selbst genutzten Wohnimmobilie bevorzugt berücksichtigt werden müssen.
Mieter müssen also die Möglichkeit erhalten, faktisch in den Kaufvertrag, den der Eigentümer mit einem Dritten geschlossen hat, einzutreten – und zwar innerhalb von zwei Monaten. Damit haben Mieter grundsätzlich das Recht, das Haus oder die Wohnung zu denselben Konditionen zu kaufen. Der Kaufvertrag selbst wird inhaltlich jedoch nicht beeinflusst.
2) Kündigungsschutz
Auch dieser Aspekt ist bei einem Immobilienverkauf zu bedenken: Laut § 577a BGB gilt insbesondere bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, aber auch bei einer realen Teilung eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, die von den Ländern durchaus auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden kann. Das heißt, dass der Käufer während dieser Kündigungssperrfrist keinen Eigenbedarf anmelden kann.
In angespannten Wohnmärkten, wie beispielsweise in München und Umland, haben die Gemeinden von der Verlängerungsmöglichkeit Gebrauch gemacht – hier gelten demnach Kündigungssperrfristen von 10 Jahren.
Immobilienverkauf umsichtig planen und umsetzen
Die rechtliche Grundlage bei Realteilungen ist aus unserer Sicht zwingend in Ihre Gewinnkalkulation miteinzubeziehen. Teilen Sie eine vermietete Bestandsimmobilie und planen den Verkauf von einzelnen Wohnungen, so sind ein 10 jähriger Kündigungsschutz eines Bestandsmieters zwingend monetär zu bewerten. Immerhin kommen für diese Immobilien meist nur Kapitalanleger als Käufer in Frage, denn Eigennutzer müssen und möchten grundsätzlich die Möglichkeit haben, mittels der Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis in einem angemessenen Rahmen zu beenden, um die Immobilie dann selber zu beziehen.
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